拆迁将全面停止？住建部“实锤”，今年起，3类房子或全拆重建

一提到拆迁，很多人最先想到的可能就是“暴富”。这也难怪，因为过去这些年，我们听到了太多“拆迁一夜暴富”让人羡慕不已的新闻报道。尤其是2015年之后，棚改拆迁2.0时代，拆迁更是一改往日“实物安置”为“货币化安置”。这意味着在四大一线城市及江浙等富庶之地，一些拥有大量土地和住房的原住居民，轻轻松松就能靠拆迁获得千万甚至是上亿元的补偿款。比如深圳大冲村拆迁，一夜之间就产生了好几个亿万富翁，以及100多个资产过千万的家庭。

基于以往很多“拆迁暴富”的真实案例，网络上曾经盛传过很多有关拆迁造富的打油诗，其中有一首最脍炙人口，相信绝大多数人都听到过：拆字一喷，立提大奔。房子一移，兰博基尼。不羡鸳鸯不羡仙，只盼房子画个圈。拆字写在圈中间，逍遥快活胜神仙。

不仅如此，有专家更直言不讳表示，拆迁是房地产行业赋予个人的一次逆天改命的机会。不管是拆迁分房时代，还是拆迁补偿现金时代，棚改拆迁都足以彻底改变一个家庭的命运。

然而，最近一段时间，网络上铺天盖地的宣传，2020年是棚改拆迁的最后一年，从2021年开始，拆迁已经全面停了。这意味着，从今年起，曾经堪比“中头彩”，让很多人羡慕嫉妒的“拆迁暴富梦”将彻底破灭。让人意外的是，有一些知名的专家、权威媒体甚至也跟着早早下结论：拆迁全面停止，拆迁暴发户将不复存在。

事实真的如此吗？笔者浏览了很多文章，也查阅了很多官宣的文件，发现这事大有蹊跷。专家和媒体之所以认为“拆迁全面停止”，主要依据是三点：其一、2019年7月份，住建部副部长黄艳在城市改造更新政策吹风会上的讲话，“在未来改造中，会避免一拆了之和大拆大建”；其二、2020年是住建部城市改造五年规划的最后一年，也即很多媒体宣传的“收尾之年”；其三、从2019年开始，国家就在大范围试点“旧改”，且2021年初，住建部宣布，2020年完成了对4.1万个老旧小区的旧改任务，比既定的3.9万个老旧小区改造目标多出一大截。

在我们看来，仅仅靠上述三条信息并不足以支撑“拆迁全面停止”的结论。因为一方面，官方并没有直接下文件彻底叫停棚改拆迁，不管是住建部副部长黄艳，还是住建部部长王蒙徽，在公开场合的发言都是强调“拆迁过于急功近利”，都是表态“未来要尽量避免采用这种模式”。仔细分析不难发现，其实住建部高层的发言中还有另外一层意思：棚改拆迁确实存在明显的不足，但仍然不得不用。为什么？因为城市中仍然存有很多破败不堪亟待拆除的危房旧房；

另一方面，我们可以非常负责任地说，2021年棚改拆迁并未全面停止。因为就在6月15日，发改委下达了2021年第三批中央预算内投资计划保障性安居工程款项2406334万元，用以支持城镇老旧小区改造、棚改和公租房配套基础设施建设，保障性租赁住房及配套基础设施建设。值得一提的是，在此之前，发改委已经下达了两批中央预算内投资款，累计发放了近300亿元用于支持棚改安居工程。

事实再明确不过，2021年，国家依然在大力发放资金支持棚改拆迁。通过查阅各城市住建部官网发布的动态也可以证明，棚改拆迁不仅没有停止，相反整个2021年都在如火如荼地进行。比如安徽省住建部门公布的规划显示，今年一季度棚改拆迁开工总量已经超过5.9万套。此外，据悉安徽省全年的棚户区改造新开工总目标是14.92万套；再比如河南省住建系统2021年公布的重点任务中，就明确表示，2021年要积极推进老城区棚户区改造，严格棚户区改造范围和标准，加快在建项目建设进度，新开工棚改安置房10万套、基本建成13万套以上。

另根据业内人士预测，2021年棚改拆迁虽然赶不上2017年、2018年高峰时期的动辄500万、600万套的棚改拆迁规模，但至少也能完成不少于200万套的总量。更重要的是，未来5年，虽然基本上可以确定棚改拆迁的开工总量会逐年下滑，但下滑的幅度不会超过5%。换言之就是，即使到2025年，棚改拆迁的年度完成开工总量依然不会低于180万套。

基于以上分析，拆迁真的停了吗？答案显然是否定的，拆迁不仅没有停，而且还在如火如荼地进行中。另外，在我们看来，不仅三五年内，棚改拆迁很难全面停止，就是放在更长的十年二十年的期限里，棚改拆迁也不可能全面停止。原因很简单，每天都有房子在变老、变旧，变成危房不能再住人，对于这类房子，只有棚改拆迁这一种途径。

