广州多家银行收紧住房信贷背后：金融“双管控”与降温楼市

  这几天，广州地区银行比其他几个一线城市更为“紧张”。

  继2020年12月31日央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置上限以后，1月25日，一则“新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月3个月平均放款额度”的“双管控”消息，在广州金融界掀起热议。

  就“政策层面是否出具上述指导性意见”一事，记者1月26日分别多次致电广州市地方金融监督管理局和中国银保监会广东监管局，广州市地方金融监督管理局银行保险处工作人员告诉记者，“具体政策不太清楚”，中国银保监会广东监管局则未接听电话。

  不过，记者随后致电中国银行、中国工商银行等广州支行发现，在个人住房信贷业务发放方面，这些“第一档”银行已经收紧住房信贷额度，并延长房贷放款周期。

  1月27日，记者又从中国工商银行和中国银行广州地区相关工作人员方面获知，今天起，“四大行”房贷利率全面上浮。其中，首套房房贷利率全面上调，二套房房贷利率亦做出不同程度调整，总体实行“首套房在LPR基础上加55BP，二套房在LPR基础上加75个BP”。

  从宏观信贷数据来看，央行公布全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元；住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元，刷新历史纪录。广州调高房贷利率、收紧住房贷款发放是在预料之中。

  另外，记者也联系了北京地区兴业银行与浦发银行等相关人士，他们均表示当前个人住房信贷业务放款周期正常，额度并不紧张。相比之下，广州地区银行此次房贷收紧行为，亦表明广州楼市值得关注。

  多家银行额度吃紧

  首套房贷利率全面上调

  进入2021年，广州多家银行个人住房信贷业务开始放缓。

  1月26日，中国工商银行广州某支行贷款部工作人员告诉记者，“目前首套房贷款利率加在LPR基础上40个点，二套房贷款利率在LPR基础上加60个点。如果个人住房贷款资料齐全，批贷周期大概一周左右，但银行现在额度紧张，放款周期不确定，要等。”

  同样在1月26日，中国银行广州某支行贷款部工作人员告诉记者，“目前首套房贷款利率在LPR基础上加54个点，二套房贷款利率在LPR基础上加79个点。如果个人住房贷款资料齐全，批贷周期大概一周，但放款时间不确定，保守估计最短也要3个月左右”。

  “停贷一说是不存在的，目前可以正常申请住房贷款，只是放款期不一定。”一位广州房地产研究人士告诉记者，“目前五大行是没有收到正式的‘双管控’文件通知，但不排除有‘窗口性指导’。”

  但1月27日记者再次致电中国工商银行、中国银行广州区域支行时获知，今天起四大银行房贷贷利率全面调整。其中，中国工商银行由1月26日的“首套房LPR加40个BP，二套房LPR加60个BP”从27日开始上调为“首套房LPR加55个BP，二套房LPR加75个BP”；中国银行也由1月26日的“首套房LPR加54个BP，二套房LPR加79个BP”从27日开始上调为“首套房LPR加55个BP，二套房LPR加75个BP”。

  去年以来，广州供需两旺的行情下，广州多个银行已经进行过多轮房贷利率调整。早在去年四季度甚至更早之前，广州地区多家银行放款速度就开始放缓，且个人住房贷款利率也出现一定上调。

  “我是去年11月20日申请住房贷款，今年1月22日才开始放款，期间与银行做了一番沟通，利率5.05%。”说起银行放款周期拉长，2020年底在广州刚买首套房的吴星（化名）颇感无奈，“不过掐在房贷利率上调前批贷，也是省了不少钱”。

  “我是去年12月申请首套房住房贷款的，今天刚刚放款。从去年第四季度拖到今年1月底，利率5.05%。”广州购房者周洋（化名）也表示贷款周期在拉长。

  1月20日，央行公布的2020年1月最新LPR报价显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。也就是说，5.05%是在现行LPR基础上加40个BP。

  “去年8月很多银行房贷利率就有所上调，我申请贷款的那家银行8月份前贷款利率是在LPR基础上加20个BP。”去年在广州购买首套房的路刚（化名）告诉记者，“但是9月买房时，贷款利率就变成在LP基础上加35个BP。”

  二手房放款比新房慢

  广州楼市追涨不可忽视

  1月27日，记者了解到，目前广州地区银行方面已将房贷利率调整消息通知给开发商，近期购买新房的购房者接到了相关通知。另外，个别银行也出现了新房放款速度快于二手房现象。

  记者以购房者身份自选中国银行广州某支行贷款部咨询贷款时，其工作人员表示，“新房贷款速度要比二手房快”。虽然该工作人员称目前该行申请新房和二手房贷款人数不相上下，但她仍然建议购买新房。

  “银行跟新房开发商都有合作，所以放款周期相比二手房快。”广州黄埔区某房产经纪代理人告诉记者，“加上目前银行放贷周期不确定性增加，二手房业主大多不愿意等。就算与卖家谈判增加春节等待期10天，他们最多也只愿意等40天到两个月，但会增加购房者违约风险。所以，我们更加建议客户考虑开发商的‘内转房’”。

  所谓“内转房”，是开发商内部员工已经购买的新房，名义上购房者是与个人买家签协议，但购房流程与购买新房步骤相同，只要补齐差价，签合同到房贷之间周期可以延长至半年。

  对此，上述一位广州房地产研究人士告诉记者，“二手房交易存在评估时间长、手续审核麻烦等情况，所以放款周期较长也正常”。

  事实上，广州房价在4个一线城市中一直处于温和状态，但据记者了解，在此次各大银行房贷收紧前夕，即2020年底，广州楼市出现过一波追涨。

  1月15日，国家统计局发布的《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，广州新建商品住宅和二手房住宅价格在12月均环比上涨0.7个百分点，涨幅高于北京、上海、深圳。

  2020年广州楼市稳定性强，经历疫情后恢复速度快，2020年全年供应及成交均高于近5年均值。其中，2020年1月至2月受疫情影响楼市冰封；3月至6月在货币、人才政策等利好推动下，楼市逐步恢复；7月以后，楼市步入上行，土地市场热度提升明显，带动楼市升温，供求量持续走高。

  不过，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“目前房贷收紧对广州房地产市场及个人贷款买房者不会有太大影响，主要是银行房贷放款占新增信贷比去年仍超40%，只要保持相同增速，控制好贷款速度、额度就不会触‘双管控’红线。目前广州没有停贷，只是季节性因素，因贷款额度暂时用完等到二三月份就可以贷款了。因此，不要慌，该贷款买房就买”。

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