刚刚,住建部发声,严控大拆大建,释放6大信号,3类房子或升值

房地产发展到今天,也是经历了一波三折的,这其中就有急躁冲动期,而我们也曾为此买过单。随着我国经济发展走进新时代,一切都应该与之匹配,基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,而房地产也是如此,从追求高速向高质过渡。

在房子是用来住的不是用来炒的这个定位指导下,注定房地产将不会再搞大拆大建,而且房地产也正在从增量市场向存量市场转变,很多城市的房子也已经供给相对饱和,基于这样的背景,未来房地产何去何从呢?

住建部对此也有了明确的表态。8月10日,住建部发布通知,就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。

意见稿提出,严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁,确保住房租赁市场供需平稳。同时,强调保留利用既有建筑,保持老城格局尺度,延续城市特色风貌。

我觉得通过这次住建部的发声,实际上释放了几大信号。

第一,房地产告别大拆大建,高速增长时代结束。

即使不提这个意见稿,实际上房地产的大趋势都是这样的,房住不炒就注定了不可能再继续大拆大建模式,房地产依然大有可为,但重点不会在增量上,更多在存量,这是趋势,也是必然结果。

第二,靠“拆迁”一夜暴富基本上消失。

过去还真的存在靠“拆迁”一夜暴富的现象,你经常会看到开着宝马送水的事发生,虽然一夜暴富,但是依然过着以前的日子。在多种力量的作用下,其实也让购房者在为高房价买单。

去年,住建部就提出,国家将会严格把控棚改货币化的标准和范围,尽可能避免大拆大建的情况发生。从2021年起,新的“旧改”或城市更新政策将取代棚改。很多人指望“拆迁”一夜暴富的梦破灭了。

第三,稳定住房租赁价格。

这个怎么理解呢?其实住建部文件中就已经提到,要确保住房租赁市场供需平稳,不大规模、短时间拆迁,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,住房租金年度涨幅不超过5%。

这是最民生的需求,过去大拆大建导致房价高涨,房租当然也会水涨船高,让中低收入家庭苦于住房难,因为没有与之匹配的租金价格。

第四,守护城市灵魂,保留传统文化。

意见稿强调,不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,同时保持老城格局尺度,不破坏传统格局和街巷肌理,要延续城市特色风貌,不随意改建具有历史价值的公园,杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

文化是一座城市的灵魂,是根,要想留住就不能毫无底线地破坏掉,这也是不再大拆大建很重要的一个原因。

第五,城市更新是新的经济增长点。

实施城市更新行动,可以推动城市结构调整优化和品质提升,让大家更能感受到城市的美好生活。这是目标,但同时也是必然之路。城市更新是市场发展到一定程度的必然选择。包括老旧小区改造,拉动经济增长的新路已经打开,也必将成为新的经济增长点。所以,既是民生工程,又是经济长期持续健康发展的动力。

由房地产主导的增量建设向城市品质为主的存量改造,也会改变购房者的观念,过去一味追求房价上涨,今后会更加关注住房品质。这才是正确且健康的价值观。

第六,严控大拆大建不等于不再拆迁。

有人问了,严控大拆大建那是不是意味着将来就不会再拆迁了?我想说,任何事都不是绝对的,不搞大拆大建是一个方向和趋势,住建部2021年年度报告中明文提出“因城施策稳步推进棚户区的改造”。也就是说,叫停棚改不可能搞一刀切。在总基调基础上,各地依然会有自己的因城施策的办法。

从意见稿措辞中也能看出,“不大规模、短时间”到底是什么意思呢?其实就已经有悬念,也意味着我上面说的不会搞一刀切。这会影响到那些靠旧改拿地短期内拆建的房企,不可能通过旧改赚快钱赚大钱,也很难炒高房价。

既然如此,那么我们也想告诉大家,究竟还会有哪些小区或房子,仍然可能会面临拆迁并再次升值呢?

1、城市规划中必须要拆除的房子。

有些房子过去可能不需要拆除,但未来城市规划有了更新,阻碍或影响到城市规划落实的房子就需要拆除。比如像北京南城地铁8号线和10号线大红门换乘站附近有些楼就必须拆除了。所以,有些规划地铁、公园等,需要拆除一些老房子。

2、城市更新无法改造的低质老房子。

这个就不用多说了,都成危房了,不等着拆迁还等着干嘛?但这样的房子应该不会太多,虽然质量不怎么好,但也不至于成危房,所以只有少部分房子会因为年代比较久远,只能通过拆迁才能解决问题。但凡能通过旧改对基础设施、配套提升居住品质的基本上不会拆。

3、对开发商来说有开发价值的核心地段的房子。

房地产重要的原则不就是地段嘛,虽然房地产价值要素都在改变,但地段确实是最基本的考量范畴。一些城市核心区,没有文化保留价值,但有开发价值,开发商愿意拆除的老房子,或许还有被拆的可能,相比其他的房子也更有升值空间。

不过最后还是要明确,住建部已经为房地产定调,整治的就是房价大涨,所以拆迁可能会让你的房子升值更快一些,但也不会像以前那样房价大涨。

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