北京市规范共有产权住房出租管理工作的通知起草说明

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关于规范共有产权住房

出租管理工作的通知（试行）

（征求意见稿）

各有关单位：

为满足共有产权住房购房人实际生活需求，规范住房租赁活动，提高住房使用效率，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）、《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）等文件规定，经市政府同意，现就规范共有产权住房出租管理有关工作通知如下：

一、共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，应按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行。住房租赁活动纳入本市住房租赁及其监督管理范围。

二、共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。服务平台与市住房租赁管理服务平台、房屋大数据平台、安居北京住房保障管理信息系统实行联网。

三、共有产权住房购房人通过服务平台填报出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议，明确购房人为住房出租责任人，承担住房出租安全责任，履行住房维修等义务；约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。住房租赁期限原则上不超过三年。

四、服务平台通过对接市房屋大数据平台、住房保障管理信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。经核验通过，购房人在本市无其他住房，住房出租信息方可在服务平台发布。购房人对审核结果有异议的，由购房人向房屋所在区住房城乡建设（住房保障）部门提请复核。

共有产权住房代持机构自收到购房人住房出租意向申请后，应在10个工作日内回复意见，逾期未回复的视同同意出租。

五、共有产权住房代持机构委托房地产估价机构评估项目所在区域的住房租赁市场租金，定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息，引导社会形成稳定预期。

六、共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设（住房保障）部门，根据区域市场租金水平，按照就低原则，综合确定各套型政府产权份额比例的租金定额收益。租金定额收益经市住房城乡建设部门、市财政部门审核后实施，并在服务平台中公布。

租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金收益。租赁合同期内，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。

七、共有产权住房购房人拟定的住房租金标准低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，按购房人拟定租金标准及持有产权份额比例，向其支付租金收益。

鼓励共有产权住房优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。承租家庭优先条件，由服务平台对接住房保障管理信息系统进行核验。

各代持机构将租赁住房作为公租房配租使用的，应纳入住房保障管理信息系统统一管理，列入公租房筹集计划的，可享受相关税费减免优惠政策。

八、共有产权住房出租租金收取采取资金托管方式。购房人在代持机构认可的商业银行开设账户，并与代持机构、银行签订委托协议，租金到账后按约定将政府产权份额租金收益按月、季度划转到代持机构指定账户。住房租赁活动中涉及的相关税费，按照国家及本市相关规定执行。

九、共有产权住房出租房源由服务平台统一向社会发布后，房地产经纪机构方可为其代理住房租赁经纪业务。

共有产权住房购房人与承租人自行或通过房地产经纪机构达成出租的，均应在服务平台网签住房租赁合同。服务平台将网签合同信息推送至市住房租赁管理服务平台后，视同完成住房租赁合同登记备案和出租登记。

十、共有产权住房购房人未经代持机构同意擅自出租共有产权住房的，应按照共有产权住房购房合同约定追究其违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额部分租金收益。共有产权住房承租人不得将住房再次转租。

十一、房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权住房租赁经纪业务；互联网平台也不得为其发布和代理。

除代持机构外的其他住房租赁企业，不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。

十二、共有产权住房代持机构应做好共有产权住房出租服务工作，指导购房人合法合规出租共有产权住房。根据购房合同约定，对共有产权住房政府产权份额部分代行日常管理责任，确保政府产权份额租金收益按时足额收取。加强共有产权住房政策、住房租赁及其监督管理规定和住房使用安全知识的宣传，畅通违规线索举报渠道，及时发现违规出租行为，限期追回政府产权份额租金收益，并将相关违规信息报送区住房城乡建设（住房保障）部门。加强信息技术手段推广应用，提高共有产权住房社区技防监督管理水平。

十三、各区住房城乡建设（住房保障）部门应按照国家和本市住房租赁管理规定，加强共有产权住房租赁活动管理；加大执法检查力度，发现违规出租共有产权住房的机构和个人，应责令其限期改正，拒不改正的，将机构和个人信息录入管理系统作为不良记录。

