三湘印象“回归”，百亿土储议案打破“文艺梦”

来源：房产装修家居资讯时间：2021-06-16 09:17

今年初，有投资者没能压住心中疑惑，在互动平台上强烈声讨三湘印象管理层，对于公司“连续几年不拿地、文化演艺业务核心竞争力缺失”的问题，闪烁其词，不予正面回应。

这成为观察三湘印象（000863. SZ）近年来经营情况的一角。

自2015年转型“文化+地产”双主业以来，三湘印象地产业务断崖式下跌，日渐式微，甚至有进一步沦为边缘业务的迹象；而文化业务经多年的发展，仍不能独当一面，为公司业绩撑起大旗。

在一众投资者的声讨声中，进退两难的三湘印象试图开始做出改变。它的诚意，首先来自一份总额度达100亿元的土地储备投资额度议案。

当中，包括购买经营性土地总额不超过50亿元，以及在50亿元额度内对新购买的土地设立新项目公司。

这是一个什么概念。

2017-2020年，三湘印象营收24.74亿元、16.33亿元、19.88亿元、48.89亿元，四年间累计的营收才109亿元。2020年，其总资产也仅有96.62亿元，不足百亿。

三湘印象显然下了很大决心。

当然，这样的改变不仅出于投资者的压力，也来自深交所的问询。

重返土地市场？

6月14日，三湘印象公告，公司第七届董事会第二十六次（临时）会议审议通过了《关于授权公司董事会审批土地储备投资额度的议案》。

议案称，提请股东大会授权公司董事会自公司2021年第一次临时股东大会审议通过本议案之日起12个月内，审议并批准公司及其控股子公司购买总额不超过50亿元人民币的经营性土地，以及在50亿元人民币额度内对新购买的土地设立新的项目公司。

据了解，该议案已经三湘印象董事会审议通过，6月30日，将提交该公司2021年第一次临时股东大会审议。

对三湘印象而言，这不得不说是一次巨大的改变。接引外界要想回溯该公司最近一次拿地，那已经是四年多以前。

2017年的1月19日，杭州迎来当年首场土地拍卖。在总起价达114亿的拍地盛宴中，三湘印象经历十多轮竞价，先后击败“地头蛇”滨江，以及融信、招商等劲敌，成功抢食，以26.6亿总价拿下杭州市主城区地块，溢价达75%。

凭借那次拿地，三湘印象首次亮相杭州。但此后，三湘印象似乎与土拍“绝缘”，多年来没有在土拍市场再现身过。

在土拍市场的沉寂，与三湘印象的转型有很大的关系。

2016年，三湘印象以19亿元、溢价14%的代价收购观印象100%股权；同年10月，三湘股份更名为三湘印象。公司从此新增文化旅游演艺类业务，在单一地产业务的基础上，形成“文化+地产”业务发展格局。

这个决定为三湘印象后面几年的发展产生了至关重要的影响。

随后，三湘印象在文化领域不断加码，并先后形成观印象、上海三湘文化发展有限公司、上海观印象文化科技有限公司三个文化主体，持续布局文化领域。

在对文化项目的投资上面，三湘印象参与的华人文化二期（上海）股权投资项目基金，也先后完成对上海笑果文化传媒、上海看榜信息科技、高斯教育、上海奈尔宝企业管理、重庆洪九果品、Clobotics Holdings Limited等项目的投资。

但在文化领域不断开疆拓土的同时，三湘印象在地产业务上的投资却断崖式下跌。2017年1月拿下杭州土地后，在2018-2020年三年间，三湘印象在土地市场可谓“颗粒无收”。

由于多年无新增土储，这几年三湘印象的签约销售一直依赖本就不多的土地储备。截至2020年底，三湘印象的土地储备仅剩河北燕郊三湘森林海尚城17号和19号地块，剩余可开发建筑面积合计不足42万平方米。

地产、文化“进退维谷”

对于公司多年来一直未有新增土地，今年初，有投资者没能压住心中疑惑，在互动平台上强烈声讨公司管理层“连续几年不拿地、文化演艺业务核心竞争力缺失”等问题。

事实上，不仅仅是投资者，自2016年完成收购观印象转型“文化+地产”以来，三湘印象每年几乎从不缺席深交所的问询名单。

就土地及新项目开发问题，6月9日，深交所对三湘印象的问询中就提到，2020年报告期，三湘印象无新增土地储备项目，“主要项目开发情况”部分显示，三湘森林海尚城15号地块、16号地块、18号地块本期竣工面积为0，累计竣工面积为0，仅三湘森林海尚城14号地块一期5号楼于报告期内完成建设工程竣工验收备案。

深交所要求三湘印象，说明相关项目施工进展缓慢的主要原因，可能对公司的影响及拟采取的应对措施。从最新的动作来看，提请上百亿的土地储备投资议案，无不可看作是三湘印象对深交所这一问询的回应。

然而，总额度达上百亿的土地储备投资，对三湘印象并非一个小数目。

2017-2020年，三湘印象营收24.74亿元、16.33亿元、19.88亿元、48.89亿元，四年间累计的营收才109亿元。2020年，其总资产也仅有96.62亿元，不足百亿。

这些年来，“轻”地产、“重”文化的业务发展并没有达到三湘印象的业绩预期。甚至，不断加注文化、边缘化地产的行为，正在一步步拖累其整体业绩。

2016年-2019年，三湘印象实现营业总收入67.05亿元、24.74亿元、16.33亿元、19.88亿元，业绩断崖式下跌。其中，对应的文化演艺收入1.93亿元、3.49亿元、0.76亿元、0.73亿元，占营收比例2.88%、14.11%、4.65%、3.69%。

地产板块营收仍占据营收的“大头”，并处于绝对的领先地位地位。

2020年，三湘印象营业收入48.89亿元，归属上市股东净利润3亿元。当中，地产销售业务收入45.88亿元，占比总营收的93.85%；文化业务收入1.59亿元，虽较2019年大幅增长116.02%，但对公司营收的贡献仍“杯水车薪”。

甚至，在2016年收购之时，观印象曾作出业绩补偿承诺，承诺2015-2018年的观印象归母净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元、1.63亿元。但随后，观印象仅在2015年完成业绩承诺，后三年均未完成。

2020年，三湘印象总负债49.87亿元，同比下降30.04%。短期借款1亿元，一年内到期的非流动负债5.97亿元。同期，该公司持有的货币资金13.61亿元。手头上现金虽能轻松覆盖短债，但对于未来12个月内高达上百亿的土地及新项目公司投资额，压力是显而易见的。

为了加速了资金回笼，今年2月，三湘印象将持有的上海湘虹置业100%股权出售给南通恒康数控机械股份有限公司，转让总金额为6.82亿元。这笔交易，预计将为其增加2021年度净利润约1.32亿元。