北外滩地块“围标”疑云后续：上海土地出让规则悄然生变

上海土地出让市场正酝酿变化。

今年以来，上海土地市场就推出了两幅重磅地块，引发市场较高关注：一是上海徐汇滨江西岸金融港综合体地块，今年2月份由香港置地以总价310.5亿元竞得，成为迄今为止内地第一总价地王；二是北外滩的HK271-01地块（简称“北外滩地块”），出让底价34.3亿元，因其临江、纯宅地（不带15%租赁自持面积）而吸引多家头部房企参与竞标。

北外滩地块于2月25日挂出，以招挂复合方式出让，按照竞标规则——六人以上投标，排名前三入围竞标人。参与竞标的有中海、万科、华润、招商、绿城、平安6家房企，中海、万科、华润以综合排名前三，获得3月31日网上竞价投标的入场券。当天中海底价拿下这幅被业内称为钻石级的纯宅地，楼面地价6.3万元/平方米，引发业内轰动。地块周边在售的是10万元/平方米以上的住宅。

地块竞标结果公示截止日期为4月3日，然而，直至4月13日，上海规土局网站土地交易信息仍然显示为“交易中”。此间业内传出地块有“围标”嫌疑，中海、华润、万科参与竞标的高管均被协助调查。消息还在进一步发酵，但4月10日，上海土地市场出让规则已悄然生变。

上海土地出让规则生变

4月10日，上海规土局网站挂出2幅宅地，出让方式显示为“招挂复合”。两幅地块分别为松江区永丰街道H单元H24-07号地块、松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。

值得注意的是，本次出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。

“六人”成为这两幅地块最终是竞价招标还是挂牌出让的关键点，而此前推出的地块则是3人。目前，这两幅地的出让流程依旧为投标、开标、评标和定标四个环节。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，这次规则改变，尤其是入围人数放宽到5家，最大的好处就是可以让更多房企参与拿地。以往的打分制往往更有利于大型品牌房企，虽然可以对项目后续开发有更多品牌保障，但不利于市场的公平竞争。通过规则调整，中小房企可以有更多机会在沪拿地。

此前，上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合方式。2017年4月之后上海招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。比如在这次北外滩土地竞标中，中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分，根据各项“优先原则”下，顺位上分别为第一、第二和第三位，这三家进入后续的拍卖环节。

业内人士认为，4月10日政策的变化或与规避房企“围标”有关，并且也有利于更多房企参与到土地出让中。

4月10日，上海发改委对外介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，提出加快经营性用地出让节奏；夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。

这被业内人士看作是上海土地市场放量的信号。一家刚进入行业20强的房企人士对21世纪经济报道记者表示，公司一直在深耕三四线城市，近两年也在往二三线城市做战略转移，但已经10年没有在上海拿地了。一是2017年上海拿地游戏规则改变，导致中小房企拿地难度增加；二是受制于一线城市拿地、运营成本的抬升，利润增长不如三四线城市。该公司坦承，当前投资部门也在积极寻找上海的城市更新参与机会。

土地市场结构性调整

另一方面，一线城市土地市场面临结构性调整。综合近期公开信息，虹口区在北外滩板块规划上充满想象空间。日前，《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》完成公示，虹口区将按照国际最高标准整体进行谋划、开发建设北外滩。

同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，一线城市的土地出让市场是结构性变化的。比如今年上海临港(600848,股吧)区将放量供地，根据相关文件，临港工业地出让几乎占了上海全市供应的一半左右；北京今年则是央企国企的天下；广深基本上公开出让的土地量比较小，这两个区域的特点是城市更新为主，定向出让为主。

据了解，包括世茂、绿城、旭辉等在内的大房企最近两年也成立了专门的旧改职能部门来推动在一线城市的城市更新业务。即便是中小房企，城市更新项目的获取也被投资部门列入业务范畴，以改善投资结构。

张宏伟进而指出，2017年土地出让规则变化，有一个明显的变化是增加了租赁自持用地的比例，基本上整个租赁住宅用地能占到市场一半左右。从当年楼市调控来看，确实有降温作用；如今土地市场相对进入低迷阶段，市场活力需要激发出来，最近的土地出让规则的调整，更适合当前的市场环境。

值得关注的是，前述4月10日挂牌的两幅土地，保证金冻结期限也缩短，房企只需要在参拍前一天冻结资金即可。此前，从递交保证金到参拍，中间要有20天的冻结期。张波指出，这可以视为应对疫情给予的“纾困”性政策，对于房企来说今年一季度销售不畅，导致目前现金流非常紧张，20天的保证金冻结期对于房企的压力不小，缩短冻结期无疑为房企解决了不少流动性问题。

此外，自持和一定比例的保障房都会很大程度上影响到房企的利润，自持类房源由于变现周期长，先期投入大，盈利情况普遍不乐观。近期自持比例减少可以明显降低房企的运营压力，尤其在2020年生存压力不断提升的背景下，起到的作用更是不容小觑。

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