蓝光发展回复上交所监管函:债务风险可控

来源：房产装修家居资讯时间：2021-06-04 11:32

6月3日晚间，蓝光发展（600466.SH）发布公告，回复此前上交所对其2020年年度报告信息披露的监管工作函。

针对公司目前金现金流和债务结构情况，蓝光发展称，公司生产经营规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流持续为负的主要原因，但这对公司的生产经营和持续经营能力不存在重大影响，土地储备结构的优化则为公司可持续发展奠定了良好的基础。

此外，蓝光发展还就公司2020年度业绩增长放缓、资金往来情况、少数股东权益等问题进行了回复。

蓝光发展公告截图

营收增速放缓属行业正常波动

监管函指出，2020年蓝光发展营业收入429.57亿元，同比增长9.60%，相较2019年而言增速下降17.57个百分点；归母净利润33.03亿元，同比下降4.53%，前期该增速均在50%以上。

对此，蓝光发展方面回复称，公司营收增速放缓主要是由于疫情对工程进度的影响，如剔除该影响，公司增速将与2019年增速基本持平。与公司营业收入前后5名的可比公司2020年平均增幅为14.72%，较2019年增速下降18.16个百分点，公司增速放缓属于行业正常波动。

从蓝光发展收入的区域分布情况来看，2020年增速放缓的主要原因在于疫情最重的华中区域，营收增速为-68%；而在库存结转方面，公司在权益销售业绩下降0.67%的情况下，2020年底预收账款862亿元较2019年的682亿元增幅达到26%，该情况也反映了疫情对于工程进度的影响，使得公司原计划在2020年结转的项目未能如期达到结转条件，造成预收账款大幅增加。

至于公司毛利率下降，主要因为近年来政府对地产行业持续的政策调控，控房价和土地市场的持续升温导致销售价格受限及土地成本升高。基于目前市场环境，经初步测算目前公司在手项目毛利率在20%左右，但是考虑到政府“房住不炒”的整体基调及市场环境的不确定性，公司毛利率持续下降的风险依旧存在。同时，公司也在持续通过精益管理、合理的产品配置等措施进行应对，大幅降低费用，保证股东利润。

对于监管函中提出的相关项目是否存在去化风险，蓝光发展表示，已完工开发项目和在建开发项目的存货跌价准备计提合理、充分，相关项目不存在重大的去化风险。

据披露，截至2020年末，蓝光发展已完工存货为206.88亿元，较2019年末增加17.92亿元。其中2020年新增结转项目增加完工开发产品51.62亿元，2020年去化2019年结余完工存货33.70亿元。

截至2020年末，蓝光发展在建存货为1502.13亿元，因新增土地储备及项目开发支出增加，较2019年末增加394.45亿元。

蓝光发展表示，年报披露的可供出售面积系2019年末项目剩余可售面积及2020年新增取证的总可售面积，而已售面积系2020年当期销售的面积，不是项目累计销售面积，因此据此计算出来的去化率不是项目的整体去化率。

公司一般在土地确权后3-6个月内取得施工许可证进行施工，除部分分期开发的项目外，基本在3年左右达到交付结转。而2020年新增取证的项目，因取证时间较短，同时受房地产调控政策及公司销售政策的针对性调整，在2020年末有15个项目可供出售面积合计101.28万平米，共计去化38.61万平米，去化率不足50%。

2021年1-3月，蓝光发展该类项目共计销售8.87万平方米，其中6个项目去化率已超过50%。该类项目属于正常去化阶段，项目整体保持盈利，不存在减值风险。

2019年末结余到2020年销售的项目，实际主要系尾盘销售部分，该部分主要是去化周期较长的商业、公寓及车位部分，公司根据市场情况安排逐步进行去化，不存在重大去化风险。

2021年1-3月，蓝光发展共计去化16.26万平方米，其中9个项目剩余资源去化率已超过50%。

暂时性现金净流出不影响生产经营

监管函中指出，2016-2020年间，蓝光发展经营活动和投资活动现金流量净额之和持续为负，分别为-48.12亿元、-19.72亿元、-95.49亿元、-58.19亿元和-109.17亿元，生产经营活动对筹资能力依赖度较高。且2020年度，公司经营活动现金流量净额进一步由正转负，为-61.27亿元。

对于公司经营活动和投资活动现金流持续为负的主要原因，蓝光发展解释称，系生产经营规模增长所产生的持续资金需求。2016年至2020年新增的土地储备总建筑面积共计3936.16万平方米，其中通过招拍挂的方式获得土地储备，形成经营性的现金流出，通过收并购的方式获得土地资源，形成了投资性的现金流出。

不过，虽然因土地储备面积规模扩大导致暂时性的经营和投资现金净流出，但蓝光表示，这对公司的生产经营和持续经营能力不存在重大影响。一方面公司各年销售金额、销售面积、新开工面积持续增加，经营业绩保持平稳增长；另一方面，公司土地投资成果显著，土储结构持续优化，2020年新增项目数量新一线、二线及强三线城市占比八成，华东区域占比四成。土地储备结构的优化为公司可持续发展奠定了良好的基础。

在回复函中，对于监管函指出的结合目前“三道红线”的相关标准，说明公司后续去杠杆、降负债的具体应对措施及相应债务偿付安排。