怎么回事，强三线城市开始走一样的路子了？

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　　今天这篇是无锡考察文，上次我发文之后，竟有人和我杠，说我凭什么说无锡是三线城市。

　　我就纳闷了，大家对于城市分级这个东西到底是怎么划分的，现在很多媒体机构发布排名，整了一些新一线城市，还有一大批城市进入了二线城市范畴，机构排名无可厚非。

　　但在我这，一线城市就是北上广深，二线城市就是省会城市、计划单列市、直辖市，除此外还有个苏州。

　　无锡在我这，就是强三线城市，这个不再解释，回归今天主题：无锡这个城市到底怎么样？

　　先说我在无锡考察后的最大感觉：二线城市的产值，三线城市的发展模式，这种发展模式难道是强三线城市的宿命？

　　无锡这种点状、摊大饼模式，真的和大湾区的佛山很像。

　　都喜欢搞新城、都是制造业非常发达的城市、都是万亿俱乐部一员，经济都很牛逼，但就是政治上缺乏一些政策关注度。

　　有价值吗？绝对有，但在这样的城市发展模式下，坑也很多。

　　到处搞新城，搞概念。

　　太湖新城、锡东新城、惠山新城、锡西新城、天一新城、洛社新城，在鸿山某项目中，竟还看到鸿山新城的概念时，瞬间头大。

　　遍地都是新城，就注定有一些可能只是陪衬。

　　从新城的价值排序，毫无疑问，太湖新城的价值最大。

　　本地人对太湖新城的认知是生态环境非常好，实际上不止是生态环境，太湖新城还是无锡的科技创新先导区、现代产业引领区、高端人才集聚区，经开区就在太湖新城，是无锡现在的CBD所在。

　　环境好+产业集聚，就是个王炸地段。

　　而且市政府也搬到了经开，目前无锡最高端的商业万象城、海岸城也都在经开，这里补充一个知识点，一般万象城和海岸城都开在城市比较高端、购买力比较强的地方，所以你只要看到有万象城和海岸城，这里的地段绝对就不差。

　　经开除了高端商业之外，优质学区锡师附小也在经开，还有市民中心、大剧院、金融商务街区也都在这。

　　可以说几乎是把配套、教育、产业都集中在这里，这就是整个无锡价值最高的地方啊，也会是未来无锡房价天花板所在地。

　　目前经开的均价在3.5万左右，其实和其他板块还没拉出价差，所以往上走的概率很大，尤其土拍已经到达限价19500元。

　　再看锡东新城和惠山新城，这两个新城是发展比较成熟的板块，锡东新城在新吴区，但均价去到2.9万，你要说有什么牛逼的产业，其实没有，更多是靠学区炒作，锡东有无锡最好的高中：天一高中，因为入学方式一些初中会有直升天一中学的名额，这些初中对应的房子，价格自然也就涨起来了。

　　惠山新城位于无锡北部，发展也成熟，但很多无锡本地人看不上，以前惠山在他们眼里属于“郊区”，而且多是新无锡人住在那，早期惠山因为价格低洼，吸引不少刚需在那置业，就是一个刚需自住的板块，目前价格也去到2.6-2.7万左右。

　　其他新城也基本都是刚需自住的板块，唯一亮点突出点的是天一新城，目前是不限购的，但有地铁穿过，距离老中心梁溪区也近，配套也相对成熟，目前价格2.4-2.5万左右，这里基本也是所见即所得。

