土地财政时代终结？土地出让收入生变，传递4大房地产信号

来源：房产装修家居资讯时间：2021-06-07 16:19

对于房地产诟病已久的土地财政问题，相信几乎没有人否认。但是这么多年，我们一直在努力摆脱对土地财政的过度依赖，而且也有的省份已经在这条路上有了一些成绩，看看海南，过去是多么依赖房地产，现在正在新的“不把海南变成房地产加工厂”的逻辑思维下有所改变。

当然这是一条艰难之路，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。其他地方也都在努力摆脱，包括口号上的，也有实际行动上的。

而从顶层设计上，又当如何去做正确的引导呢？我们一直期待这一天的到来。

6月4日，财政部等四部门发布的《通知》震动了整个房地产行业。《通知》决定将四项政府非税收入的征收机构改为税务部门。由于国有土地使用权出让收入与地方财政以及地方土地交易市场紧密相关，本轮征管职责划转工作备受各界关注。

按照《通知》要求，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南7省市自7月1日起开始试点，其他省市自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

于是各种解读都来了。诸如《别了，土地出让金》《土地财政消失》等标题着实让人感到这是旷古大事啊。实际上，仔细来看，我们要理性看待这一政策调整，到底向外界释放了什么信号呢？

1、从“顶层设计”开始对土地出让金进行改革，有助于平抑房价。

从过去由地方征收国有土地使用权收入转由“垂直条线”的税务部门负责征收，其最直接的影响便是，让国家更加掌握地方土地出让收支的具体情况。这种影响是长期的，是深远的，是对房地产市场从“顶层设计”的改革考量，但短期而言，影响不太会波及到房价。

因为房价大局已定，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，房价是要遵循稳定的态势，不会大涨大跌，更不会因为一个新政策而影响到房价的大幅波动。

任何的改革都是循序渐进的，但为今后的改革打下了坚实的基础。

2、“土地出让金”将退出历史舞台？

我们对土地财政诟病已久，正是土地出让金制度，让房地产行业持续繁荣了几十年。但是这次土地出让收入的调整是不是意味着“土地出让金”将退出历史舞台呢？

我们先看看这个变化到底在哪里。

此次“土地出让金”转由财政部门征收，其实更多的是考虑统一收支、规范管理、提高资金使用效率。可以说只涉及到征管职责的调整，以及征管流程的规范，对地方财政的资金分配并不会产生过多影响。

说白了，甭管谁收，钱还是归地方。

由此可见，说“土地出让金”将退出历史舞台言之过早，这次的影响不至于那么大。但是，我们也要知道，因为过去土地出让金归地方支配，他们就有了“经营城市”的动力和财力，实际上对地价房价的上涨都有推动作用。

但像某些专家所说，丝毫不会对房地产市场有影响，我认为也不对。虽然现在看，土地出让收入划转并不改变其归属，不过长远看，意义还是很深远的，必然会对地方行为产生引导，使得地方在土地出让环节更趋谨慎，推动地方摆脱对“土地财政”的依赖。

改革后的征收应该说是现代税费管理的举措，将打造统一税费服务平台，协同管理，有助于提高征管效率，统筹财政资源，让地方对摆脱“土地财政”的依赖有敬畏之心。这种影响是正面的，是积极的。

华夏新供给经济学研究院院长贾康也表示，所谓“土地出让金退出历史”的论调无疑是过度解读。如果土地出让金仅改变征收部门，而未调整资金去向，应认为基本上只存在正面影响，也就是通过征管更加规范税务部门开展征收工作，能有效避免资金欠缴、拖延等现象。

所以说，统筹管理可以遏制地方推高地价房价获取利益的动机，不过收入归属并未改变，短期影响不会太大。

3、房企与地方在土地交易中将更加公开透明。

过去，因为因为土地市场的复杂性和各地土地出让金征收得不透明，房企为了减缓资金压力延期缴纳、地方也是为了招商引资减免金额等情况时有发生，这背后就难免有一些说不清道不明的权力寻租行为。

由税务部门征收土地出让金，多部门配合，可以积极在购地资金审查等方面发力，真正促进购地资金市场的健康发展。

对此，湖南某房企总裁证实，开发商该支付的土地出让金虽然没有变，但是，以前，小型房企若资金周转不来，有延缓的空间可以商定，但如果划归税务部门征收，是按照应收尽收的原则。“庞大的土地款若是一次性缴清，对于部分房企来说无疑是压力倍增。”

这对房企来说是很大的影响，开发商不敢再轻易盲目拿地，至少要掂量掂量，对于“地王”扎堆的现象可能会有所改善。这无疑对中小房企提出了更高的挑战。

4、土地出让金改革是房地产税征收前的铺垫吗？

大家对房地产税的征收有点望眼欲穿，看到任何一个动作都会联想到房地产税，由此也可见，大家知道房地产税迟早要来了，挡都挡不住。

国有土地使用权出让收入改由税务部门统一征收后，必然会强化国家对资金使用范围的监管，在健全地方税、直接税体系上起到积极影响，而房地产税作为直接税的一种，不免让人会增加联想，重点城市房地产税试点的预期会增强，跟未来深化财税体制改革，推出房地产税或有密切关系。

5月11日，财政部、全国人大预算工委、住建部、税务总局在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，这已经不是普通的研讨，而是一次比较严肃的会，是有实质性内容进展的会。意味着房地产税已经不再局限于某一个部门讨论，被视为房地产税加速落地的信号。

如今，再次传来土地出让金划归税务部门征收的消息，有理由相信，房地产税的步伐正在加快，但也要知道，这是一项非常复杂而长期的任务，不会太草率出来，应该说一切都在稳步推进中。