40亿元收购70%股权 远洋瞄准红星地产“千亿货值”

  7月18日，远洋集团发布公告称以40亿元代价获取红星地产70%股权，消息一出再次引发关注。这宗收购案，3月底就传出过风声，市场曾传闻交易额高达200亿元，最终在不到4个月时间，通过3次合作，以总交易金额73.42亿元的代价完成。

  中国房地产报记者随后联系了远洋集团和红星地产品牌方及业内知情人士，深入了解这场收购案始末。

  7月19日，据业内知情人士透露，合作一早就在双方高层有意识的接触中开启，在最新一次合作中，远洋集团以40亿元购得红星地产70%股权及旗下物业平台100%控制权，以北京、上海拍块地的价钱平价获取红星地产多处优质资产，而红星地产在“三条红线”一条未踩的情况下，受大股东意志影响无奈出售，股权变卖，管理团队易主。这场收购远洋集团以40亿元撬动千亿元资产，赢得上升机会同时也赚足眼球。

远洋集团&红星地产合作重要节点 杨镓/制图

  高层促成合作，200亿元传闻再被否定

  据媒体公开报道，在3月29日宣布首次合作后，远洋集团方面就有尽调组入驻红星地产，此次尽调于6月28日结束。有接近此次收购案业内知情人士向中国房地产报记者透露，并不存在那么具体的开始和结束时间，在此之前双方高层早就有意识接触，而对此次合作起因，该知情人表示算是两边高层之间的机缘巧合，在接触后，双方都推进得很好，才最终顺利完成并购。“40亿元不过是北京、上海一块地的价格。”上述知情人士说。

  对于此次合作，远洋集团执行董事、执行总裁王洪辉认为，随着房地产行业迈向高质量发展阶段，房企之间通过战略合作方式实现互利共赢，已成为重要发展趋势。王洪辉说，红星地产资产质量优质、团队专业，与远洋集团企业文化理念十分契合。远洋集团将以开放包容、互相尊重的姿态，推进红星地产团队的稳定和融合，构建起1+1>2的共赢局面。

  对于更多收购案细节，远洋集团品牌方回复，一切以7月18日官方对外公布消息为准。而关于最初出现的“200亿元”对价金额从何而来，对方表示并不知情。

  看中红星地产千亿货值

  据远洋集团公开披露信息，红星地产待售货值接近千亿元。此次收购，远洋集团方面回应最看重的自然是红星地产这部分资产。

  这些可售型住宅产品比重高达80%的产业，以及多块底价拍到的土地储备，所分布区域正好与远洋集团“南移西拓”战略吻合，远洋集团宣称在合作开启后，集团在华东、华中、华西土地储备将会得到有效补充。同时，本次收购红星地产21个商业项目和物业管理平台也包含其中。远洋集团和远洋资本将100%持有红星地产物业管理平台，而且本次收购依据的是其账面净资产价格，也就是平价收购。

  对于这些资产，远洋集团方面评估，红星地产在未来两年每年将贡献300亿元-400亿元销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中、华西三个区域，集团销售规模有望上个台阶。而物业方面，未来3年内，随着项目进入交付期，该物业管理平台在管面积有望突破2000万平方米。

  根据6月8日远洋集团公告披露未经审核营运数据，2021年1-6月，累计合约销售额约523.7亿元，同比2020年虽然增长25.17%，但因为去年上半年特殊情况，可比性不强，用2019年600.8亿元的数据来对比，实际在退步。而半年完成年度目标1500亿元的34.91%，这一成绩也并不乐观。近年来，远洋集团在品牌房企中整体排名下降，品牌曝光度不高，此次收购动作，首先是远洋集团为改善业绩做出的努力，同时也为远洋集团品牌带来大量曝光。

  红星地产出售股权或受集团拖累

  公开信息中，红星地产在全国具有丰富土地储备资源，且在商业地产、商业住宅两个产品系列均拥有优良品牌知名度和美誉度，手中握有多个成熟地产IP。截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。按此金额计算，红星地产“三条红线”全部达标，整体财务状况良好。那为何会在此时选择平价出售公司股权呢？

  截至2020年6月末，红星地产的主体红星企发负债总额达877.4亿元，其中流动负债达725.02亿元，占比高达83%。在现有行业调控大环境下，红星地产盈利能力下滑，债务压力未来可能被放大。

  另一方面，压力更可能来自于红星美凯龙。就在6月，红星美凯龙举办了投资者开放日活动，在活动中再一次强调了“轻资产、重运营、降杠杆”的目标，意图向投资者展现谋求新发展决心。但在此前公布的年报数据中，红星美凯龙多项数据出现下滑，安信证券对其进行-A评级。

  据公开信息显示，截至2020年末，红星美凯龙家居总资产为1315.48亿元，总负债804.50亿元，净资产510.98亿元，资产负债率61.16%。负债中短期借款和一年内到期的非流动负债分别为34.48亿元、118.97亿元；而在手货币资金仅65.11亿元，已无法覆盖短期债务，缺口约88亿元。

  截至发稿前，红星地产方面并未针对采访进行回复，但在3月收购信息传出时，曾有红星地产高管接受中国房地产报记者采访时表示，这笔交易主要还是大股东意志：“具体情况不太清楚，但地产资产挺优质的，真的卖了挺可惜。”

  管理团队暂未变动，未来发展各取所需

  2013年就加入红星地产，目前任总裁的楼超钢及其带领的高管团队，大多出身中海系，收购成功后，管理团队也一并留下。据中国房地产报记者核实，红星地产方面暂未出现裁员及大的人事变动，从远洋集团强调稳定和融合来看，原管理团队短期不会有变动。同时，从融合角度看，远洋集团方面也存在派管理人员参与管理可能，而未来，得看双方磨合情况。

  未来发展上看，红星地产可借助远洋集团资本获取现金流支持，而远洋集团也将通过红星地产项目销售回款和商业净现金流不断回笼资金，提高业绩。

  针对此次备受关注的收购，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于类似企业收购操作，既体现了房地产竞争和发展格局确实有了很大变化，这两年企业之间资源整合力度在强化。也说明企业在寻求新的发展模式，通过类似收购防范了企业经营风险扩大。

  严跃进分析，对于远洋而言，其作为央企，势必要扩大规模，而对于红星而言，通过此类收购，能够真正促进其聚焦家具等轻资产业务。两个企业合作后，势必也会衍生出一些新业务和合作。对于此类企业而言，也是有很多启发。尤其是当前企业债务问题等比较多，对于各类房企来说，需要关注企业经营和投资拿地模式，防范出现各类企业资金问题。

  东兴证券分析师林瑾璐在7月9日一期地产行业报告中提到，“‘双集中’供地使得房企在土地、融资、新房三个市场的议价能力下降，房企盈利能力或将继续下滑。”上半年，从房企发生多起收并购案看，行业洗牌正在加速，不少房企通过收并购方式获取资源，而远洋集团此次能以平价收购红星地产，也为其未来改善业绩赢得更多可能。

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