房企的未来十年是低增长时代，也是大变局时代

  疫情之后，“人”与“空间”的关系被改变，新进入局者颠覆着房企的经营模式。“三道红线”的出台意味着地产调控进入常态化，未来行业格局将加速变革。但与此同时，科技与数智化又给房企带来新的出圈机会。

  思考的力量在行业焦虑时便是最好的“镇定剂”。今天下午，易居沃顿PMBA-10期课题发布重磅开讲，有国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任、原重庆市市长黄奇帆教授前瞻中国经济，又有吴建斌、丁长峰、王晞、林峰四位导师带来不同维度的行业思考。

  未来是低增长时代，也是大变局时代。房地产行业依旧充满挑战，但作为房企的管理者，必须要寻找更多商业创新的可能，探索可能存在的突破口。

  开幕致辞

  十年磨一剑，走进第十年，易居沃顿成为了行业中一道亮丽的风景线。这十年中，易居沃顿见证了中国房地产的高速发展，也见证了地产精英们的不断成长。进入第十年，易居沃顿PMBA-10期将会赋予行业和地产人更加丰富的内容和内涵。易居中国董事局主席周忻以“易居沃顿的三大收益”致辞：

  第一，在易居沃顿能够前瞻市场变化、洞察行业趋势，因为这里有足够优秀的企业家、专家学者能够传道授业解惑；第二，在易居沃顿能够将碎片、无序的信息有序结合，连接成完整的知识体系；第三，在易居沃顿能够看见全球经济之变，国与国间的学术互访，能够拓地产人之眼界。

  2021年，中国房地产行业正在发生巨变，数字化也在推动整个行业的升级与变革，无论是开发商、服务商、物业管理公司，无论是往期的老学员，还是将成为易居沃顿PMBA-10期的新学员，都希望诸位能够通过易居沃顿PMBA项目收获心之所向。

  课题发布

▲易居企业集团CEO 丁祖昱

  “10是一个整数，所以今年我们对项目的要求更高，希望易居沃顿PMBA-10期十全十美，呈现出和过去9届不一样的PMBA，让所有学员既能够感受到过去9期积淀的优质内容，又能感受到迭代升级下第10期的新面貌。”

  课题发布环节，易居企业集团CEO丁祖昱详尽解读了易居沃顿PMBA-10期的课题内容，并解读了易居沃顿PMBA-10期的四大亮点：第一，企业家领衔的实战化教学；第二，行业标杆案例参访复盘；第三，经济学家、跨界大咖的跨界思维培养；第四，美国沃顿商学院在领导力、管理学、前沿科技等方面的前瞻研究。

  “易居沃顿PMBA发展至今，已经汇聚了超过2200人的行业精英，这2200余人就是我们最宝贵的资源和财富，大家的力量足以影响今天的房地产行业。我们希望今年能有更多的地产人加入易居沃顿，加入‘最强朋友圈’，共同成为改变中国地产的中坚力量。”

  专业分享

  吴建斌 

  《五条红线下，房地产投融资和财务风险管控》

▲阳光城集团执行副总裁 吴建斌

  基于当下的宏观政策，房企面对着“阳光”与“阴霾”并存的大环境。一方面，今年土地市场非常火热，几乎每次供地带来的都是高地价、创新高的现象；但另一方面，很多中小型房企，甚至头部房企在现金流方面都遇到了巨大的压力。

  如何应对当前的房地产调控？房企必须做好经营性现金流管理问题。

  经营性现金流管理，永远是房企最核心的事情。用杠杆撬动房企发展的时代一去不复还，能让房企渡过困难的就是经营性现金流。所以房企要真正把经营性现金流摆在第一位，如果这个问题解决不好，房企会遇到很大的挑战。

  “三道红线”是一个分水岭，它意味着行业从野蛮生长向精细化发展，在这种情况下，正面理解政策是一件好事。阳光城集团执行副总裁吴建斌以《五条红线下，房企投融资和财务风险管控》为题分享：

  房地产离不开金融，金融也离不开房地产，这是基本的命题。中国房地产市场从改革开放以来就因着金融的力量而进步，金融也因为房地产得到很好的发展。

  业内有人说房地产已经进入了下半场，但我是反对这个概念的，因为中国房地产才走了20年怎么就到下半场？全世界各国的房地产都有上百年的历史，所以中国房地产依旧在青春期，根本没到下半场。

  从2017年开始，国家开始持续加码房地产调控政策，为什么？就是要稳预期稳价格稳土地市场。这个打压会持续多久？我认为至少会持续三年，甚至10年乃至15年，这个过程会比较艰辛。

  房地产依旧是中国经济的压舱石，也是中国经济的支柱产业，这是不会变的。因为房地产向上延伸、向下延伸涉及的行业太多，包括建材业、水泥业、钢材业等等，这是谁都改变不了的事实。

  丁长峰 

  《后疫情时代经营性不动产的挑战与机遇》

▲万科集团高级副总裁，酒店与度假事业部首席执行官 丁长峰 

  疫情影响下，中国滑雪行业连续两年失去旺季收入，酒店与文旅行业在“报复性反弹”与“跌入冰点”间反复，商办物业的空置率和租金价格持续下滑。

  但另一方面，随着中国进入老龄化、少子化、城镇化的时代，经营性不动产的客户发生了结构性变化，Z世代消费力显现，年轻化、国潮、消费下沉成为大趋势，生活刚需消费与互联网服务增长迅猛，服务类消费成为主流。

  面对疫情常态化的不确定性和人口变化的长期趋势，经营性不动产将迎来黄金时代。让经营性不动产的业务自立自强，房企必须要具备四个基础能力：精准定位的产品能力，投资布局能力，建造能力，经营管理能力。

