燥热的深圳二手房市场跌了 房价进入平台期

王昭丞/制表 图虫创意/供图 彭春霞/制图

证券时报记者 吴家明

近日，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。

很多人对去年深圳房价的“魔幻上涨”还记忆犹新，“房价不会跌”成了许多投资客的信仰。0.1%或许并不算一个大数字，但这个“0.1%”对于此前一直处在燥热状态的深圳楼市来说分量却不轻，背后体现出一系列调控和监管措施的效力开始显现。

跌，但还不至于普跌

说起对深圳二手房市场影响最大的调控新政，莫过于2月8日推出的二手房成交参考价，至今已经过去超过4个月的时间。对于购房者而言，参考价的到来给购房者最直接的影响就是大部分二手房的首付比例提高。与此同时，今年以来深圳不断升级楼市调控，特别是在金融端的监管，似乎切中了“要害”。

“现在每天的工作就是主动联系客户，最近看房的客户相对多了一些，但真正愿意出价的客户并不算多，多数客户都是因为参考价实施后首付款不够。”在福田园岭片区，从事房产中介工作多年的陈经理说，“有业主为了赶紧卖出房子，甚至主动提出另外给中介付佣金，这要放在去年，几乎很难遇到这种情况。”

陈经理所处的片区，也是深圳传统的优质学区之一，但他告诉记者，学区房在近期也出现急售的情况，例如园岭新村的三房户型此前报价都超过1100万元，现在偶尔会出现报价低于1000万元的房源。不过，在他看来，二手房成交量骤减的同时，大部分业主的报价还是依然保持坚挺，甚至上调报价。

跌，但还不至于普跌，也还不是趋势性下跌，这才是深圳二手房市场的“写照”。

记者在罗湖、福田和龙岗的多个片区采访时，多位房产中介和购房者都给出同样的回答：一边是房子确实没去年好卖，一边是自己也没那么着急买房。另一方面，今年新房市场打新比去年容易，许多盘不需要看积分也能入围，也分流了一部分购买二手房的客户。此外，对于部分二手房业主降价的现象，主要都还是此前高位站岗的人，要么套现急用钱，要么连月供都压力山大，主要原因是现在申请经营贷等贷款“救急”也没那么容易。

二手房市场成交到底有多低迷？深圳市房地产中介协会公布的数据显示，6月14日至20日深圳二手房网签量共计713套（含自助网签），仍旧低于800套关口，持续处于低迷状态。从今年2月到5月，深圳二手房网签量分别为5272、4869、4369、3781套。另据乐有家门店数据监控显示，上周新增求购客户下降幅度明显，新增房源量环比下跌超10%。记者梳理发现，此前深圳二手房月度网签量低于4000套的情况，仅在去年2月份疫情最为严重期间以及2016年“深八条”出台之后出现过。如果目前的情况持续，6月深圳二手房网签量仍将大概率低于4000套。

关键在于

调控政策的“坚持”

二手房成交参考价、严查首付来源和经营贷违规入市、深房理事件、房贷利率上调、严堵假离婚等漏洞……今年以来，深圳二手房市场发生了许许多多的事，高温的深圳楼市正在发生微妙的变化。政策层面不断出手。深圳又在宅地供应上发力，直击楼市的供需平衡问题。除了加大住宅用地供应，此前多宗地块的“工改居”，再次释放了深圳增加土地供应的决心。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳房价近两年来首次“下跌”具有标志性意义。“一方面，这意味着从2020年二季度以来的这一轮上涨开始触顶回落，未来2至3个月时间，深圳房价将进入平台期或整理期；另一方面，这也意味着去年715新政以来，深圳持续不断的调控终于起到了效果。本轮调控不管是政策出台频率之密集，还是工具之多样，涉及监管部门之多，都是史无前例的，调控非常不易。”

李宇嘉也表示，尽管深圳房价开始环比下跌，但跌势不明显，业主心气很高，稍有不慎，再次反弹的可能性很大。对于未来深圳房价的走势，他认为取决于现在的政策是否会坚持下去，即市场稳定了、房价下跌了，货币政策、打击经营贷等相关的调控措施在执行上会不会打折扣。

深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪表示，“目前的市场表现是二手房成交参考价新政对此前深圳燥热的楼市开始修正，充分表明新政的效应开始发挥。就目前而言，这种下跌不是趋势性下跌，只是楼市修正，房价向固有居住价值回归的过程，但从现阶段低迷的成交量而言，这种价格回归过程还没结束，恐将还会持续一段时间。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳的政策频频打压且异常严厉，实际上效果已经非常明显，房价涨幅难以继续扩大，市场面临各类压力。此外，类似深房理事件的曝光，也使得中介、担保等机构有所“收敛”。而一线城市楼市总体上有进一步降温的可能，就目前情况来看炒作现象少了很多，二手房的价格指导政策更加全面，自然也使得价格容易趋稳。

一直以来，一线城市一向是全国楼市的风向标。记者梳理发现，国家统计局日前发布的数据显示，一线城市房价在去年年末和今年年初都出现集体上涨的行情。李宇嘉表示，各地的二手房调控多从今年开始，在惯性作用下，短期内二手房价格可能还会上涨一段时间，但除少数热点城市外，大多数城市二手房价格上涨不具有可持续性，主要原因在于信贷收缩。

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