重磅！北京新盘销售须向购房者“全透明” 热销楼盘须公证摇号购房

样板间看着挺好，实际交房后却是另一个样；买房时销售和沙盘吹的天花乱坠，收房却发现并不是那样；收房验房发现一堆质量问题……这是不少买新房的购房者担心会遇到的“坑”。

其实，归根到底，购房者需要的是开发商的诚信，以及确保房屋的品质和质量。

今天，市住建委就《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》开始公开征求意见，征求意见稿中，从行政监管的层面，在新房销售的各个环节明确了非常细致的规定，“逼着”开发商必须规范销售行为、提高房屋交付的品质，让购房者买房时能信息对等，切实保障购房人的合法权益。而且这次的规定也同样适用于限竞房和共有产权房。

在这份通知中还规定，如果一个新楼盘出现热销情况（蓄客量超过批准销售房源三倍），要采取公证摇号的方式，优先面向本市无房家庭、所在区居民家庭、周边单位职工家庭销售。

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粗略看了一遍这次拟出台的新政，感觉很多规定都“似曾相识”。的确，关于规范商品房的销售行为，北京之前陆续出台或在其他文件中提及了不少规定。

而这次的新政，是前所未有的将商品房销售的各个环节、各个方面、各个维度都进行了全方位、细致的规定，小到管线的型号材质，大到售楼处和样板间的要求；从售楼处现场如何销售，到作为新事物的线上销售如何规范。这次的新政都一一涉及到。

大家买房时可能遇到的第一个坑，就是虚假宣传，小区沙盘和楼书中描绘的天花乱坠，和实际并不相符。

新政中拟明确，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致。

也就是说，小区里的绿地、楼间距等等，必须要和实际的比例一致，不能夸大宣传。

同时，除了总平面图，还首次要求开发商展示经审图机构审核合格的分层平面图和立面图。

简单来说，就是一栋楼每层的平面图、以及外立面图都要在售楼处公布出来。这样，哪层有消防通道，每层的设备间都在哪里，购房者都能知道的明明白白。不但能知道自己买的房子的户型等相关情况，还能清楚知晓房子在这一层的具体排布，公共区域都是如何安排、有什么共用设施等。

而且大部分楼盘除了本小区的推介宣传外，还会宣传小区外配套有多少，有多少条地铁，有什么学校和医院等等。

这次新政对于小区以外的展示内容也做出了具体要求，即应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。

也就是说，只能展示已经建设的那些配套设施，那些还在规划阶段、尚未建设、还存在变数的，比如地铁等，就不能笃定地去“忽悠”购房者，所谓“我们这个小区将来有多少条地铁”了。

同时，开发商还要再售楼处的显著位置，公示该楼盘的内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素。不利因素公示要准确、全面。

在今年的第一批集中供地中，不少商品房项目配建了公租房，公租房具体配建在小区的什么位置、物业服务和收费标准是否按要求和商品房一致等信息也是买房人关心的。

新政中也明确，项目配建公租房的，开发商还应展示配建公租房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况，并在《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中予以明示。

此外，对于近两年新兴起来的线上销售，新政也进行了规范。首先也要在显著位置标注该楼盘的预售许可证号或现房销售备案产权证号，不能无证售房。同时，线上销售也要公示销售人员的真实姓名和信息卡编号。

无论是线下还是线上销售，都严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

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样板间也是购房者在买房时可能遇到的一个“坑”，一些开发商会将样板间的标准和品质提高，这样吸引购房者下决定购买，但实际交付又是另一个样，也就是货不对版。

这次北京在商品房销售中，首次提出“两个样板”的要求，在交付样板间的同时，还要求开发商设置工艺样板区。

所谓的交付样板间，可以说就是目前楼盘展示的样板间，但针对“货不对版”的情况进行了严格的规定。

首先，开发商要按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，也就是说，样板间的户型、尺寸和施工工艺等必须与将来交付的房屋是一致的，不允许样板间挺大，交房时却“缩水”了。

同时，交付样板间的建设标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

也就是说，样板间里面装修是什么样子，那么交付的房屋将来装修就是什么样子。

而工艺样板区则是在交付样板间内布置的，因为普通人去看样板间，只能看到表面的情况，房屋建造和装修的材质，隐蔽工程中的管线等以往是看不到的。

工艺样板区就是要展示这些内容，是房子的施工工艺，比如墙里到墙面的各层材质，各种管线的布置和材质等等，更形象的说，就是有一个剖面图让大家看到建筑里面都是什么，这样购房者对于房屋的质量和品质就能有一个全面了解了。有点类似下面这张图片。

新政拟规定，工艺样板区应展示包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料，展示屋内设备、管线、门、窗的型号、品牌及材质。

最后，无论是交付样板间，还是工艺样板区，新政规定开发商都要保留至项目交付三个月后。这样购房者收房之后，就可以拿自己的房子和样板间做比较，如果“货不对版”，开发商就要承担责任。

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质量问题也是新房中不少购房人投诉的重点问题。

此次拟出台的新政中，北京将之前在共有产权房中试行的“工地开放日”扩展到了所有的商品住房中，要求开发商要在房屋竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”活动。

组织工地开放日前，开发商要主动告知所有购房人，并组织有参加意向的购房人进入工程现场了解项目主体结构、施工工艺、隐蔽设施、装饰装修、公共部位等实地情况。此举的目的就是让购房者能在房屋还在建设的过程中，就了解关心的质量问题。

对于“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见或建议，开发商要及时维修整改并反馈购房人。

同时还鼓励开发商通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

由于目前新供地的新楼盘都是全装修交付，因此新政还规定，在房屋竣工验收合格后交付使用前，开发商除了按照规定组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还要组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

看到这里，大家就能感觉到了，这次北京出台的并不简简单单是一个商品住房销售的规范，而是将土地出让文件的要求、销售行为的管理、乃至到建设中的品质和质量管控都覆盖到了，目的就是全程保障购房人的合法权益。

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最后是大家最关心的摇号问题了。

其实这项新举措在今年北京首批集中供地中就已经提出，并作为“政策工具箱”中的一张“牌”。

当时提出的是“设定优先购买顺序和取消购房人税收信贷政策优惠，是指当客户比超过一定水平时，将考虑采取公证摇号、优先向无房家庭销售”。

这次拟出台的新政，则是提出了公证摇号的基本原则。

即如果一个项目出现热销情况，应采取公证摇号的方式，“热销”的认定标准是：项目登记意向客户超过批准销售房源三倍。登记意向客户也就是大家常说的楼盘蓄客量。

结尾还要提醒一下各个开发商，这次出台的新政可是有强制约束性的，如果你违反了，是又一套记分处罚的标准等着呢。而且整改期间，还会暂停楼盘网签的。

附：记分标准

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