  经营性不动产有很多需要转变的地方，但是经营性不动产最核心的还是“人”。围绕“人”，经营性不动产又有何种机遇与挑战？万科集团高级副总裁，酒店与度假事业部首席执行官丁长峰分享到：

  酒店与文旅行业过去一年中都在“报复性反弹”与“跌入冰点”之间反复，既是疫情的最大受害者，也是内卷化的得益者。其中全服务的传统模式受到质疑，会员和私域流量成为致胜的关键。

  商办物业面对经济和产业调整，存量持续增加，叠加疫情影响后，空置率和租金价格持续下滑。但优质购物中心和写字楼受影响较小。就奢侈品而言，2020年全球奢侈品市场萎缩23%，中国内地市场份额则翻一番，实现全年8%增长。

  面对疫情常态化的不确定性和人口变化的长期趋势，经营性不动产将迎来黄金时代。新时代要求具备四大基础能力和SWEET迭代模型。SWEET迭代模型就是安全第一、注重健康、极致效率、情感共鸣、数字转型。

  经营性不动产最核心还是人，所以投资经营性不动产，我建议大家提前投资人和自己的团队，而且一定要用长期主义的心态去投资人。

  王晞 

  《低增长周期下，房企组织升级与高管应变》

▲珠江投资集团总裁 王晞

  当下的行业，量依然在狂奔，地继续在狂抢，规模还在放大，周转也越来越快，只有利润在不断走低，在这样的时代，房企纷纷提出要组织升级。

  但组织升级是组织管理的问题，还是企业战略导向的问题？房企当下的组织架构、流程、权责、专业细分数字化管理的颗粒度还不够吗？

  究其根源，所谓精细化管理的背后都是按部就班、画地为牢，貌似是精益求精、埋头苦干，实则却是无实质意义的内耗。因此，低增长时代的组织升级，不能再是组织管理上的升级，而应该是组织战略上的升维。

  组织战略如何升维？房企如何应变？珠江投资集团总裁王晞总结为一句话：“自下而上，发动内因，改变基因链接生态，重启思维”。他以《低增长周期房企组织升级与高管应变》为主题分享到：

  职场人都有焦虑症，但很多人并不知道自己有这个问题，或者只是知道表象，可能会碍于个性和面子而选择回避、不承认，并总是以逃避外在干扰的方式设法自我纾解。职位越高，这种现象就越严重。

  人生就是不可避免地不断解决发散性问题的过程，单纯靠逻辑和推论的理性很难驾驭。而我们在组织管理上常犯的错误，就是总想用对待逻辑化、汇聚性问题的方法，来解决发散性问题。最后的结果就是越来越错，用越多的控制手段来解决发散性问题，就会带来更多的问题。

  未来组织的作用则是建立生态系统将一个个超级个体通过自主动因的驱动进行链接，从而实现平台化与合伙人之间的相互补台、相互赋能资源放大的生态链组合。

  企业若采用快周转或者更快周转，上规模或者更大规模的发展模式，结果就是千军万马拥堵在独木桥上，负利润的空转就像一场瘟疫在全行业快速蔓延。

  林峰 

  《土拍热下的冷思考》

▲旭辉集团CEO 林峰

  “别人贪婪时我们要恐惧，别人恐惧时我们要贪婪。”这句话是巴菲特的经典名言。

  在某种程度而言，其实股市的投资和地产的投资在底层逻辑上是相通的，买到性价比高的地是房企的最重要工作。近期土拍市场异常火爆的情形，令很多没有买到地的开发商们很焦虑。

  焦虑并不能改变现状，开发商们应该冷静下来思考几个问题：房地产市场的政策属性是在加强还是减弱？政策的本质目的是什么？导向是否改变？市场和政策哪个因素能支撑房价大幅上涨？土地已经断炊了吗？自有资金能买多少块地？接下来的拍地，地价会越来越高吗？

  于此，旭辉集团CEO林峰分享了他关于在土拍热下的一些冷思考：第一，存在的不一定是合理的。第二，行业的金融属性会进一步加强。第三，行业的合作、竞争和整合都在加剧。第四，你改变不了世界，只能改变自己。在他看来：

  投资踏空了，最多饿一顿，但套牢了，却是会死人的。特别是土地和房价的上涨抵不过财务成本增加的阶段，这时候土储会是房企脖子上的枷锁，而不是口中的蜜糖。

  一定要相信政府的决心，敬畏政策、尊重市场。有的城市地价上涨从30%到130%，但房价却没有怎么涨，未来是不是按这个幅度涨上来？我觉得不一定，一是市场不一定能接受这么剧烈的涨幅，二是哪怕市场接受，政府也不会接受。

  房企行业进入一个短兵相接的竞争时代，成为你输我赢的博弈。除了强度，竞争的难度也增加很多，变成了高手的博弈。此外，行业整合在加剧，整合的特点从之前的大鱼吃小鱼，到了大鱼吃中鱼、快鱼吃慢鱼，甚至大鱼吃大鱼的阶段。

  不管是红海还是蓝海，都是大海。地产行业去年成交17万亿，依旧是妥妥的支柱型行业，哪怕竞争再强、环境再恶劣，地产行业永远都会在，不在的只有可能是企业。

  对地产行业的七个预测：1.对房企融资会进一步收紧；2.限价的审批会保持收紧；3.集中供地的政策会进一步优化，包括马甲拍地；4.今年剩余两次的集中供地热度会逐步降低；5.行业的毛净利率会进一步下滑，分化会加剧；6.出让金征收主体的改变，深度影响地方政府积极性；7.房价依然会涨，但不是大涨普涨。

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