地产债主们的焦虑症

  7月19日下午，恒大公告，依法起诉广发宜兴支行滥用诉前保全的行为。“滥用”二字背后透露出的愤怒，溢于言表。

  背后起因是广发银行近日请求法院冻结恒大方面银行存款1.32亿元，或查封、扣押其他等值财产。

  恒大与广发，仅是地产和资本之间利益发生分野的一个缩影。在风调雨顺时，你好我好大家好，房企可以借助财务杠杆冲规模；但一旦遇到环境突变，金融机构则最先把“伞”收回来，迅速切割风险。

  更为严重的是，债主们的焦虑感会传导到全行业。一家房企背后依附着数十家金融机构、信托公司，如若爆雷，所有资本方都会迅速捂紧口袋进行自查，然后恐慌情绪会随即扩散，从而波及对其他房企的资金投放。

  资本“跳船”

  银行一直是开发商最为亲密的合作伙伴，是什么原因导致广发银行与恒大公开撕破脸？

  2017年10月底，恒大地产在无锡注册宜兴市恒誉置业有限公司，开发恒大云湖上郡项目。之后，恒誉置业从广发银行贷款3.7亿元，约定到期日为2022年3月27日。截止双方对簿公堂，恒大仍有1.3201亿元本息待还。

  广发银行认为，项目销售已达70%，应该归还贷款本息，“且情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害”。恒大则认为，贷款还未到期，并且项目实际抵押担保条件足以覆盖本息，并承诺今年年底前全部偿还完毕。

  今年7月7日，广发银行对恒大的一纸起诉得到了法院予以支持，冻结恒大地产集团及恒誉置业共计1.3201亿元。

  这件事件本质上类似于挤兑，属于债权人提前抢跑。但广发却开了一个不好的头，引发了多米诺骨牌，后续很有可能其余地产商也会被银行盯得更紧，地产商贷款更难、变慢，甚至开始抽贷。

  更为严重的是，它会变相衍生成金融机构讨债的新手段，一闹就还钱。

  虽然，恒大并没有出现过借款利息晚付、本金逾期归还的情况，但现实中仍存在一些房企因为一笔钱还不上，被金融机构通报予同行，导致其在金融机构借不到钱，遭遇内外部挤兑，引发资金链断裂。

  四年前，招商银行率先冻结了乐视的12亿资产。这是第一家冻结乐视资产的银行，这也成为了推倒乐视的第一张多米诺骨牌。招行之后，一大波金融机构涌入乐视挤兑，贾跃亭帝国走向了垮塌的黄昏。

  在饱受流动性困扰、信心脆弱的地产行业里，不仅银行们紧张，信托等资本方也开始焦虑起来了。

  5月8日，渤海信托与泰禾撕破脸了。前者一纸公告贴在了泰禾北京公馆的电梯间，那也是黄其森每天上班的必经之地。

  公告中，渤海信托要求泰禾集团在5日内搬离公寓，恢复抵押财产原状，否则将采取法律措施，对抵押财产申请查封保全，以维护渤海信托债权安全。

  2019年7月，渤海信托曾向泰禾全资子公司福州泰禾锦兴置业有限公司提供24亿元融资，由泰禾提供担保，并以泰禾集团总部北京公馆为抵押物。这笔贷款正是双方矛盾的起因。

  在渤海信托之前，泰禾还被法院判决输给四川信托超42亿元。早前就有媒体统计，近20家信托公司被拖入泰禾债务旋涡，还包括光大信托、中建投信托、五矿信托等。

  乐居财经了解到，目前泰禾北京公馆并未被查封，员工仍可以正常上班。

  杠杠游戏

  房地产是资金密集型行业，对资金依赖度极高，其生存离不开银行、信托等融资机构。

  于开发商而言，要规模、要发展，财务杠杆是重要手段。去年，阳光城执行副总裁吴建斌还曾公开宣称，“房地产市场高财务杠杆降不下来。”

  众所周知，阳光城是业内知名的“高杠杆”玩家。2012年，阳光城把公司总部从福州迁往上海，当年业绩仅70亿元。之后，为了支撑高速扩张，加快拿地，阳光城运用担保贷款、股权质押、地产基金、券商等各类融资手段。