共有产权住房购房人违反本通知规定且拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。

十四、市保障性住房建设投资中心作为市级代持机构，应做好服务平台建设、运行、维护等工作，制定服务平台具体操作流程，做好共有产权住房出租政策咨询服务。

市住房城乡建设部门会同相关部门，对服务平台的建设和运行进行监督指导，保障工作有序推进。

十五、本通知自2021年月日起实施，试行期限3年。

《关于规范共有产权住房出租

管理工作的通知（试行）》（征求意见稿）

的起草说明

一、起草背景

2017年9月，我市印发《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号），政策实施以来，切实解决了刚需家庭购房置业需求，抑制了住房投机行为，取得良好社会效果。共有产权住房建设和分配等工作稳步推进，配套政策不断完善，政策体系逐渐形成。截至今年6月底，全市已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套，部分项目已陆续入住。

共有产权住房交用后的出租管理，关系着购房人的切实利益，关系着社会资源分配公平。《暂行办法》中已有明确规定：“已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定”。在实际工作中，群众反映由于子女上学、就近上班等原因，部分已入住项目购房人存在住房出租实际需要，希望明确细化共有产权住房出租流程和收益缴纳路径。为此，我委会同相关部门认真调查、慎重研究，提出出租管理细化方案，以进一步规范共有产权住房出租行为。

二、起草过程

《暂行办法》发布实施后，我委即将制定《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（以下简称《通知》）纳入议事日程，作为共有产权住房重点配套政策文件认真研究加以推进，期间经历动员部署、研究讨论、文件起草、意见征求等多个阶段，于2020年形成政策初稿，并不断修改完善。

期间主要开展了以下工作：一是广泛深入调研。市住房城乡建设委先后到各区住房保障管理部门、市区保障房专业平台、共有产权住房部分已入住项目实地调研，结合北京共有产权住房发展实际，力争使《通知》规定措施可落地、可执行、便于操作。二是充分听取意见建议。《通知》制定过程中，我委与市发展改革委、市财政局、市规划自然资源委多次深入交换意见，先后多轮征求委内相关处室（单位）、各区住建（房管）部门、市及区共有产权住房代持机构意见，并听取吸收住房、法律、评估专家提出的合理建议。在此基础上，几易其稿，不断修改完善，最终形成《通知》（征求意见稿）。

《通知》以国家和本市房屋租赁管理规定为基础，本着租赁当事人协商一致的原则，结合共有产权住房的特殊性，提出了出租条件、出租程序、收益分配和监督管理等具体要求。主要包括以下内容：

（一）设定出租程序，便于操作管理。共有产权住房租赁活动统一通过市保障房中心建立的网络服务平台进行，平台为购房人提供住房核验、房源发布、合同网签、登记备案等服务。共有产权住房代持机构在收到购房人住房出租意向申请后，应在10个工作日内回复是否同意出租的意见，通过设定审批工作时限，确保购房人利益。购房人出租住房前与代持机构签订住房出租使用协议，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租赁期限原则上不超过三年。

（二）合理确定收益，引导合规出租。突出共有产权住房政策属性，政府租金收益原则上根据区域市场租金水平综合确定，在体现住房产权共有的基础上，就低确定政府定额租金收益，充分让利于民。定额租金收益实施动态调整，租赁期内每三年代持机构可调整一次。租金定额收益按项目确定后，代持机构将在服务平台中公布。

（三）委托划转租金，确保按期收缴。租金收取采取托管方式，以购房人名义在代持机构认可的银行开设账户，购房人与代持机构、银行签订委托协议，租金到账后按约定将政府定额租金划转到代持机构指定账户。住房租赁活动中涉及的相关税费，按照国家及本市相关规定执行。

（四）明确监管措施，维护社会公平。未经代持机构同意，购房家庭不得擅自出租住房，商业网站、房产中介等不得提供相关服务。市、区住建部门、代持机构按照职责分工做好共有产权住房出租的服务指导、监督管理工作，加大执法检查力度，对违规出租共有产权住房的相关机构和个人，采取将不良记录入管理系统、追究合同违约责任、暂停住房回购和上市手续等措施。

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