深圳二手房买家：我的中介“消失”了

　　去年今日，深圳楼市的关键词还是“万人摇号”、“日光盘”，而如今楼市格局已经骤然大变。

　　深圳正经历着可能是史上最严、时间最长的一轮楼市调控，祭出“限购令”的“715新政”落地周年，2月至今，二手房参考价机制也已持续近半年时间，叠加金融端严查首付来源、打击经营贷违规入市等一系列政策组合拳，调控效果立竿见影：二手房市场网签量罕见地出现“五连跌”，“魔幻”的房价终于止住了狂飙的步伐，同时低迷的情绪也开始传导至新房市场。

　　在此背景下，新浪财经调查发现，有个别房产中介已经转行，也有中介门店因入不敷出最终选择关店，其中不乏大型连锁的中介品牌。而在一些去年涨幅较大的片区，曾经非常硬气的部分业主也“扛不住”了，“800万的房子，去年可能谈着谈着变成了850万，而现在都可以谈到700多万了”，一位中介人士说。

　　门店关闭中介转行

　　“就像高峰一下子跌到低谷一样”，陈然（化名）是深圳一家连锁房产中介的销售，入行3年，成交过约20套二手房，也就是说平均每3个月可以卖出一套房。然而，最近3个月陈然没有“开过一张单”。

　　在陈然所在门店的橱窗里，贴着10多张中山一手楼盘和深圳租赁的房源信息，这也是他目前的工作重心。“现在周末大部分时间都是带客户去中山看房，人比较多的话，公司还会包大巴车把客户拉过去。”

　　深圳供地常年紧缺，因此在大部分片区，二手房交易占据了主导地位，网签量占比基准线一般为80%。但随着二手房参考价政策出台，深圳二手房价格迎来全新的管控时代。

　　今年2月8日，深圳住建局发布二手房参考价机制，覆盖全市3595个住宅小区。政策发布后，各大中介网站禁止发布高于参考价房源的价格信息，交易量随后迎来变化，深圳楼市由热转冷，二手房网签量连续5个月持续下跌。

　　深房中协显示，2021年上半年，深圳二手房网签套数为30505套（含自助），而去年同期为58662套，同比下滑48%。6月单月，二手房网签套数更是跌破5000套的“荣枯线”，仅有3216套，市场已经跌至“冰点”。

　　在楼市冰冻期，陈然说，身边已经有个别同事辞职，“转去做非地产的业务了”。而离陈然所在门店不到100米处，一家大型连锁房产中介的门店也悄然倒闭。陈然说，深圳中介门店的运营成本每个月至少需要10万，很多门店都支撑不下去，他知道的就有好几家。

　　“我感觉我的中介已经失业了”，深圳刚需客何森（化名）则发现，一位相熟的房产中介将工作微信的名称、头像和手机号码都换了，“以前朋友圈都是楼盘或者房子的信息，现在都已经一个多月没更新了，发信息也没回了。”何森说道。

　　根据深房中协的统计，受参考价新政的影响，2021年上半年中介从业人员月均网签0.1套，相比2020年人月均值下降46%。截至今年6月，深圳实名登记的从业人员共有45458人，同比下滑11.8%。而如若市场低迷行情一直未有起色，中介行业或在下半年迎来更大的离职潮。

　　按揭购房比例下滑

　　在买房的热浪中，去年7月15日深圳紧急出手调控，祭出“最严限购令”降温：即深户家庭和成年单身人士须落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保，才可购买商品住房。而如果说，“715新政”限制的是购房者的“房票”，那么参考价新政则是给购房者的钱袋子加上了“紧箍咒”。

　　按照规定，深圳各大银行陆续跟进以参考价评估房产价值，发放按揭贷款，而大多数小区的参考价相当于市场价的7折，这意味着，购房者心仪的房源首付门槛上升到5成左右，虽然打击了投资者炒房，也误伤了部分刚需，让他们望而却步。

　　深圳中原地产研究数据显示，从按揭占比来看，2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比均在八成以上，而在新政提升首付的背景下，今年二手住宅按揭占比大幅下滑13.3%至68.8%。

　　何森的看房进度也放缓了。对他来说，如果拿着目前的首付款，要在深圳西部“上车”，只能买更小的户型，但他又不太情愿。如今他的主要目标是东部非参考价范围内的二手房，同时也在积极打新。

　　“新房开盘多选一的做法有分流的作用，竞争会没那么激烈，而且打新积分入围的标准也在不断优化，更倾向刚需，基本上符合条件、资金够上车的项目我都会去试一下。”何森说。

　　除此之外，今年上半年，网红盘华润城润玺一期违规“代持”等操作以及“深房理”的炒房事件，相继给深圳楼市敲响警钟，随后金融层面大动作不断，银行开始严查各类违规流入楼市的资金，打击投资者炒房。

　　5月底，深圳银保监会对5家银行罚款3.66亿元，严查违规开展房地产融资业务。紧接着的6月份，深圳开始自查涉及房地产“贷款担保”和“委托贷款”等相关业务。

　　一位银行人士表示，目前银行对申请贷款的客户审批非常严格，首付款来源需要追溯到半年甚至1年，如果首付款是他人转入，则只能来自于直系亲属。此外，申请人工资收入必须能够覆盖每月还款金额的2倍以上，否则则需要提供更多的资产证明。

　　有业主扛不住了？

　　“业主以前很傲的，100%不会降价，甚至还会提价，比如说好的800万，明天就加到850万。但是现在价格就比较好谈了，开价800万有可能谈到700多万。现在如果有钱又有名额的话，其实是可以捡到一些急售的‘笋盘’。”陈然表示。

　　购房者观望、成交低迷之下，深圳有些业主也逐渐扛不住了。乐有家门店数据监控显示，参考价新政出台后，3月份还处于观望期，业主们心态依然较高。但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷开始下调报价，6月下调报价房源占比已经上涨至55%，而年初还不到20%。

　　曾经“魔幻”深圳房价止住了狂飙的步伐。国家统计局数据显示，5月份，深圳的二手住宅销售价格环比下降0.1%，逆转了自2019年6月之后连涨23个月的趋势。而在今年1月，70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。

　　实际上，6月初就有媒体报道，为了加快一套157平方米的房子的成交，除了佣金外，深圳福田区一位业主还愿意单独多付10万元奖励中介。

　　根据陈然的介绍，受新政影响最大、目前价格较为松动的基本是去年房价涨得比较快的片区，比如宝安新安、福田八卦岭等。

　　同时，低迷的情绪也开始对新房市场形成传导效应。5月底，4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例小于预定的入围比例，这种趋势在6月开始更为常见。以不少深圳“打新”族翘首以盼的万科都会四季项目为例，开盘日线上选房，弃选率约四成。

　　业内有观点预测，深圳作为一线城市调控的风向标，下半年将不会在杠杆上放松，近期各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场观望情绪，二手房继续低位运行，房价或还有下探空间。而下半年新房供应井喷，年终冲刺，刚需打新机会将增多。

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