  短短6年后，阳光城销售金额突破1000亿门槛。2019年，阳光城又跻身2000亿房企阵营。

  向房地产投入资金是一笔双赢的生意。依靠落地快、收益高的地产项目，这些年资本方也挣得盆满钵满。

  以信托为例，在政策收紧前夕，信托成为房地产输血“主力军”，相应的房地产信托也成为贡献信托行业营收的中流砥柱。2018年，全国集合信托发行总规模为21832.47亿元，同比下降21.39%，其中房地产类规模占了近四成，且与总规模变化趋势相反的是，较上年同比上升34.14%。

  被地产信托催肥、最为典型的是中融信托。2010年，中融信托资产管理规模快速上涨，曾一度跻身行业第一梯队，地产项目在其中扮演了重要角色。

  有媒体报道，彼时的中融信托地产项目遍布全国，最快时从项目考察到做信托计划，再到风控通过，3天就能完成。与此同时，其规模迅速膨胀，从2010年至2014年，中融信托规模增加5407亿元。

  但杠杆游戏总有终结的一天。自2016年“房住不炒”首次提出开始，地产行业政策发生明显转向，禁止土地储备贷款、开发贷“432”要求等政策相继落地，融资渠道明显收紧。

  就连信托，房企最倚重的融资渠道之一，也受到重点整治。“控地产”成为信托行业监管主要方向，各家信托公司均在不同程度降低房地产投入。2020年，中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元，压降幅度也居业内首位。兴业信托、平安信托去年分别减少496.52、303.63亿元，紧跟其后。

  昔日蜜糖，今日砒霜。过高的财务杠杆对房企的负面影响越来越显著。迷恋规模的房企，过度使用财务杠杆，却忽视了流动性与现金流问题，最终倒下。

  如福晟集团，2017年凭借拿地王牌军“飞虎队”在各地高调扩张，当年销售金额达396亿元。彼时，掌舵者潘伟明还高调宣布了未来三年的千亿目标。但仅过了2年，它便深陷资金危机，后“卖身”世茂。

  另一闽系房企泰禾集团，也被爆出流动性危机，至今仍未解决。今年7月7日，泰禾集团回复深交所称，截至2021年6月18日，公司已到期未归还的借款为444.91亿元，借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券，以信托居多。

  一家房企“爆雷”，牵连甚广，受影响的绝不仅仅是房地产行业本身。

  唇亡齿寒

  当房地产告别了恣意生长的时代，开发商的容错空间，变得更为狭窄。“三道红线”的实施，加速了房地产去杠杆、去金融泡沫的过程，也使得房企控负债压力增加，业绩增长承压、目标增速趋缓。

  在如履薄冰的步调中，有时候因为一份下调的评级、一笔未能及时偿付的债务、一个拿错的项目，就会引发流动性问题，并导致一系列的崩塌甚至暴雷。

  曾经在行业中占据一席之地，又不慎坠入“悬崖”的房企并不在少数。被申请破产的协信远创是如此，身陷泥潭的华夏幸福、泰禾是如此，最近出现爆雷端倪的蓝光发展亦是如此。

  不可否认，开发商要及时偿还兑付，注意逾期甚至拖赖带来的风险。否则，一方面对房企自身而言，容易影响工程进度，同时造成声誉下降等信任危机；另一方面也极大损害金融机构等资本方利益，干扰行业的正常运转。

  但无论何时，资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱，命运与共。倘若，房企最后因为流动性危机而破产倒闭，金融机构和信托砸下的大笔资金也将覆水难收。

  一位业内人士向乐居财经透露，“企业破产清算是有优先顺序，并不是借出的越多就能收回越多，很多金融机构甚至最后只能拿回30％－50％的本金，这些坏账就只能往自己肚子里吞。”

  所以，金融机构必须从利益最大化的角度考虑，多给陷入困境的房企一些翻盘自救的喘息时间。只有当企业步入正轨，资本方才能收回当初借出去的钱。

  而房企也要运用得当的损管措施，顾全债权方的利益，让债主们不焦虑、不恐慌，实现利益的双赢。在这方面，泰禾就是典型，它通过与债权人协商的方式，寻求债务展期，将逾期债务转化成长期借款。如此一来，它将工作重心移到卖房，形成销售回款和持续回血后，逐步偿还欠款。

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