　　其余洛社新城、锡西新城都在西部，也不是无锡的城市发展主轴上，锡西新城2.2万左右，而洛社就只有1.8万左右，价格也基本匹配出价值。

　　所以新城的价值排序很明显：

　　太湖新城（尤其经开区）＞锡东新城＞天一新城＞惠山新城＞锡西新城＞洛社新城

　　有些片区，虽不是新城，但也值得关注。

　　无锡是个经济强市，尤其是靠制造业起价的经济强市，这和佛山也很像。

　　所以不是只有高新产业集聚的地方值得关注，还有园区产业聚集的同样要关注。

　　这里不得不提新吴区，2020年新吴区在5个行政区内的GDP是排名第一，仅次于江阴市，并且增速还达到5.1%，能在疫情影响之下还能保持这个增速，很不容易。

　　无锡本就是制造业非常发达的城市，过去一些重工业、高污染企业其实已经往苏北转移，而留下一些轻工业基本也分布在新吴区。

　　新吴区被定义为“智慧新城”、“东方硅谷”，苏南硕放机场就在新吴区，还拥有国家获批的网创新示范区、国家创新型园区、国家生态工业示范园区、国家知识产权试点园区等等。

　　新加坡工业园，日资、韩资、欧美、国资等各种类型企业多达26000多家，有109家企业的总部就位于此，产业实力非常强。

　　目前新吴区的政务中心、金融商务中心及科技创新中心是在太科园，所以太科园是可以重点关注的，目前太科园的整体均价也在2.5万左右，但新房不多。

　　此外，新吴区有些靠近梁溪区的板块，因为离传统中心比较近，加上整体配套完善，会吸纳一部分的刚需外溢，比如江溪板块，刚需也可以关注。

　　最后结合无锡考察，先给大家总结无锡本地市场的一些基本面：

　　1、无锡的CBD、城市新中心毫无疑问在经开区，这也是无锡未来的天花板所在，目前房价均价是3.5万，但随着土拍节奏，19500元的楼面价，未来入市会是一个4万左右，但这还不是经开的天花板价格。

　　经开作为无锡的CBD所在，价差和周边板块其实还没有拉得很大，一般来说，核心区的房价应该是周边的2-3倍，所以现在的经开很明显还没有发展成熟，这就是向上爬的空间所在。

　　2、无锡是点状铺开的发展模式，经开都没搞好，就开始搞其他新城，这是个不太良好的发展模式，四处开花，没有集中精力搞好一个板块，这也是导致房价扁平化的一个问题。

　　不如苏州，集中精力搞好工业园区，他不仅是经济实力的体现，还会是城市向外展示的基本面，这是城市形象的问题。

　　3、无锡本地市场会有地缘倾向，也有新房癌，加上无锡本身供应不算少，所以整体市场没有非常火爆，但因为一场土拍，其实市场热度有有所回归的，我几乎在所有项目都听到销售介绍近期土拍，确实面粉贵了，面包会随着贵。

　　4、无锡本地的购买力还是比较强劲的，江浙地区藏富于民这是大家都知道额，无锡人均GDP全国第一，加上本身无锡民营经济也强，收入水平其实不低，匹配当下的房价，无锡房价收入比9.5，低于全国人均水平。

　　5、传统中心区是由北塘、崇安、南长合并成现在的梁溪区，目前的地标就在恒隆广场，传统中心区没有多少地块开发，一般是有地缘情节的无锡本地人会选择在这里，均价也在3-3.2万左右，买这里基本就是为了学校和配套成熟。

　　南长是梁溪的南部，经开的北部，以后等经开发展成熟，或许会有一波利好，但时间较长，毕竟价差还不算大，如果有2万多的品质项目可以重点关注。

　　以上是无锡的基本面，有好也有问题，但就无锡城市而言，绝对是有发展潜力的城市。

　　入手无锡，我先给几点建议：

　　1、钱够得着，当然是最好的板块，经开是首选，总价得备好300万以上。

　　2、钱差点，太科园和锡东新城可以是第二位的选择，一个是有产业，一个是有学校，毕据说锡东新城还有总部基地的规划，加上高铁站就在那，期待感还是比较强的。

　　3、第三梯队，我建议就是天一新城还有锡西新城的钱桥板块，价格2.2-2.4万，都靠近主城区，天一新城还有地铁经过，而且价格和核心区有一定价差，会有补齐空间。

　　无锡跑了几天，最大的感觉就是“散”，但散归散，不得不佩服，人家经济实力就摆在这，长三角确实高手如云，买哪都不算差，但却一定要选好板块。

　　昨晚来苏州了，17分钟高铁，坐下喝口水就到苏州，有一说一，今天跑了苏州园区发现无锡确实和苏州存在差距，无锡努力的空间还很大。

　　这几天还会在苏州考察，后续会有文章，看大家关注苏州哪里，也可以给我们留言，还打算去昆山走一波，有关注昆山的分析，也可以评论区给我们留言。

　　今天中午吃了苏帮菜，松鼠桂鱼、响油鳝糊真是一绝，味道很好，这几天继续考察，同时也会继续挖掘苏州美食，趁机会也感受一下苏州的雅致。

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