城市人口流入榜出炉:哪个城市房价更有潜力?
作者:耿宸斐
出品:焦点财经
前不久,国家统计局发布了各省的七普人口,可以看出人口在省际之间的迁徙情况。但是,各城市的七普人口还是一个谜。
近日,随着各城市的七普人口数据逐步披露,城市人口的流出流入情况才渐渐浮出水面。焦点财经统计了70个典型城市的七普人口变动,并按照人口流入的多少进行了排名(见下图)。
常住人口总数榜上,重庆以32054159人位居榜首,前10名中的其他城市依次为上海24870895人,北京21893095人,成都20937757人,广州18676605人,深圳17560061人,天津13866009人,西安12952907人,郑州12600574人,武汉12326518人。
常住人口超过1000万的城市还有杭州、石家庄、青岛、长沙、哈尔滨。常住人口较多的城市多集中于成渝、京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区。人口向经济发达区域、城市群进一步集聚的现象更加明显。
第七次全国人口普查数据显示,全国人口共141178万人,与2010年第六次全国人口普查数据的133972万人相比,增加了7206万人,增长5.38%,年平均增长率为0.53%,,与2000年至2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明我国人口10年来继续保持低速增长势态。
常住人口的数量对于房价的影响毋庸置疑。尽管人口增速放缓,但由于我国人口基数大,在低速增长的背景下,绝对人口数量的增长依然能够为房地产带来人口上的红利。
通过对比2020年与2010年的房价,上海、北京、广州、深圳以及天津也位居房价增长差额榜前10名。常住人口超过1000万的城市中,10年间房价的增长速度也十分显眼,深圳房价增长了372.23%,广州房价翻了两番,上海、北京、成都、西安、郑州、石家庄等城市的房价更是涨了不止一倍。
任泽平在《房地产周期》一书中,提出对于城镇化和人口对房地产市场影响结论:长期看人口,中期看土地,短期看金融。通过以上数据对比可以发现,10年来,人口流入排名靠前的城市,与房价涨幅较大的城市,契合度很高。这也再次印证了任泽平关于人口和房价的论断。
此外,七普数据显示,我国人户分离人口达到4.93亿人,约占总人口的35%。从流向看,人口持续向广东、浙江和江苏等沿江、沿海地区以及内地城区集聚,长三角、珠三角和成渝城市群等人口增长迅速,集聚度加大。人口的大量流入将为房地产市场带来更多的需求和机遇。
以2020年11月房价来看,房价超过两万每平米的城市也基本处于这些地区。
据贝壳研究院数据,二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等人口净流入速度大于一线核心城市,都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来,西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市,城镇化率将进一步提升,房地产市场具有较大发展空间。
第七次人口普查中,居住在城镇的人口约为9.02亿人,占63.89%,与2010年相比,城镇人口增加约2.36亿人,乡村人口减少1.64亿人,城镇人口比重上升14.21个百分点。10年来我国新型城镇化进程稳步推进,城镇化建设取得了历史性成就。上海、北京、天津、广东、江苏、浙江等地的城镇化率已经突破70%。
城镇化率的提升,将为旧改注入新的需求。贝壳研究院数据预计显示,到2030年,城市更新和住房改造规模将达到7亿平方米。
近日,上海市政府在召开的新闻发布会上表示,上海将在“十四五”完成旧改约160万平方米,全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成,与此同时,零星旧改正在谋划。
人口与房地产从来都不可分割,伴随城镇化率的生活品质提升,“住得更好”的需求也将更为旺盛。《第三次大转型:中国居住新十年》中强调:当下的中国居住市场,正在跨入第三次大转型期,房地产行业已从购买时代全面进入居住时代,中国居住市场格局也将被深度重构。住房不再是一个单纯的开发制造业,而是会变成一个整体的居住服务业。
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