豫系房企正商系再遭下调评级 盈利能力弱偿债压力大成隐忧

继2月遭穆迪下调评级后，正商集团在国内债市的发债主体宏光正商近日亦被评级机构下调评级并列入信用观察名单。

河南宏光正商置业有限公司（“宏光正商”）7月1日公告显示，评级机构大公国际资信将其主体信用等级与债项信用等级由AA下调至AA-，主体及债项均列入信用观察名单。

公告就大公国际下调评级的原因披露显示，受股东对房地产运营主体战略转移的影响，宏光正商2020年销售金额大幅下降，土地储备规模较小，盈利能力明显减弱，存货存在一定去化压力，其他应收款对资金形成较大占用，短期偿付压力加大，对外担保规模仍很高。

宏光正商为河南龙头房企正商集团旗下，后者控股有港股上市公司正商实业（00185.HK）。早前于今年2月，国际评级机构穆迪下调了正商集团的公司家族评级以及正商实业发行票据的债务评级。穆迪表示，评级下调反映了正商集团疲软的销售业绩和现金回款低于穆迪的预期，同时考虑到其土地储备规模较小以及中国房地产业的信贷环境趋紧，其业绩未来1-2年不大可能大幅改善。

宏光正商在7月1日的公告中表示，预计此次信用级别调整不会影响公司现有业务的正常生产经营，不会对公司的偿债能力产生实质影响。

就大公国际前述下调评级原因，宏光正商提出，公司2020年销售金额大幅下降一方面是正商集团房地产运营主体战略调整导致宏光正商在新项目开发较少，另一方面受新冠疫情影响，宏光正商2020年度项目交付及销售均有所下降。宏光正商称，2021年公司已全面复工复产，经营状况已同比大幅改善。

据悉，宏光正商背后的正商集团自2015年控股香港主板上市公司正商实业有限公司（00185.HK）以来，房地产运营主体逐步向上市公司战略调整，未来将以正商实业作为正商集团房地产业务的运营主体。

克而瑞监测数据显示，2017年到2019年期间，正商集团累计新增土储959万平方米，其中759万平方米是以正商实业的名义获取的，占比为79%。到了2020年，正商集团所有的新增土储都是由上市平台的名义获取的，总建面约为421万平方米。

宏光正商表示，公司2021年至今已实现营业收入50多亿元，归母净利润7.5亿元，均已超过2020年度全年收入及利润。

就公司的偿债能力，宏光正商表示，截至2020年末，公司全部有息债务为22.0亿元，其中短期有息债务14.51亿元，公司货币资金为17.44亿元，货币资金能够覆盖短期有息债务，不存在集中偿付压力。

宏光正商另就公司项目储备表示，截至2020年末公司存货账面价值130.17亿元，主要位于郑州，郑州目前房地产市场需求稳定，现有存货将带来稳定现金流；此外，截至2020年末公司拟建项目共2个，主要分布于河南省，计划总投资额18.09亿元，公司土地储备面积99.82万平方米，土地储备较为充足。

此外，宏光正商称其对外担保均为正商集团内的成员单位，不存在为正商集团外单位提供担保的情况。

正商集团为1995年创立于郑州的河南龙头房企，据官网介绍主营业务包括房地产开发、实业两大部分，是集房地产开发、物业管理、工程建设、酒店管理、医院管理、精细化工、教育、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。

资本市场布局方面，正商集团控制中国香港主板上市公司正商实业（00185.HK）及兴业物联（09916.HK）、美国纽约证券交易所上市公司GlobalMedicalREIT,Inc（GMRE.NYSE）、深交所上市公司赞宇科技(002637,股吧)（002637.SZ），同时参股郑州银行（06196.HK、002936.SZ），为第三大股东。

正商集团实际控制人为张敬国、黄燕萍夫妇与二人之女张惠琪。公开资料显示，张敬国出生于1963年，1979年考入郑州大学物理系无线电专业，毕业后分配至河南省轻工业厅工作，之后创业。

贝壳财经记者关注到，在今年连续被评级机构下调评级之前，正商集团的资金状况已引起外界关注。

企查查信息显示，2020年8月，正商集团旗下的河南正商置业有限公司及公司法定代表人张国强被郑州市金水区人民法院下发了限制消费令。该则限消令现已撤下。

此外，郑州市城市管理局2020年9月发布的《2020年第一、二季度城市管理领域失信企业名单》显示，正商集团旗下的河南正商置业有限公司被认定为较重失信企业，失信事由为“擅自改变规划绿地性质和用途罚款3039550元”。今年1月，郑州市城市管理局公布了河南正商置业的信用修复承诺书。

过去一年，正商集团与正商实业均出现业绩下滑。

正商集团公布的2020年全年业绩显示，其过去一年实现收益150.63亿元，毛利为37.73亿元，同比均出现超过四成的下滑。截至期末，正商集团的资产总计917.24亿元，负债合计742.42亿元。

上市公司层面，正商实业2020年实现收益80.69亿元，毛利17.46亿元，亦同比双向下滑。正商实业称系因疫情导致若干物业项目的开发进展受拖延并延迟交付所致。截至期末，正商实业资产总计671.52亿元，负债合计592.64亿元。

克尔瑞研究中心今年3月曾就正商实业2020年度业绩点评认为，上市平台成为集团拿地主体，需加强河南省外扩张，且上市公司收入与利润率同步下滑，盈利能力有待提高。

关于考察房企融资的“三道红线”标准，克而瑞指出，2020年底正商实业的净负债率大幅降至142.84%，虽有较大改善但仍然较高，现金短债比为0.61，长短期债务比为1.38，短期仍有偿债压力，资金链压力较大。资产负债率为81.98%，仍高出三条红线要求。此外平均借债利息率由2019年的6.25%提升至8.84%，未来企业需要积极改善财务状况。

今年5月，张敬国在河南省民营经济维权发展促进会演讲时就正商未来规划表示，将继续保持正商在地产板块的稳健根据地，继续做好实业和服务业，“像投资赞宇科技就是这方面（指做好实业）的发展方向，此外，正商还会投资一些高科技的产业”。

新京报贝壳财经记者 朱玥怡 编辑 徐超 校对 赵琳

联系邮箱：zhuyueyi@xjbnews.com

相关知识

豫系房企正商系再遭下调评级 盈利能力弱偿债压力大成隐忧
深度研究丨豫系房企规模断层明显，省外扩张有待提速
信用评级遭多机构下调 雅居乐“去杠杆化”面临新挑战
富力等多家房企 被穆迪下调评级
雅居乐等7房企融资成本超7% 长短期偿债能力偏弱
融资环境动荡叠加疫情冲击 富力等多家房企被穆迪下调评级
TOP50房企超6成获AAA评级 这4家房企因负债高评级被下调
前7月房企海外发债降26% “借新还旧”难解偿债压力
闵系房企跌落神坛:自救需靠长期主义
高杠杆后遗症显现 多家房企评级遭机构无情下调