突发新规!22年58.9万亿,土地财政收入大变局,房产税真的要来了?

最近微信改版打乱发布时间常有读者朋友错过文章更新将“房天下”设为星标作 者丨十 三
一直以来，土地出让是地方政府财政收入的主要来源，且呈现上升趋势。数据显示，

2020年全国土地收入占到全国财政总收入18.2895万亿元的46%，占到地方财政总收入10.0124万亿元的84.03%。

近年来，国家开始逐渐引导地方政府摆脱土地依赖。6月4日，一则《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，引发市场震动和业内外广泛讨论。


通知提出，“将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。”国有土地使用权出让收入，简单可以理解为就是土地出让金，作为地方政府的重要财政收入来源，跟大家住房息息相关。
    

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    诞生30余年，土地出让金额已超50万亿
这次关于土地出让等四项政府非税收入，已经明确在今年7月1日起开始试点，明年1月1日起全面推行。率先试点执行的城市主要有河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省这7个省市。作为中国房地产行业繁荣30多年的政策基石，土地出让金制诞生于上世纪80年代。当时我国向城镇国有土地使用征费，主要用于地方城镇的建设和维护，中央获利逐步减少，作为了地方税的一个变种。
1981年，深圳特区首先开始对部分土地使用征收费用，揭开了中国土地市场走向的方向。不过直到1987年，深圳才以协商议标的形式出让了有偿使用的第一块国有土地。其它城市望风而动，在1988年已经有上海、天津、广州、厦门、福州和海口等城市相继推行了这样的土地出让方式。1989年，国家公布了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，将进行国有土地使用权有偿出让的地区，规定出让收入必须上缴财政，其中40%上缴中央财政。此后，上缴中央财政的比例逐步减少，到1992年时，上缴中央财政部分已经下调为5%。在1994年实行分税制后，国有土地使用权出让收入作为地方财政的固定收入，全部归地方所有，逐渐成为地方政府的“第二财政”。据了解，2010年全国国有土地使用权出让收入只有7500亿元，2019年达到7.8万亿元，十年增长了10倍。去年国有土地使用权出让收入继续保持增长，已经达到了8.4万亿元。从1999年到2019年，全国土地出让收入总额已经突破了50.5万亿元。算上去年的土地出让收入，近22年时间，全国土地出让收入总额已经达到58.9万亿元。中指研究院指出，国有土地使用权出让收入的增长对地方财政收入提供了强大支撑，去年国有土地出让收入与地方一般公共预算本级收入的比值超0.84，地方政府对土地出让收入的依赖度，已经达到一个高值。
    

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    房产税或许不会遥远？
在进行国有土地出让收入改革之前，国家率先开展了土地市场的供地改革，多达22个主要城市在今年3月份后，实施土地集中出让。从首轮土地出让集中土拍结果来看，呈现了一个多极化的表现，一些城市溢价率整体高居不下，楼面价持续上涨，自然让人们觉得，会推动房价的进一步上涨，给国家楼市调控带来压力。有机构数据统计，今年5月主要40个城市的整体土地成交价格同比上涨11%，溢价率小幅上升至15.7%。

面对目前国家严格调控的楼市环境，以及土地市场表现，业内外人士进行了各自的解读，众说纷纭。有业内人士指出，由于土地市场的复杂性，以及各地出让金征收不透明，存在许多猫腻。此次改革，可以避免减免和挪用等情况，减少腐败和金融风险等问题，促进“土地财政”健康发展。关于未来土地出让金的使用情况，有专家指出，或许会在以后带来的一定的倾斜度，更多的使用在乡村振兴、老旧小区、保障性租赁住房等方面。也有人表示，既然没有了土地出让金，自然要推出房地产税来解决财政问题，这是在为房地产税的到来铺路。中国企业联盟副理事长、中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对房天下表示：“土地出让金划转，体现出房地产调控的“顶层设计”正在出现雏形。”他认为，地方利益和中央的房地产调控之间，始终有着隐形的博弈。土地财政命脉所系，经营城市、提升地价、确保房地产繁荣，是一种本能。其中土地供应两集中，迈出了第一步。出让金改税务征收，是第二步。未来，地方在房地产行业的话语权重，将越来越低，房地产调控全国一盘棋的局面逐渐形成。此次土地出让税收改革，对房产税是否会到来，给了大家更多的想象：更多土地出让金收入转移支付给农村，那要想维持城市发展速度，势必要开辟新的增收渠道。最后柏文喜指出，一般公共预算收入中，还是间接税（增值税、消费税）为主的税制，为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，房产税、遗产税等直接税占比一定会提高。从动作的速度和力度看，这一天不会遥远。中指研究院认为：短期看，本次政策的出台对房地产市场以及对地方政府收入上的影响并不会太大，但需要关注中长期税制改革方面的新举措，地方政府摆脱土地财政依赖是大势所趋。
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