一个将改变全国城市命运的新区,但楼市却暗藏风险

最近，成都设立了一个东部新区。

东部新区的意义很大，但我得浇灭你们的投资热情了。

一

4月28日，四川省政府官网发布《四川省人民政府关于同意设立成都东部新区的批复》，同意设立成都东部新区。

新区规划面积729平方公里，包括简阳市所辖的13个镇，实际上就是以前的天府空港新城（高新东区）+简州新城+天府奥体公园。

东部新区空间范围包括简阳市所辖的13个镇（街道）所属行政区域，分别是海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马街道、石盘街道所属全部行政区域及高明镇、三岔街道、贾家街道所属部分行政区域。

所以，天府空港新城也坐落在了东部新区，东部新区肯定会依托天府国际机场打造一个航空港，甚至可以说东部新区就是空港新城PLUS版本。对于不沿海、不沿边的成都来说，航空实力很大程度就代表了城市竞争力。

东部新区有五个定位：国家向西向南开放新门户、成渝地区双城经济圈建设新平台、成德眉资同城化新支撑、新经济发展新引擎、彰显公园城市理念新家园。

事实上，成都早在2017年就提出了东进计划，但东进的路上，简州新城由简阳和龙泉驿区一起管，空港新城由高新区代管，天府奥体公园归简阳自己管，一个东进，三套班子，显然发展的步调很难统一。

如今成立东部新区，就可以实行“一个平台、一个主体、一套班子”管理，做到统一调度、统一规划、统一发展。

二

成都东部新区的成立，意味着什么？

首先，对成都而言，东部新区是经济发展的新引擎。

东部新区直接将成都的城市空间框架拉大了，跨越龙泉山，真正实现一山连两翼，在山的另一侧，开辟了一个增量城镇人口承载空间。

大城市经常都会有“大城市病”，但东部新区直接跳出去建新城，构建一个新组团。未来东部新区是要形成到成都主城区半小时通勤网络的：“1空7高8轨11快”，涵盖高铁、城轨、地铁、快速路。

同时， 东部新区也是通过“设立新区”的方式来实现产业的变革。

东部新区的东进，主要是产业的东进。成都是一座工业基础薄弱的城市，能打的制造业不多。2019年，成都二产占比只有30.8%。

跟北上广的低二产比例不一样，北上广是渡过了工业化阶段后，第三产业发达，二产占比逐渐下降。像上海，二产比例历史最高达到70%。而成都，是一直都不高，历史峰值也只有45%。

而东部新区就可以弥补这一不足，像简州新城就主打新能源汽车，还有东部新区的成都一汽大众、吉利沃尔沃、资阳南骏汽车、通威光伏产业基地等等。

天府机场就在东部新区里，还可以通过空港推动二产发展，有助于成都打开全面开放新格局，打造空中丝绸之路和西部陆海新通道双走廊。

对成都都市圈而言，这是成德眉资同城化的新征程。

东部新区位于成渝发展主轴之上，对于成都都市圈是一个机会，充分发挥中心城市成都的外溢功能，带动周边3市加快发展，全面对接德阳、眉山、资阳3市，共同构筑一个宜居宜业的生活环境，四市作为一个整体，以后才能在国家层面上获得更大支持。

对成渝经济圈而言，这是蜕变成为中国经济第四极的时代机遇。

东部新区，是成渝相向发展的桥头堡。

2020年1月，中央财经委员会第六次会议就提出，要推进成渝地区双城经济圈建设，明确提出支持成都东进、重庆西扩。

东部新区向东延展，不仅是成都的一个新城，也是成渝双城经济圈的一个新城。

成都向东有东部新区，重庆向西有高新区。去年重庆就在西部划了高新区，现在又有了成都的东部新区，两者都位于成渝经济轴心线上，遥相呼应，也将引领成都向东，重庆向西，以点连轴推动成渝相向发展。

未来，从成渝发展主轴横向延伸，再纵向扩散，形成成渝经济圈辐射网络，带动成渝中部区域城市群快速崛起，这是成为中国经济第四极之路。

对国家而言，东部新区实现国家战略目标的试验场。

中国当下形成密切同城关系的只有四大一线都市圈，真正具备强大城市群实力的只有三大城市群。

成都都市圈和成渝城市群是最有可能成为下一个真正的同城都市圈和协作城市群，东部新区无疑可以成为一座试验场，在东部新区的建设过程中，尝试都市圈之间的同城化模式，尝试城市群的协作模式。

如果人为推动的东部新区成功了，那么推广全国也就有了可行之策。

三

东部新区和天府新区有什么区别？

东部新区由四川省批复成立的，是成都市下辖的省级新区。而天府新区是由国家发改委批复的，是属于四川省下辖的国家级新区。

所以，在行政级别上，天府新区是高于东部新区一个级别的，东部新区能动用和调动的城市资源要少于天府新区。

其次，东部新区主要是成都的产业东进，是产业新城，未来以第二产业为主，处于产业链中游。而天府新区以第三产业为主，区域内的是商务、办公、研发等，处于产业链的上游。

从作用上来说，天府新区立足于整个西部地区，而东部新区侧重于成渝双城经济圈，天府新区的定位更高。

四

东部新区的房子值得投资吗？

东部新区的利好，会让房价有小幅上涨的动力，但不会大涨。

一方面，“住房不炒”的现在，房价不能随便大幅上涨。

另一方面，2016年简阳划归成都，成都东进也已经有3年历史，简阳楼市早就被消耗了一大波。

2016年简阳平均成交楼面地价为803元/㎡，2019年攀升至3475元/㎡，升幅为332.8%。

2017年简阳新房整体均价从6503元/㎡，涨到今年的9296元/㎡，涨幅42%。实际上东部新区大多地方还是“白纸”一张，以农田为主，商品房项目少。大多数人只能转战简阳城区，但一些品牌开发商打造的新盘，普遍在10000-13000元/㎡，这个价格都可以在龙泉驿挑了，此时的简阳风险已经过高了。

对于东部新区的房子，我有两个建议：

1.别让规划迷了眼，让子弹再飞一会。

为了推进东进，政府一定会增加土地供应和资源倾斜，届时楼盘、商圈、商务区、学校的规划和概念会满天飞。

但现实是，现在的东部新区一片白纸，人气能否聚拢起来一切都是未知数。一个新区从规划到兑现，少则十年，多则几十年，算上时间成本，真的有必要进场吗？与其冒险一搏，倒不如再等等，等确定性高一些再来做决定。

2. 沿交通轴线买，先看地铁18号线，再看13号线。

东部新区729平方公里，比天府新区直管区564平方公里还大。天府新区直管区到现在都没有全部发展起来，你就更别指望东部新区了。

如果要进场，那么一定要沿着交通轴线买，最有可能集聚核心资源，首先发展起来。

最关键的交通，当然就是地铁。虽然东部新区规划地铁不少，但真正在建设的只有13号线和18号线。

地铁18号线，预计2020年底开通，东进直通简阳，连接着工程已经接近尾声的天府国际机场。

地铁13号线，一期工程通车时间预计2024年，二期工程通车预计2030年，虽然是一个比较漫长的规划，但好歹是确定的。

最后，东部新区对于成都、成渝、乃至全国都有十分重要的作用，但此时此刻，并非进场的好时机。购房者们，冷静！先让子弹飞一会。

来源：大胡子说房

小助理有话说：

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