对楼市有何影响?海南安居型商品住房官方解读

4月30日，海南省住房和城乡建设厅、省教育厅、省卫健委、白沙黎族自治县在海口举行发布会，介绍《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》和《关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》有关情况。

以下为海南省住建厅霍巨燃厅长介绍两个《指导意见》的有关情况，以及大家最关心的住房问题解答。

官方解读

海南省住房城乡建设厅厅长霍巨燃：党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)提出，建立和完善房地产长效机制。为贯彻落实党中央国务院关于住房和房地产工作的决策部署，3月7日，省委办公厅、省政府办公厅就建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制印发通知，提出建立健全我省住房保障和供应体系，发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足本省居民和引进人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租赁住房需求。其中，创新提出发展安居型商品住房，开展安居型商品住房建设试点。

省委多次会议提出，构建结构合理的住房保障和供应体系，加快发展安居型商品住房等各类住房，满足本地居民和引进人才住房需求，同时拉动投资消费，促进经济社会发展。今年省政府工作报告，将推进安居型商品住房建设试点和基层教育卫生人员住房保障专项计划列为重点工作之一。

经省委省政府审议通过，4月28日，省政府办公厅印发了《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》和《关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》。我省将在海口、三亚、儋州、五指山、定安和陵水6个市县开展安居型商品住房建设试点。另外，通过建设安居型商品住房的方式，在全省实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，利用三年左右时间基本解决全省基层教师和医务人员住房问题。

目前，我省房价对于本地居民家庭收入而言，相对较高，本地居民家庭购房压力较大。开展安居型商品住房建设试点，目的是让本地无房或住房困难的居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格，购买一套安居型商品住房，有力促进解决海南低收入、高物价、高房价难题，增强其住房方面的获得感、幸福感。另外，目前我省基层教师和医务人员队伍力量比较薄弱，加快实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，让符合条件的基层教师和医务人员在市县主城区(或县城)以优惠的价格购买一套安居型商品住房，解决其后顾之忧，使其安心在基层工作，促进队伍稳定，吸引更多高素质人员扎根基层、服务基层，缩小城乡差距，提升公共服务水平，推进乡村振兴和实现城乡协调发展。

安居型商品住房，是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。安居型商品住房的销售对象为符合条件的本市县居民家庭和引进人才以及基层教师和医务人员。

安居型商品住房销售均价原则上按房价收入比不超过10倍确定，或不超过商品住房市场价的60%。各市县可结合实际确定安居型商品住房项目具体销售价格。

安居型商品住房项目建设应选址在城区内交通便捷、生活便利和配套设施比较完善的区域，并实行全装修和采取装配式建筑的方式建造。套型建筑面积原则上不超过100平方米。新出让土地建设的安居型商品住房，实行现房销售制度。

安居型商品住房在一定年限内实行封闭式流转制度，达到规定年限符合上市交易条件的，可以上市交易，上市交易的增值收益由购房人与政府按规定比例进行分成。

试点市县在试点过程中，可在购房条件、资格审查、轮候规则、分配管理、转让管理等方面，进一步完善制度，细化措施，堵塞漏洞，确保公开公平公正，好事办好。

另外，安居型商品住房建设在土地、金融等方面可以享受相关支持政策。如鼓励存量商品住宅用地建设或存量商品住宅转型为安居型商品住房;对需新出让住宅用地建设安居型商品住房的，优先保障用地供应，并采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让;安居型商品住房建设不受本市县年度商品住宅实施计划限制;鼓励金融机构发放项目开发贷款，并给予优惠等。

下一步，我省将结合安居型商品住房建设试点情况，逐步扩大试点范围，加快推进全省安居型商品住房建设和实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，加快建立与自贸港建设相适应的住房制度，加快建立房地产市场调控长效机制，努力实现全省人民住有所居。

以下为答记者问

1

安居型商品住房的销售对象是谁？如何申请？

安居型商品住房与原经济适用住房、限价商品住房等保障性住房有何不同？

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉：安居型商品住房面向符合条件的本市县居民家庭和引进人才供应。为了防止投机炒房和“钻空子”，要求购房人须同时符合户籍或人才、个税和社保、实际居住时间及住房等条件。其中住房条件方面，要求在全省城镇无房或人均住房面积达不到平均水平。特别是为进一步加强管理，按缴纳个税和社保时间的一半提出实际居住时间要求。同时，对新落户和未落户的，提出比已落户更高的准入门槛。如新落户或未落户的，需缴纳3年或5年以上的个税和社保才具备购房资格;引进人才需缴纳1年以上的个税和社保才具备购房资格。

