楼市“贷款难”背后：信贷额度充足 全年市场规模或超25万亿

　　2021年转瞬过半，在过去的半年里，房地产市场整体呈现上扬态势。根据贝壳研究院6月30日发布的《2021年上半年市场报告》，二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额创下2016年以来同期最高，重点二线城市及城市圈内二三线城市增长速度较快。

　　不过，站在承上启下的时点上，近期，多城银行房贷收紧，二手房停贷，受此影响，市场情绪出现波动。对此，中原地产首席分析师张大伟分析表示，2021年中国楼市上半年行情甚佳，交易量同比大幅上涨，南方有些城市甚至翻倍，在这样的情况下贷款额度紧张实属正常。以往年经验来看，每年6月、12月是银行年中、年尾的清算和考核节点，贷款通常都会收紧，进入三季度陆续恢复，以实现对阶段性额度紧缩的拉平。

　　楼市热“燃动”信贷端

　　根据贝壳研究院监测，2021年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成，较去年下半年增长12%。上半年重点50城二手房交易额（GMV）同比增长约65%，较去年下半年增长约14%。

　　与去年下半年相比，重点50城中超过60%的城市上半年二手房成交量实现增长，城市多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。其中福州、绍兴、合肥、苏州等成交量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

　　新房市场方面，销售规模增长速度超过二手房。根据国家统计局数据，2021年1-5月全国商品住宅销售面积、销售额（GMV）分别为5.97亿㎡、6.46万亿元，同比分别增长39.0%、56.5%（去年同期基数较低），比2019年同期分别增长22.6%、43.4%，绝对规模均为2016年以来历史同期最高。

　　楼市向好直接传导至银行放贷侧。根据央行公布的数据，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿，规模创近10年同期历史新高。

　　2021年1月1日起，房地产贷款集中度管理制度正式实施，在此政策之下，银行对房地产贷款采取精准额度控制。贝壳研究院发布的报告称，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。

　　根据贝壳研究院监测的数据，6月72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；平均放款周期延长至50天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度。合肥、杭州、成都等前期市场较热的城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。

　　受信贷收紧影响，部分城市楼市成交应声回落，二手房交易量阶段性下降，房价涨幅收窄至趋稳。6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。重点城市二手房价格在一季度阶段性较快上涨后逐步趋稳，4-6月贝壳50城市二手房价格指数环比涨幅持续收窄，6月涨幅收窄至0.2%。不过，根据以往经验，二季度二手房交易量较一季度下滑，今年6月份市场成交回调至去年月均水平，市场并未出现方向性转变。

　　信贷额度充足 市场规模或超25万亿

　　信贷扩张是支持房地产市场需求的关键因素，信贷的可获得性（首付比）以及信贷的成本（贷款利率）调整对市场走势具有决定性作用。从当下的金融环境来看，货币政策保持稳健，房地产贷款总量不会失速下滑。

　　数据显示，1-5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿，比2019年增长24%，其中居民部门新增中长期贷款2.9万亿，较2019年增长29%左右，这表明截止目前银行的信贷投放总量并未受到少数银行压降比例的影响。

　　那么，今年信贷市场规模究竟还有多大？贝壳研究院分析认为，2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款增长6%-8%，大概有6.4-6.5万亿左右的额度，去掉上半年3万亿左右的已使用额度，下半年还将有超过3万亿左右的信贷额度。即使今年居民部门新增中长期贷款额度与去年持平，那下半年也有2.8万亿-3万亿的居民新增中长期贷款。

　　“过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。我们预计下半年二手房市场交易量增速放缓，全年新房、二手房交易规模比去年增长超过10%，市场规模超过25万亿。”报告称。

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