北京拟出台共有产权房出租新规，能吸引更多购房者买房吗？

共有产权房面世将近4年，北京终于针对这一类型房源出台了对外租赁的细则。

7月16日，北京市住房和城乡建设委员会在网站上公布了对《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿）公开征集意见的公告，对北京共有产权房的出租条件、出租程序、收益分配和监督管理等具体要求进行了明确。

其中要求，共有产权住房租赁应统一通过市保障房中心建立的网络服务平台进行。购房人通过服务平台填报出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议后方可出租。未经代持机构同意，购房家庭不得擅自出租住房，商业网站、房产中介等不得提供相关服务。同时，政府就低确定定额租金，充分让利于民。该意见稿公开征集意见的时间为2021年7月16日至7月23日。

中原地产首席分析师接受《华夏时报》记者采访时表示，北京的共有产权住房是全国少有没有投资属性的住房，永远不能转成商品房交易。增加出租功能有利于保证共有产权购房者权益，也可以满足部分工作变动家庭通过换租稳定租房，避免申购共有产权家庭的住房空置。

新的收益路径

此前，关于共有产权住房的规定中明确了可以对外出租的属性。2017年9月北京市发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中规定，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

然而，过去近四年间，上述细则迟迟未能面世，导致了北京共有产权住房的出租在事实上一直处于“灰色地带”。在此次征求意见稿的起草说明中，北京住建委指出，群众反映由于子女上学、就近上班等原因，部分已入住项目购房人存在住房出租实际需要，希望明确细化共有产权住房出租流程和收益缴纳路径。为此，北京住建委会同相关部门认真调查、慎重研究，提出出租管理细化方案，以进一步规范共有产权住房出租行为。

从整体方案来看，征求意见稿对共有产权房的出租程序进行了规范。购房人想要出租，必须通过北京市保障房中心建立的网络服务平台进行住房出租意向登记，经共有产权住房代持机构同意后，双方签订住房出租使用协议，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租赁期限原则上不超过三年。

在租金收益方面，征求意见稿强调了政府将“让利于民”，即政府租金的收益原则上根据区域市场租金水平综合确定，在体现住房产权共有的基础上，就低确定政府定额租金收益。租金收取采取托管方式，以购房人名义在代持机构认可的银行开设账户，购房人与代持机构、银行签订委托协议，租金到账后按约定将政府定额租金划转到代持机构指定账户。

吸引力有多大？

自2017年9月底北京首个共有产权房“锦都家园”入市后，截至2021年6月底，北京市已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套。

一直以来，北京的共有产权住房因大部分地块供应位置较为偏远，存在弃购率较高的问题。不过由于2020年北京共有产权住房供地较少，目前可申购的共有产权住房较少，且大多位于远郊区。根据《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要》，今后5年北京将新供应各类居住用地5000公顷，新增共有产权住房供地不低于供应总量的15％。

中原地产分析师指出，北京共有产权住房的购房者必须是无房家庭，本身避免了投资炒作的可能性。这一政策可以说是在不改变产权属性的同时，吸引更多中低收入群体选择共有产权住房，有利于存量共有产权房的消化。

“共有产权房出租应该是少数需求吧，毕竟都是户主在北京的首套房，都是刚需。可能是因为孩子上学，或者工作原因需要临时出租。”一位购买了海淀区共有产权住房的李女士对《华夏时报》记者表示。目前，她所购买的共有产权房尚未交付，处于一边租房一边还房贷的状态。

与此同时，值得注意的是在共有产权房增加出租功能的同时，征求意见稿还是规定了较为严格的监管措施：未经代持机构同意擅自出租共有产权住房的，应按照共有产权住房购房合同约定追究其违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额部分租金收益。发现违规出租共有产权住房的机构和个人，应责令其限期改正，拒不改正的，将机构和个人信息录入管理系统作为不良记录。共有产权住房购房人违反本通知规定且拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。

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