深圳万科“豪宅”盘打新意外爆冷：房子可以随便挑了吗？

虽然价格没跌，但选择多了。

在一系列调控政策、指导价出台后，热衷于新房“打新”的深圳人终于不再对打新那么狂热，也不是每个楼盘都能够秒光了。

位于深圳宝安尖岗山的万科都会四季，首次开盘就成为“打新”能手的深圳人弃购的对象之一。6月20日，获得856套住宅房源预售证的万科都会四季开启线上选房，虽然认筹人数超过1000人，但直至选房结束，还剩三百多套房源未被认购，弃购率约35%。

尽管万科都会四季与周边二手房仍存在一二手倒挂的现象，但由于这一楼盘的产品设计定位以及项目所在片区的缘故，它没有受到购房者的青睐。

这也是深圳楼市近期的一个缩影。尽管万科都会四季是个例，但深圳市场降温明显。

在调控政策层层加码之下，深圳市场的持续低迷，也影响了购房者的预期和心理价位。2021年5月，深圳新房市场网签降至近一年最低，当月入市项目仅有8个，其中只有3个项目开盘售罄。二手房方面，买卖双方博弈加剧，成交量也持续下跌。据机构预测，2021年6月，深圳二手房成交量或将降至不足4000套，并将在低位持续徘徊。

拿地就开工的项目遭遇弃购

万科都会四季一开始是被寄予厚望的。2020年11月，万科在激烈的竞争中突围，以59.98亿+6万平方米人才房面积拿下该地块，这也是万科首次进入尖岗山片区，也是深圳万科在接近断粮边缘的一剂强心针。

这一地块的可售楼面价约6.5万/平方米，但有限价条款，普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米，而在拿下地块的当天，万科就已经进场动工。

仅仅7个多月，这一项目就快进到销售阶段。

据深圳住建局网站显示，万科都会四季本次共获取了856套住宅房源，推出的产品为建面约70-115平方米的住宅产品，共有8个户型。

据21世纪经济报道记者获得的资料，这批房源均是精装交付，户型为3-4房，最低单价7.54万/平方米，最高单价约9.73万/平方米，总价最低约520万。

尖岗山是深圳公认的豪宅片区，相较于片区的其他楼盘，它的价格并不算贵。附近的中海九号公馆，二手房参考价在90000元/平方米左右，越秀和樾府也与之相当，因此万科都会四季的价格算是适当。

但合适的价格并不意味着去化理想。据媒体消息，6月20日，宝安区万科都会四季线上选房，弃选率约四成。至6月21日夜间23时，万科都会四季项目还有近三成房源未售出。

“现在（房源）剩得越来越多，因为有部分客户选房了但是看到结果后面也不去签合同，不签合同就可以退。”一位了解该项目销售情况的知情人士告诉21世纪经济记者。

项目定位不清晰，被视作是万科都汇四季遇冷的原因之一。从该项目的定位与设计来看，它的确存在“错配”的可能。一名业界人士告诉21世纪经济报道记者，它就像是“豪宅区的伪豪宅盘”，豪宅的价格，刚需的设计。这从它的梯户比也可见一斑。万科都会四季的梯户比分别为6梯13户（板楼，有人才房）和2梯7户（塔楼）。

当然，如果对所有的消极因素有预期，这或许还是一个不错的楼盘。一名认购了该项目94平方米户型的购房者指出，他看中该项目的是地块好、生态环境、未来规划等，但根本原因还是在于他对市场有预期，“现在即便市场萧条，房价也还是这样，最多横盘个两三年，后面想买房的忍不住又会蠢蠢欲动了。”

深圳楼市持续低迷

实际上，万科都会四季也是深圳楼市的一个缩影。

一位深圳资深中介告诉21世纪经济报道记者，万科都会四季打新“遇冷”虽有“伪豪宅区中的伪豪宅”影响，但核心原因还是在于现在的行情影响。“现在实际情况就是市场低迷，这个月估计二手都破不了3000套。”

据深圳中原研究中心统计显示，5月新房市场成交继续下滑，新房市场共网签4566套商品房，环比下降15.3%；住宅网签2677套，环比下降23.6%；豪宅网签412套，环比下滑2.6%；商务公寓网签1358套，环比上升15.6%。

而不足5000套的新房网签数量，也是深圳近一年来新低，新房成交面积也环比下滑23.4%至38.92万平方米。其中，一手豪宅共成交412套，环比下滑2.6%；成交面积为5.94万平，环比下滑0.1%。成交均价为111084元/平，环比下滑0.1%。

上述资深中介续称，他所在的门店本月就销售了一套房，以往最火的龙中、布吉、西乡等区域交易量现在都不高。二手房的豪宅区挂牌价格稍微出现了一点浮动，“现在的客户看不到历史成交价，看不到真实挂盘价，市场没那么透明了，很多二手客户是比较难成交的。”

从数据面来看，二手房的确也没有多少起色。据深圳中原研究中心，2021年5月二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低；成交面积为27.6万平，环比下降37.3%。

深圳中原研究中心认为，近期深圳进一步加强了对房地产市场的金融监管，在严格调控下的二手市场或将持续横盘。

“现在是可以慢慢挑的时候了，毕竟也不涨，虽然也没跌。以前火的时候，垃圾盘也一堆人抢，现在一手二手我都看看，有合适的我就可以入手了。”一名购房者指出。她打新已经一年，终于在此时，她看到了在深圳上车的希望。

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