上海住房发展进入新阶段 从“住有所居”到“住有宜居”进入新阶段 从“住有所居”到“住有宜居”

8月13日，上海公布《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》），《规划》提出，上海将坚持租购并举，落实“中心辐射、两翼齐飞、南北转型、新城发力”空间格局要求，“重点”发展租赁住房，坚持租购并举。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构，“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间）、宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

从产业影响来看，一名头部房企人士表示，租赁市场是一个有政策支撑、有市场需求、有稳定现金流的确定的赛道。比拼的是资金成本、精益管理（成本和服务）、战略视野、退出通道等核心要素。

优化住房结构

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

《规划》提出“协调”发展保障性住房，健全住房保障体系。“十四五”时期，新增供应保障性产权住房约23万套；“更新”发展存量住房，提高城市有机更新工作的显示度。2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。

前述房企人士认为，房地产企业切入租赁房建设和运营，虽然有开发的天然优势，但当前的主流房地产企业依赖于短期资金加大杠杆的商业模式。并不匹配于这种通过精细化管理来控制成本、提升收益，最终在资本市场上获得认可的这种长线商业模式。这需要有资本市场的支持，所以能够选择这个赛道的企业并不多，过往的历史也证明很多的房地产开发企业进入租赁房市场没几年以后就退出。

《规划》提出在加快构建住房租赁体系方面，通过集中新建、商品住房配建、存量用地转型、各类园区配套建设、商业办公项目依规转化等方式，累计建设筹措租赁住房超过70万套（间），其中新建和转化租赁住房40万套（间）。出台《租赁住房规划建设导则》等配套政策，强化中小套型和宿舍床位型建设导向。出让集中式租赁住房项目用地150幅，建筑面积约1000万平方米，在各大城市租赁住房新建量中位居第一，为构建多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁体系奠定了扎实的基础。

这对行业所带来的影响有多大？业内人士认为，目前大多数房企仍然习惯于租赁行业的投资回报模式，还需要进一步寻找资金、提升精细化管理的能力。

前述房企人士指出，未来租赁房的开发运营市场，资本端主要来自于追求长期稳定收益的类似于寿险资金、私募基金，开发端主要由成熟的品牌房企或者私募基金管理公司来承担，运营端主要有成熟的租赁服务类企业组成。

两大改变

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，相比“十三五”，上海“十四五”住房政策的两个明显转变：明确提出多层次租赁住房供应体系，即“一张床、一间房、一套房”的内容。该提法形象生动，且明显勾勒出上海多层次的租赁住房供应体系。而从数据上看，其提及了租赁住房42万套的供应内容，也说明从总量方面给予了保障。据此可以认为，最近五年发展中，要关注上海在租赁住房的供应总量和结构。当然在此基础上，注重产品的分配、加大上海租赁住房产品的宣传，也是后续值得关注的内容。第二个改变是，加快推进旧区改造。此次给与了旧城区、旧住房的更新改造的数据指标要求，使得房企对于此类产业的投资会更加清晰。类似旧区改造的内容，是未来需要重点关注的。尤其是需要在“利益诉求”方面多研究。此类工作细节较多，需要房企或投资者精雕细琢。类似工作若做到位，则可以在全国其他城市进行更好的推广。

此外，《规划》指出，住宅小区、社区管理、租赁住房等都要推进住房领域数字化转型。

很显然，住房保障受益群体将有序扩大。廉租住房对户籍低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，至2020年12月底，累计受益家庭13.4万户；加大公共租赁住房建设筹措、分配供应、房源循环使用的力度，累计供应房源15万套，累计受益72万户。值得关注的是，上海将认真执行“一城一策”工作方案，严格执行相关调控政策，实行房地联动机制，提高中小套型普通商品住房供应比例，加强市场监测监管，加快构建促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

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