拥抱“黑石”模式 远洋资本“战投”红星地产

  3月28日晚间，远洋资本斥资200亿元收购红星地产的传闻，在地产圈不胫而走。

  两个小时后，官方辟谣稿上线。远洋资本回应称，18%的股权对应交易对价为10.3亿元。据乐居财经获悉，此次并非“车建兴出售红星地产”，而是引入新战投方。交易完成后，远洋资本将获得红星地产18%的股权。

  截至发稿前，上海红星美凯龙房地产集团有限公司（简称“红星地产”）的股权架构未显示变更，仍由上海红星美凯龙企业经营管理、上海钰萧管理咨询和上海钰萃管理咨询分别持股97.09%、1.94%和0.97%；最终受益人为车建兴，持股61%。

  其中，大股东上海红星美凯龙企业经营管理由重庆红星美凯龙企业发展有限公司（简称“红星企发”）100%全资持股。

  在红星美凯龙集团旗下，红星企发负责以百货商场为主的城市综合体和依托综合商业业态的住宅项目开发，成为车建新的“右手”；上市公司红星美凯龙（1528.HK）负责自持家居商场，则成为车建新的“左手”。

  让外界没料到的是，去年轰轰烈烈战投金科的车建新，现在却被别家“反投”。

  此次合作的牵线“红娘”是高和资本执行合伙人周以升，而故事另一“主人公”是远洋资本，它是远洋集团（03377.HK）旗下独立的投融资平台，负责住宅、开发以外的产业投资、融资业务，并逐步发展成为专注于从事另类资产管理的专业机构。

  不止于远洋资本，近年来越来越多房企陆续设立资本平台，例如金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融、金地稳盛投资等，以便借助基金、金融等方式，为业务布局打开更大的想象空间。

  “引战”成红星地产降负债最有效方式

  区别于其他开发商，红星地产是依托红星美凯龙MALL起来的，一般选择与家居MALL捆绑拿地。

  在三道红线的背景下，去年房企都在拼命降负债、去杠杆，红星地产却为冲击千亿目标频繁拿地。拿到地块不久后，红星地产引入合作方早已成为常态。

  红星地产自身公开融资并不多，除了质押股权，其大部分依赖于红星美凯龙集团提供资金支持。

  3月1日，红星美凯龙的37亿元股票定增方案获得证监会的审核通过，这是其自2018年A股上市以来首次进行股权再融资。

  紧接着3月10日，上市公司红星美凯龙的母公司红星美凯龙控股集团有限公司（简称“红星美凯龙集团”）成功完成2021年公司债券（第一期）发行，规模为30亿元。

  今年3月，红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司被传出正筹备赴港上市，估值预期约在120-150亿元左右。

  外界不禁发出疑问，为何旗下红星地产板块不分拆上市？业内人士指出，目前A股不允许地产企业上市及再融资，在港股上市的市值并不会高。

  由此可见，红星地产“引战”远洋资本，或许也就成了红星美凯龙降负债、再融资的最有效方式之一。

  回溯30多年来，用600元创业，从江苏常州的木匠到“全球Mall王”，车建新筑起了一个集家居、地产、建筑装饰、设计云平台、影业等众多产业的“红星系”。

  他的左手是家居Mall红星美凯龙（1528.HK），右手是地产板块红星地产。

  回看红星地产的发展历程，十多年前，在迅猛布局家居帝国的同时，车建新开始进军地产业。2009年，红星地产正式成立，主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发。

  在那个地产行业波动的高峰期，主打家居业的红星美凯龙不惜重金挖角，扩容团队，包括原金科集团总裁谌俊宇、原万科集团执行副总裁袁伯银、原万达商业管理副总经理兼招商中心总经理张华容等。

  红星美凯龙的发展战略、扩张节奏、资本运作前景、现有平台基础以及车建新个人魅力等，给了这些高管另一个“舞台”。从2009年到2012年短短三年时间，红星地产布局17个城市落子20个项目。

  2013年4月，红星美凯龙集团宣布全面进军商业地产领域，到2020年将建成100个城市综合体。其城市综合体项目涵盖购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态。

  彼时，任红星地产总裁兼红星商业董事长谌俊宇直接表示，“红星商业的模式基本和万达模式一样”。

  往后，红星地产制定了“深耕城市、深入区域”战略，从立足上海到布局全国。截至目前，红星地产已在天津、重庆、苏州、太原、金华、青岛等全国53城座城市落子100余个项目，对外投资80家子公司（其中10家已注销）。

  车建新于2018年上宣布，公司正向千亿销售目标迈进。但截至2020年末，红星地产全口径销售额达614亿元，仍未实现破千。

  此外，在迈进千亿的征程上，红星地产以目前100个项目落地53城来计算，平均每座城市所开发的楼盘不足2个，这导致管理难度加大，且较多土储位于三四线城市，面临较大的去化风险。

