连涨23个月后，深圳二手房价跌了

二手住房成交参考价格机制落地3个月后，长期处于聚光灯下的深圳楼市低迷之势逐渐显现。

6月17日，国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中，四大一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%；但深圳却由上月持平转为下降0.1%。深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，这是首次出现下调。

可供对比的是，在今年 1 月排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列70城之首；时隔4个月，深圳就成为二手房价环比下跌的 17 个城市之一。

“深圳房价两年来首次下跌，这是一个标志性事件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，从2020年二季度开始，从沪深两个头部城市开始，楼市热度逐步传导至二线热点(杭州、成都等)，再到非热点二线(西安、重庆)。当下，正处于一线和二线热点城市上涨后开始触顶趋稳或回调(比如深圳)；而非热点二线开始上涨并向三四线传导的开始阶段。

变化还不止于此。根据深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)发布的数据，同样在5月份，深圳二手房网签量(含自助)仅达到3781套，环比下降14.0%；同比去年5月份11028套的网签量，更是大幅下滑了65.7%。

今年1月以来，深圳二手房月度网签量已呈现出“四连跌”态势，最终在5月份失守4000套“关口”。据经济观察网了解，在深圳二手房市场上，月度网签量低于4000套，仅在去年2月份疫情停工封城期间以及2016年“深八条”出炉之后的11月份出现过。

“一旦网签量跌到4000套以下，对于深圳二手房而言，基本就是低谷中的低谷了。”深房中协发展研究部主管华洪说。

进入6月之后，这样的颓势还在持续。深房中协根据深圳市住建局预录网签合同数据统计，6月前两周，深圳二手房网签量(含自助)分别为784套、704套，环比又连续下滑了15.2%、10.2%。

“这是2月8日二手房指导价政策效应持续发酵的结果。现在的深圳二手房市场，买卖双方持续博弈，但业主价格并未能在短时间内调整至购房者心理预期。”华洪提到，由于市场供需两端仍处在博弈阶段，购房者观望氛围浓郁，短期内二手房市场低迷状态仍会持续一段时期。

一个典型案例是去年站到风尖浪口之上的深圳宝安片区，近期楼市热度已然退潮。一位深圳宝中片区的资深中介人员告诉经济观察网，他们周边几个门店，目前两三天可能就1-2单看房客，单月成交量也就两三套。“客户的观望心理主要源于贷款方面，二手房指导价政策影响下，买家首付门槛被迫抬高。很多客户还是寄希望于业主降价。”

不过，深圳业主的降价意愿还正处于分化阶段。按照该资深中介人员的观察，目前宝安片区的新安、西乡等区域，业主降价力度较大；但松岗、沙井区域的业主心态则比较坚挺。

上述资深中介人员所在片区周边，目前已经陆续有业主开始下调挂牌价格，下调幅度介于5%-10%。“一套总价700-800万元的房子降价70-80万是比较正常的，业主的报价心态也出现松动。”该资深中介人员称，接下来1-2个月内，若政策还未放松，深圳二手房价格应该还会再下探。按照他的预测，8月份是一个较好抄底时机。

而深圳Q房网景田北片区董事余志贵所在的深圳福田片区，更多的业主选择下架房源，只有个别采取降价。“学位房的价格依然比较坚挺，并未出现大面积降价。”他说。

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