东莞楼市调控升级 加快建立二手房成交指导价制度

　　新一轮楼市调控正在开启。

　　8月2日凌晨，东莞市住房和城乡建设局联合东莞市自然资源局等八个部门发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（下称“莞八条”）。

　　“莞八条”主要有六个方面的变动：新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。加快建立二手房成交指导价制度。将“法拍房”纳入限购范围，暂停向个体工商户销售商品住房。此外，稳控住宅用地价格，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。

　　“莞八条”在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障八个方面均有所提及。

　　多位当地房产交易人士在注意到“莞八条”之际，向第一财经记者表示，二手房成交指导价制度若是有细则出来，二手房交易应该会受到一定影响，至于主管部门是否会跟进出台细则，落地执行仍要进一步观察。

　　“二手住宅成交价格参考机制”起于深圳。它是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。随后，这一制度也引发成都等其他城市跟进。整体来看，二手住宅成交价格参考机制的推行给所在地的楼市成交带来量、价等方面的直接冲击，部分城市的楼市基本面发生实质性反转。“莞八条”的“加快建立二手房成交指导价制度”也成为外界关注的焦点，东莞会否跟进深圳的楼市调控路径也引发外界诸多关注。

　　“目前看，‘莞八条’对二手房交易的影响非常有限，无非是二手房交易增值税免征年限的拉长，将拉长交易周期等，并不会给楼市带来大的变化。关键还是要看这周主管部门会不会发布新的二手房指导价细则。”当地的一位房产中介机构负责人如是说。

　　从另一个维度看，在限购上，东莞对一二手房区别对待。一手房限购，以家庭为单位，本地及外地户籍限购两套；二手房交易不限购。“莞八条”并未提及购买数量限制，这也引起不少人士认为，断言政策影响为时尚早。

　　“还是要看它后续跟进的二手房政策会否有限购等方面的细则， 才好进一步判断新政的影响。”多位受访人士表达类似观点。

　　东莞这轮凌晨再发楼市调控组合拳的背后是东莞房价在2020年大幅上涨。二手房方面，冰山指数发布的100城榜单中，东莞二手房价格去年全年涨幅为32.7%，位居核心城市排行榜榜首。

　　中原地产数据进一步显示，东莞二手房交易2020年呈现量降价涨的特点：全年成交26073套，同比减少16.9%；均价同比上涨25%至16716元/平方米。

　　量降价涨局面背后是二手房业主的后市看涨预期和惜售心态。尤其是东莞的热门板块诸如松山湖片区、临深区域等，在去年上半年一度出现二手房价跳涨，投机风盛。

　　今年上半年，东莞二手房市场已经明显降温，但价格仍稳中上行。乐有家数据显示，上半年东莞二手商品房累计网签9427套，同比下跌29.8%，市场规模已不足一手住宅的一半。上半年东莞二手房均价2.24万元/平方米，同比上涨22.4%。

　　具体到月份来看，今年2月27日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“2·27”新政）之后，东莞原本一路向上的二手房成交均价，在“2·27”新政过后开始掉头向下，连续四个月环比下跌。简言之，东莞二手房成交均价虽然整体表现仍较为坚挺，但已有明显的松动迹象。

　　当地一位较早知道楼市调控将加码的业内人士告诉第一财经记者，若东莞二手房指导价细则出台，东莞的二手房量、价均将受到直接冲击。

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