奥山资金困局：从一张50万元商票兑付纠纷说起

  距项目停工风波过去不到1个月，奥山集团又陷入了商票到期未兑付舆论危机。

  8月9日，据多家媒体报道，奥山置业有限公司（以下简称“奥山置业”）旗下公司出现商票逾期未兑付情况。其中，武汉奥山新印象置业有限公司（以下简称“奥山新印象”）签发的商票提示付款已拒付；武汉奥山圣达置业有限公司签发的商票也在8月6日逾期未兑付。有持票人表示，奥山方面曾告知，因与商票收款人存在纠纷，不能全额兑换。

  对此，奥山方面曾向媒体提供一份“说明函”称，持票人并未事先与公司取得联系。公司基于诚信经营，本着对持票人负责的态度主动与持票人沟通，目前已与持票人达成一致，将尽快安排兑付。

  8月10日，中国房地产报记者就奥山“说明函”内容向上述持票人求证，得到了否定答案，“都是无效沟通，现在也没有兑付，我已经准备起诉了。”

  踩雷奥山商票

  “我持有商票票面金额是50万元，我朋友那里有几百万元的。”上述持票人告诉记者。

  记者在采访中了解到，上述商票已经几经转手，目前持票人为一家小型企业。

  上述持票人表示，自己在此前与奥山方面沟通中，受到各种推脱。奥山方面曾称，因商票与收款人存在纠纷，所以要向商票上的收票人要回票面金额的30%之后，才能给持票人全额兑付。

  至于“如果收票人拒绝给奥山方面票面金额30%款项，他们是否会支付票面金额70%款项给持票人”，持票人则表示，“我们也搞不懂，感觉是耍赖。”

  根据持票人提供的商票可以看到，该批商票出票人为武汉奥山新印象，收票人为江阴鑫长达经贸发展有限公司（以下简称“江阴鑫长达”）；商票出票日期2020年7月29日，汇票到期日2021年7月29日，持票周期一年。票面金额50万元。

  就奥山新印象与江阴鑫长达之间的纠纷问题，中国房地产报记者拨打了江阴鑫长达电话，在表明采访意图后电话被挂断。

  随后，记者多次致电奥山新印象、奥山置业预留电话，均无法接通。

  “出票人与收款公司之间纠纷不影响现在持票人商票兑付。”北京市汉华律师事务所律师齐正就此向记者解答，根据《中华人民共和国票据法》第十三条规定，票据债务人不得以自己与出票人或者与持票人前手之间抗辩事由，对抗持票人。

  “根据法律规定，汇票（即商票）到期被拒绝付款的，持票人可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权。汇票的出票人、背书人、承兑人和保证人对持票人承担连带责任。持票人可以不按照汇票债务人的先后顺序，对其中任何一人、数人或者全体行使追索权。”齐正表示。

  目前，上述持票人已准备诉诸法律。

  风波不断背后

  企查查APP显示，奥山置业近5年里2021年案件占比最高，为近5年案件的48.78%。

  在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，商票逾期或者拒付，意味着出票人已经出现了现金流危机和流动性问题，这将导致作为开票人的房企无法再开出商票融资，等于依靠自身信用向上下游融资能力彻底丧失。

  这不是今年以来奥山集团遭遇的第一个危机。

  企查查APP显示，奥山置业当前有47个司法案件，其中91.49%案件身份为被告，2.13%的案件身份为原告。31.91%的案件案由为合同纠纷，近5年里2021年案件占比48.78%。

  上半年，奥山集团在全国多个项目都出现了停工和延期情况。

  奥山集团进入成都的首个代表作品奥山府·九重锦，原定于今年5月8日竣工、6月30日交房，后交房日期从6月延迟到9月，又再次被延至年底。

  交付日期是2020年12月30日的武汉光谷澎湃城奥山府15栋高层、6栋小高层以及别墅产品，在今年3月份出现了业主拉横幅维权画面。到7月，该项目部分楼栋依然没有完成交付。

  在恩施，奥山铂悦府因延期交房，被业主称为“龟速开发商”；奥山集团进入重庆市场的奥山府，也停工了近半年。

  多处项目停工原因被指向奥山集团资金问题。

  对此，奥山集团曾在7月回应，“前期由于疫情影响，我们与总包方关于合同等问题出现了分歧，导致成都、武汉东西湖区域以及黄石的3个项目工期有一定顺延。目前公司和总包方已协调完毕，新的施工计划已出台，正全力抢抓工期。公司正持续改善经营能力，提升经营业绩。”

  再往前推，奥山集团令人印象深刻的还有两次冲击IPO失败经历。两度递表失败，被业内认为与其不大的体量和过高负债率分不开。

  招股书显示，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度， 奥山收入分别为 13.12亿元、15.52亿元及18.9亿元，年复合增长率为20.1%。

  单从收入来看，奥山市场表现还是让人满意的，但背后问题也不少。

  据奥山控股称，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，公司借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元及59.68亿元，净资本负债比率分别为316.5%、568.9%及283.1%。

  2017年至2018年净资产负债率大幅下降，但实际上，其计息借款及其他借款反倒从2017年的53.38亿元增至59.68亿元。

  另外，2016年、2017年及2018年，该公司未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%。

  同时，其招股书显示，于2018年12月31日至最后可行日期止期间，该公司与金融机构分别订立总额为人民币3.41亿元及人民币20.2亿元的贷款协议及信托融资协议。贷款利率从10%至18%不等，信托融资利率从10%至13%不等。

  奥山融资成本极高。

  商票融资还香吗？

  实际上，不止奥山集团这类地方小型房企在商票方面遭遇兑付危机。今年以来，诸多房企都曾出现商票逾期未兑付现象，其中不乏一些头部房企。

  中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，发行商票是出票人间接把应付的工程款、材料款、广告费或其他相关款项，通过远期的一种承兑汇票形式进行支付，本质上是利用下游进行资金循环。

  这类支付方式也减少了房企对自身公司营运资金占用，被业界看作“变相融资”。由于发行商票在负债表中计入应付账款、应付票据，因此避开了“三道红线”对有息负债监管，一些承受较大资金压力和降杠杆压力的房企们自去年起纷纷加大了商票发行。

  据上海票据交易所数据，2020年中国票据市场中商票签发金额为3.62万亿元，同比增长19.77%。

  “目前，已经出现了不少房企商票违约问题，部分企业商票存量过大，如果不将之及时纳入监管范围，则有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行风险。”柏文喜介绍。

  这一现象也引起监管部门注意。

  6月30日，央行等监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

  对此，柏文喜认为，房企商票纳入监控，一方面，房企利用自身信用进行债权融资、商票融资等活动会受到监管和一定限制，同时也给房企流动性带来一定压力；另一方面也可以促使房企尽快将财务指标回归到稳健运行区间以内。对于一些不能及时调整的房企，也可能会出现“暴雷”，若债权融资、票据融资受限，那么就有可能出现商票违约，甚至是银行贷款违约以及信用债违约问题等。

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