深圳楼市:打新热潮持续,这些新盘买入可能站岗

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔，合正观澜汇2期怎么样？值得入吗？

回答：看他们前些天搞了场花里胡哨的发布会，基本也是准备要开盘了，上千户的大盘，看上去也还行。观澜汇的2期有15万建面，6栋共1015套，就96/126平两个面积，加起来有三个户型，不过使用率不太行。

主要标签为地铁上盖，商业综合体，区府旁三个关键词。

前两个顾名思义，确实是亮点，在区府旁似乎没啥用，似乎这五年除了规划的PPT更新了n个版本，周边也没多大变化，一如既往的脏乱差以工业厂房为主。

从旧改效率上来看，区域的发展比光明还是要差一截。学校吧，直接可以忽略。

单价不详，传说观澜备案上限就是5.5万，大概率直接拉满，那其实就是市场价，看个人需求，如果不是特别契合需求，可再等等。

提问：你好.我最近做了一件蠢事，卖了宝能公馆的房子，单价卖的很低13万不到，小孩也上不了高级了，715后成交的。当初只是觉得房贷让我焦虑，现在是看完满城的老破贵让我焦虑。小孩的学位想通过办理租赁合同读明德，明德周边的房子买不起了，接下来只有租房了泪目。现有1500现金，不想按揭或者只接受少量按揭。看着所有人都为买房加最大杠杆时我反而怕了，只想尽量降低负债，再说我的收入不稳定。现在想买一套住着还算舒适的三房，如有余就想再投资一个小户型。自住的不想太偏，喜欢新房，而且考虑以后孩子读书坐地铁不要太远，因为不想一直租着房子为读书。本来可以很舒适的，现在因为卖了房子变的很奔波，后悔但没有办法，心碎。希望老师给点建议，万分感谢

回答：卖房置换不算啥蠢事，就算确实低于市场价，毕竟是715后也能理解，加上资金到手后在新房市场也是有一些不错的选择，大户型的二手到后期再回调也是大概率。核心的问题，应该是在于你对房贷/杠杆的抗拒，对于这块过度的排斥影响买房决策和投资效益的地方。

住的房子估值都近两千了，没必要为了四百万的房贷月供而焦虑，你只要稍微折腾下，千万以内的相对比较低成本的资金就能很顺利的到手，大部分问题也能迎刃而解。

或者全款的资金，正常三成五成首付买房，剩余的资金拿在手里可攻可守，何必如做月供备用金怎么也能扛个十几年，你如果回顾上一个波涛斑斓的时代，应该就能明白意味着啥。

不过估计我说了也不一定管用，继续顺着你的保守的思路往下聊，一千五的资金，好些的新盘三房上的选择。

其实下半年要开盘，相对比较优质的项目也就是华润城四期、海德园、深铁懿府、万科臻山海、临海缆山、天健天骄、宏发新领域。如果到年底还没如期开盘，或者摇不中还想买房，再向我提问吧。

提问：三叔，我跟老公手头有280现金，有三成首套名额，计划要孩子想买来自住，最近看了一些房后在纠结应该怎么买【买总价800左右的二手房】

A.买合正汇一城的3房 

B.买中粮锦云的3房 深业鹤塘岭 、中泰印邸

C.买碧海两房(目前看中上六座，富通城) 

【等着打新(但千万级别的预算不够，目前看了两个比较合适)】 

D.深业鹤塘岭 

E.中泰印邸

回答：看了下你的二手备选项，其实都是在碧海或者碧海周边，相对较为热门次新房，属性上比较接近。

不出意外如果没啥特殊利好，以后这些房子市场表现基本差不多，你按个人偏好来挑就行，不会有什么问题。

关注度自然要转移到新房，但是能挑的项目很少，多多少少都有点不理想。

你的打新DE选项就是缺陷较为明显的那种，小盘周边环境欠佳，而且开盘单价估计也不低，感觉都不是理想的选择。

如果不是很着急，还可参考下几个新盘选项

1、正东名苑，小户型多，同是小盘但位置更好，有可能高拓展。

2、丹华公馆，同是小户型，在留仙洞带深中创新学区，不过土地到底是R3还是M0问了很多资深的朋友还给不了答案，如果是R3类住宅，性价比极高，关键货量大。

3、尖岗山壹号，79的三房，靠山大社区，带宝安中学集团实验学校，除了周边现在面貌差点外，项目也非常优质。

4、万科和颂轩，84的三房起，在梅林关带深外龙华学区，整体条件也不错，传说单价不高。

时间节点上，3会快点，4要12月份，1 2可能要到明年上半年。

提问：您好！我家小朋友2022年上小学，现在在找学位房，首选南山。 

目前看中：

汇宾广场99平报价710万，5月14日的同户型成交640万；

荟芳园84平报价690万，3月10日同户型成交560万；

报价已经到了家庭预算极限了。这两个小区最近成交都是数月前，感觉目前报价确实比最近成交要高太多，卖家都表示没有多大可谈空间。新政后也观望了一个多月，暂时都没看见松动的。。。请问目前这个价位是继续观望还是咬咬牙入手呢？或者您是否有更好的推荐

回答：首先，买房不能刻舟求剑，深圳这种绝对存量交易市场，房价是上去了就下不来，顶多横盘，深圳5-7月份又涨了一大波直至调控，所以过往的单价，不能再拿来参考了，你只能多对比同类型房子来判断是否高估，二手的单价体系是大量买家双方博弈出来的，高估或是低估都很难。

荟芳园和汇宾广场都是无花园社区典型的港式大塔楼，居住感受不会太好，但是幸有所谓学位撑腰，所以上一轮跑得还不赖，紧凑两房三房都可以买的。你也可以尝试换一个思路，比如买品质好点的社区两房，给孩子一个好的生活环境，买小租大，升值也会略优。

至于买入时机，看我过往的星球回复应该知道，有钱就买，不用太在乎眼前一城一池的得失。谁也不知道明天会发生什么，但求今日已尽力。世间最折磨人的事情不是我不行，而是我本可以，715后，我想这是多少人最捶胸顿足的地方吧。

提问：最近大家都在欢呼大都市圈的交通新政，这个毫无疑问对临深板块是利好。但对于深圳总觉得是一个两面性的政策。深圳扩容等政策我一人觉得其具有两面性。

利好方面：大都市圈规划下，深圳对周边城市的协同调度能力更强，长期来看有利于城市经济发展。

利空方面：深圳之所以房价高企，有经济活力快速发展的原因，但供需的失衡起到了很大的作用。这类城市圈的规划和城市扩容，扩大供给，也就吸收掉一部分边缘的购买力，短期来看存在利空，特别对于边缘板块。长期来看都市圈的发展如果将来住在东莞工作在深圳这种模式最终成为常态，对房价影响又如何？

你对利空部分怎么看，或者利空和利好的量级对比。坚定看好深圳，只是觉得想聊聊这个政策利空到底有多大能量。

回答：1、朋友圈里欢呼的，要么是买了东莞惠州的投资客，要么是卖临深房产的中介（潜台词是我没有骗你们吧）；

2、这一批地铁建设，实际形成跨城通勤还需要5-8年时间，这期间深圳还是望梅止渴；

3、目前跨城通勤的深圳居民总数约5%，这批人的工作时间都相对灵活，才能实现；

对于深圳向临深外溢的现象，我一直都认为：一方面这是大势所趋，但另一方面能够赚深圳钱去东莞惠州消费的人实则少之又少，假使真实现了，对深圳楼市也谈不上利空，这批填进东莞惠州房子的人，大概率是“新增人口”了。

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