有人可能会问，既然棚改拆迁不会停止，那么未来哪些房子还会被纳入棚改名单继续拆迁呢？住建部回应了：今年起，3类房子或全拆重建——在2020年底的住建部总结大会上，住建部长王蒙徽表示，过去5年，全国棚改累计开工预计超过2300万套，帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。棚改拆迁是重大民生工程，也是发展工程。因此，未来棚改政策还会继续推行。但与此同时各地需要“因地制宜”严格调整棚户区改造范围和标准。简单来说就是，为了避免铺张浪费和急功近利，拆迁的门槛要提高，拆迁的范围要缩小。直白点说就是，未来不符合条件的一律不拆，即使是符合条件的也要经过严格的申报、审批、审查落实。

那么未来具体哪些房子还会继续棚改拆迁呢？住建部也“实锤”了——黄艳副部长在回答记者提问时明确表示，按照住建部一贯对棚改拆迁的要求，3类房子仍然可能会进行“全拆重建”：1、存在重大安全隐患的房子；2、黄金地段，有拆迁价值的房子；3、影响城市规划的房子。

基于我们对以往拆迁巨额补偿的了解，未来如果这3类房子被纳入棚改拆迁名单，可想而知，这些房子都可能再次升值。原因很简单，未来能够划入棚改拆迁的房子，基本上都是主城区核心地段的房产，这些房产本身就比较稀缺有价值，如果再被冠以拆迁的荣誉，意味着将原地拆迁重建，等于是原业主拿旧房子换新房子，所以其价值自然会再次大幅提升。

第一类：存在重大安全隐患的“危房”

按理说，经历过去十多年的棚改拆迁，这类房子的数量应该已经特别少了。但前面我们也说过了，城市日新月异，房子也会不断变老、变旧。好房子变旧房子，旧房子最后就可能变危房。尤其是在上世纪七八十年代，我国的建筑技术还不够成熟的情况下，很多房子的使用年限也不过三四十年。比如老式的预制板楼，不仅不配套电梯，而且户型很差，建筑本身的条件随着风雨的侵蚀和人为因素，越来越糟糕，不乏演变成危房者。对于这类房子，住建部的态度很明确，要第一时间上报，经过专业机构鉴定之后，符合条件的一律进行拆除重建。

如果是远郊的一些自建危房，拆除的效率会非常高，但如果是主城区人员密集的老旧小区危房，拆除重建的工程量会比较大，往往耗时耗力，可能三五年都无法完工。但不管怎么说，这类房产一旦被定性为“全拆重建”，对于老房子的居民来说就是可喜可贺的好消息，不仅可以彻底改善居住环境，还可以凭借房子再次升值而身价大涨；

第二类：黄金地段，有拆迁价值的房子

李嘉诚的买房投资逻辑是：地段、地段、地段。其实未来的棚改拆迁原则上也要遵循“地段”逻辑。原因很简单，未来棚改拆迁将告别过去的“大拆大建”，简单来说就是，未来棚改将步入小规模精细化阶段。即城市发展将告别摊大饼时代，未来越来越多的城市将聚焦中心而发展。这意味着远郊没有发展前景的区域，老房子拆迁的价值也将逐渐丧失。尤其是在未来高楼建设会“限高”的情况下，拆迁重建的利润空间很小，开发商接手的意愿很低。但是对于核心区域黄金地段极具拆迁价值的老房子，因为地段优势，因为土地升值优势，开发商可操作的空间大得多，利润空间也大得多，所以开发商更愿意接手这样的项目。

和危房不得不被拆除不同，黄金地段极具拆迁价值的房子如果被纳入棚改，无异于“天下掉馅饼”。尤其是老城区寸土寸金的成片城中村老破小，一旦全拆重建，原来的居民的身价基本上都会几十倍甚至几百倍地增加。深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村，就是最典型的例子。凭借拆迁，这类人的房产再次升值，更是轻而易举。

第三类：影响城市规划的房子

城市发展越来越迅速，人口也会越来越密集，这意味着城市的规划不可能一成不变，因为要适应新的市场需求。尤其核心区域，未来很可能面临城市规划的大变样。换言之，几十年前的城市规划可能不再适应未来的发展需要。比如高铁建设、地铁修建、学校医院等的增建等。对于这类影响城市规划，不得不挪位置的房子，往大了说，是为城市发展而牺牲，往小了说，就是阻挡城市发展的绊脚石。

但不管怎么说，如果新的城市规划需要这些房子挪位置，那么对于这些房子的居民来说，自然也是天大的好消息。按照以往的拆迁补偿经验来看，通常也会对划入拆迁的居民有搬迁的租房费用补贴和生活补助。更重要的是，还会给原有居民分配环境更好、配套更好的新房。毫无疑问，这也是房产再次升值的重要机会。

总结：最近几年，由于棚改拆迁逐渐偏离住房居住属性的初衷，日渐成为“一夜暴富”的代名词，更被冠以“推高三四线城市房价的主要因素”的名声，所以社会上“叫停拆迁”的声音越来越浓。对于棚改拆迁，我们还是那句话，这项政策本身是实打实的惠民政策，尤其对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用。根据住建部的数据，过去十年，全国累计棚改超过4000万套，帮助不少于1.2亿人改善了居住环境。

所以对于棚改拆迁，我们更希望该政策能继续执行下去，而不是在一片讨伐之声中就此终结。那么到底该如何做呢？答案很简单，一方面政策上要严格规范约束，保持棚改的初心不变；另一方面我们每一个人要用平常心去看待拆迁，虽然住建部实锤，未来3类房子仍然可能全拆重建，但我们也不能再继续过度夸大拆迁的“造富”效应。

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