  远洋们的资本局

  此次故事另一“主人公”是远洋资本，它是远洋集团旗下独立的投融资平台，其业务范围涵盖了债权投资、不动产投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他等五大板块，并打造“募投管退”的周期闭环。

  近年，远洋资本虽然在大健康、大物流、大环保、大数据等领域，进行着“花样”的股权投资；但实际上，债权投资板块才是它的营收主力。

  2017年至2019年，以及2020年上半年，其债权投资收入为5.69亿、6.15亿、7.38亿、5.46亿，占总收入比例分别为94.2%、76.5%、59.3%、68.7%。尽管占比有逐渐下滑之势，但仍占七成。

  这一板块在运转的过程中，既包括“股权+债权”模式，也包括直接债权投资模式，两种业务模式在管规模约各占50%，投资周期一般为2-3年。

  所谓的“股权+债权”，即该公司先通过股权收购的方式获取标的项目部分股权，并引入资金向项目公司提供借款。此次与红星地产的合作，或许也少不了这些“常规操作”。

  除此之外，红星美凯龙有许多商业地产项目，也会触发远洋资本的另一个业务板块——不动产投资。虽然不动产投资的营收占比较小，但它也是公司的业务标签之一。

  以往，远洋资本常常作为GP发起设立基金，收购商办、物流、产业等存量物业，然后通过改造、运营管理提升资产价值；此后项目的退出方式，则包括市场化退出（出售）、资产证券化等。这种模式也有可能套用到红星的商业项目之中。

  联手红星地产后，远洋集团在后续拿地、中小型城市综合体运营上，有了另外一条获取资源的通道。这对于聚焦一二线的远洋来说，无疑是集中供地政策出台后，谋求生存空间的新举措。

  远洋集团董事局主席、总裁李明李明向来不只着眼于地产，很早之前，他就在公开场合，表明远洋要成为一个具备产业投资能力的“投融资集团”。

  2013年2月，远洋集团内部成立了房地产金融事业部，四年后，该事业部衍化为远弛资本管理有限公司，注册资本为2亿元。它就是如今远洋资本的前身。

  在曾经的多元化浪潮中，远洋集团一直将远洋资本，当作几大业务板块之一，并持续看好与“偏爱”。即使后来主业遭受羁绊，长租公寓、养老服务等都被剥离出上市平台，该集团也未曾将远洋资本割舍出去。

  目前，它由宁波梅山保税港区奥莘亿洋投资管理有限公司（简称“奥莘亿洋”），直接持有100%股权。在奥莘亿洋之上，远洋集团通过一系列境内外公司，间接持有远洋资本49%股权，成为其第一大股东。

  房地产是资金密集型行业，在发展过程中，许多房企自然而然都有了设立资本平台的需求，以便借助基金、金融等方式，为业务布局打开更大的想象空间。

  乐居财经查阅获悉，目前已有多家房企拥有自身的投融资平台。除了金地的稳盛投资之外，远洋资本、金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融等，都是在2010年之后才诞生的。

  它们围绕着地产“主线”，开展股权、债权、不动产投资，募集的资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、产业，以及庞大的房地产上下游产业链，甚至还涉及新兴的科技、大健康等领域。

  看着眼下纵横交错，熙熙攘攘的投资线条，或许让人难以相信，大部分平台在创立之初，其实都只意在为它们集团的内部提供服务，寻求“独善其身”，而没有对外伸展投资触角的“远志”。

  比如，成立于2006年的稳盛投资，它一开始就只想帮母公司做股权或债权融资；而2018年才成立的首金资本，其起初也强调“为首创置业引入和联合外部资源”，助力首创置业完成千亿目标。

  只不过，有些平台后来发展顺遂，就逐渐转换了角色，成长为私募基金平台，变为投融管退的操作者。

  毫无疑问，它们拥抱了“黑石”模式，踩中了过去十余年中国地产基金发展的节点。

  资本平台在收取咨询费、管理费的同时，还享有投资收益，它们的毛利率一般较高。以远洋资本为例，其2017至2019年的毛利率，就分别达70.42%、53.96%、61.06%。这对于逐利的房企，有着很大的吸引力。

  但事物总是一体两面，要“培育”这样一个平台并不容易。随着投资节奏的酝酿与转换，它们都对资金、运营能力有着较高的要求。

  就算是历经几年打磨的远洋资本，其2017年、2018年的经营活动现金流净额，也仍为-1.56亿元、-1.39亿元，直到2019年才转为正数。尽管如此，它还要抽出大量的资金，放入“长期应收款”一项中。

  有时候周转不力，还要反过来寻求集团的输血与援助。

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