楼市资本论：朗诗绿色地产集中供地模式下的轻资产化运营优势凸显

  日前,长达5天的成都首批集中土拍结束,40宗地全部成交,尽管平均溢价率仅7.4% ,但“限地价+限清水房价+竞自持”的全新游戏规则,再次拷问拿地房企的资金实力和运营能力。

  双限+自持,房企资金承压加剧

  成都本次出让的40宗地块全都是“双限”地,即限制了最高地价和后期销售的房价。其中,38宗明确有“自持租赁住房面积比例”,自持比例最高达到59%,而且30年的自持年限,对房企的资金生命线是个巨大的考验。

  成都土拍并不是特例。首批集中供地的22个重点城市中,已有20个城市完成了首次集中土拍,热门城市的土拍竞价异常激烈。在北京、杭州、南京等城市,地块频频被拍至封顶价,最后通过竞配建、竞自持和摇号等方式确定土地归属,不少地块自持比例超过20%,几乎所有开发商都声称“不赚钱”。

  在三道红线及融资环境持续收紧的大环境下,一年仅三次集中供地,配合双限价和高自持率等严格的出让条件,让房企拿地的资金压力激增。尤其是中小房企,要么选择联合拿地,要么只能放弃机会、面临更高的机会成本。

  轻资产化运营,朗诗地产从容应对

  当其他中小房企面临资金压力,朗诗地产却加快了拓展步伐。

  据了解,朗诗地产近期在重庆、天津的首批集中土拍市场获取了两宗地块,同时还通过委托代建模式获取/锁定新增货值约300亿,大多在朗诗重点布局的长三角、西南和华南地区,如苏州、成都、中山等。

  能快速落子多个重点城市,而且能保持资金充裕、流转健康,主要得益于朗诗地产独特的轻资产化运营模式。

  朗诗地产自2014年启动“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的转型升级战略,通过合作开发、小股操盘、委托代建等方式获取优质地块,项目平均权益比例约在30%。从朗诗绿色地产(00106.HK)近三年的财报看,其财务指标常年优于行业平均水平:2018年末,该公司的净负债率为34%,2019年末净负债率低于50%,2020年净负债率仅有26%,现金短债比6.1倍,资金流动性充裕。

  更重要的是,朗诗地产通过轻资产化运营模式,开拓了更多市场机会,如操盘服务、投融资服务、营销服务、工程服务等,合作方式更加灵活多样,收入也变得更加多样化。目前,朗诗地产的收入除了股权对应的投资收入外,同时还有开发服务费用、产品整合费用、项目超益分成等收入来源,2020年其项目开发及管理服务的毛利率约40%,而百强房企2020年地产开发平均毛利率约为26.2%。朗诗绿色地产也因此蝉联“中国房地产开发企业经营绩效10强”、“中国房地产上市公司风险控制5强”等荣誉。

  据了解,朗诗地产下半年还将大力拓展轻资产业务,预期2021年集团的核心净利润中,有一半以上来自委托开发等轻资产业务。

  把控投资节奏,深化城市群布局

  中指院的最新数据显示,今年1-5月,拿地金额TOP3的城市群依次为长三角、粤港澳和中西部。融创中国、华润置地等头部房企在多个重点城市发力,积极战略布局。

  十四五期间,我国将继续推进以中心城市引领城市群的发展模式,在城市群建设和新型城镇化建设的双重利好下,人口、土地及资金等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集,城市分化将进一步加剧。这将考验房企的眼光和把控投资节奏的能力。

  朗诗控股集团董事长田明在今年的绿建大会接受媒体专访时表示,朗诗重点关注了国内33个城市,包括“两集中”政策相关的22个城市。未来将综合考虑目前的布局、城市的人口走向、经济发展各方面,择机进入新城市。

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