快评 | 成都：首轮集中土拍地房比近0.7，电建、德商、人居拔得头筹

来源：房产装修家居资讯时间：2021-06-11 20:20

导读

纵观成都首次集中出让，称得上是“群雄逐鹿”，超七成地块触及最高限价，本土房企成为最大受益者。

◎ 作者 / 谢杨春吴嘉茗

40宗含宅地共成交近355亿元，其中超七成地块触及最高限价

地房比达到0.7，自持租赁住宅比例高缩减盈利空间、更考验运营能力

本土房企成为最大受益者，仅万科、华润、龙湖等深耕成都的规模房企有所斩获

超七成地块触及最高限价竞争激烈

平均自持比例近20%

6月11日，成都首轮集中供地结束。此次供应40宗含宅地块全部成交，建筑面积469万平方米，约占2020年总供应量20%，共计成交354.9亿元，平均楼板价12958元/平方米，平均溢价率为7%。

就成都五天的集中出让来看，房企参与积极性高、土拍竞争十分激烈。

第一，超七成地块触及最高限价，竞拍热度可见一斑。成都首次集中供应的 40 宗土地均采取“限房价、定品质、竞地价”，并“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

第二，平均自持租赁住房比例近20%，远高于此前平均水平，并有5宗地需要现房销售。各区域差异显著，主城区如高新区、成华、青阳、金牛等自持租赁住房比例在20%以上，而近郊的天府新区占比更是超过30%，相较之下，郊区土拍较为温和。

地价房价比接近0.7

盈利空间压缩之下更考验房企运营能力

由于本次成都设置可售商品住房清水最高销售均价，考虑到部分地块仍有精装溢价空间，因此实际每块地均有明确的最高销售价格。

对比可售楼板价来看，除去人才公寓地块，平均地价房价比接近0.7，房企盈利空间大幅缩小，部分热门地块地房比更是接近0.9。投资窗口期缩短之下，一次性供应大量土地并未能减缓竞争激烈程度，竞自持租赁住房比例更考验整体运营能力。

主城区中高新、成华、青羊、金牛房地比达0.8以上。其中成华区两宗地由电建+德商联合所获，考虑到国企的运营能力以及合作开发资金压力较小的情况，盈利空间仍在。远郊区域青白江、新津等区域，虽然部分地块以最高限价成交，但整体楼板价较低，房地比低至0.5以下。

本土国企、民企竞得半数地块

规模房企“反常态”保持谨慎

纵观成都首次集中出让，称得上是“群雄逐鹿”，40宗地吸引了大批在成都或者四川有项目品牌房企参与。最终，本土中小房企、国企收获最大，全国化规模房企却一反常态，表现的相对谨慎。

5天拍地中，最大收获者是电建、德商、人居。三者均通过联合拿地的方式在成都竞得4宗地。其中德商、人居作为本土房企的佼佼者，有效补充土储也为下半年供应蓄力做好准备。而电建作为央企，布局核心二线的同时深耕中西部城市，此次成都拿地“质、量”具佳，积极补仓有利于其进一步打开成渝城市群市场。同时，这也是在济南之后，电建第二次在集中供地中出手拿地。

整体来看，成都首轮集中供地在“情理之中、意料之外”。

第一，本土国企、民企优势较大，共计竞得21块地，占所有地块的一半。其中德商、人居等收获颇丰。尤其是德商、人居分别位列1-5月成都市流量榜TOP10，土储充裕叠加补仓积极，未来市场份额有望进一步提升。

由于成都绝大部分地块竞自持租赁住房比例较高，因此本土房企“出手阔绰”也在情理之中，毕竟地缘优势、资金、人脉均占优的情况下，运营操作空间更加大。

第二，与此前多城土拍中规模房企“一马当先”不同的是，规模房企中仅万科、龙湖、华润等成都“老玩家”有所斩获，且多数成交地块位于主城区。30强房企在成都共竞得11宗地，其中10强房企只有万科竞得2宗地块、华润拿下1宗地块。究其原因，竞争激烈之下，高自持比例也让部分房企望而却步，对于已经深耕成都多年的规模房企而言，多盘联动、管理集中是其优势。

值得注意的是，成都大批量供地也给外来房企进驻的机会，例如源昌、卓尔通过本次土拍首进成都，但从拿地位置上看，只能通过远郊逐步渗入。