安居型商品住房以家庭为单位进行申请，具体申请条件、资格审查、轮候规则、分配管理、转让管理等，由各市县根据实际情况制定管理办法和实施细则，并向社会公布实施。

我省新的住房保障和供应体系包括公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。其中，公共租赁住房和安居型商品住房属于住房保障体系;市场化商品住房和市场化租赁住房属于住房市场体系。原住房保障体系中的经济适用住房、限价商品住房转轨至安居型商品住房，符合条件的人才住房分别纳入公共租赁住房和安居型商品住房管理。

与原经济适用住房和限价商品住房等保障性住房相比，安居型商品住房在准入条件方面更加侧重申请家庭的住房情况、工作生活时间和实际居住时间等，使更多老百姓能享受到政策优惠。在实施建设方面，更加侧重于政府主导、市场化运作，通过“限房价、竞地价”，以“招拍挂”的方式出让土地，由开发企业进行建设;政府主要在资格审查、轮候分配、转让交易等方面进行把关。

2

安居型商品住房销售价格如何确定？

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉：参照省外的做法，结合我省实际，安居型商品住房销售均价原则上按房价收入比不超过10倍确定，或不超过商品住房市场价的60%，房价收入比指安居型商品住房销售总价与居民家庭年可支配收入之比。关于房价收入比的合理范围目前没有统一的标准。考虑到经济发展水平、居民可承受能力、房价水平、建设成本等因素，经过测算，房价收入比控制在10倍以内较为合理。各市县房价不同、收入不同，可结合实际具体确定房价收入比。如海口市房价较高，可按不高于10倍确定;白沙县房价较低，可按不高于6倍确定;琼海市房价介乎两者之间，可按不高于8倍确定。房价较高的市县，如三亚市，安居型商品住房的销售均价原则上不超过市场价的60%。

在项目可运作、可持续前提下，安居型商品住房销售价格应明显低于同区域同品质的市场均价。另外，各市县可以根据地段、周边基础设施和公共服务设施等情况适当调整具体项目销售价格。

3

安居型商品住房如何确保分配公开公平公正？如何进行轮候？

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉：为确保安居型商品住房分配公开公平公正，我厅将指导市县在以下几方面加强管理严格把关：

一是加强制度建设。试点市县要进一步细化准入条件、申请审核、轮候分配等具体操作办法，建立严格的准入审核制度。

二是加强动态监管。建立和完善社保、民政、公安、税务、住建、不动产登记等部门信息共享和联合审查机制，不断强化监督管理。

三是加强信息公开。通过政府网站、新闻媒体、宣传手册、公众号等方式，及时向社会公开安居型商品住房政策、建设计划、资格审查、分配过程、分配结果等情况。同时，畅通信息反馈渠道，主动接受社会监督。

四是加大惩处力度。对个人弄虚作假、骗取购房资格等违法违规行为，严肃查处、从严处罚，取消购房资格或责令退出所购住房，并进行公开曝光，计入失信记录，实施联合惩戒;对公职人员以权谋私、徇私舞弊、失职渎职等违法违规行为，严肃查处、严肃追责。

关于轮候问题，试点市县可根据申请对象家庭住房、收入、落户时间、缴纳个税和社保时间、婚姻、子女、代际等因素合理确定轮候规则和轮候顺序，对无房家庭、低收入家庭、落户时间长、工作生活时间长、已婚、子女较多、多代家庭等给予优先安排。具体轮候时间，根据房源数量、需求情况、建设周期等确定，开始试点建设时，轮候时间可能较长，今后通过加大建设力度，争取将轮候时间缩短到3年左右。

4

安居型商品住房建设什么时候开始全面实施？规划计划如何考虑？

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉：综合考虑住房需求、房价和前期准备条件等情况，我省在海口、三亚、儋州、五指山、陵水和定安6个市县开展第一批安居型商品住房建设试点工作。在推进试点建设的过程中，其他建设条件成熟的市县，经省政府同意，也可申请纳入试点范围。明年，在总结试点经验的基础上，我省将全面实施安居型商品住房建设。

目前，各市县正在按照省委省政府关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的有关要求，结合制定“一城一策”工作方案，编制住房发展“十四五”规划和年度建设计划，合理确定安居型商品住房等各类住房供应比例。今后各市县将根据本地年度住房建设计划，有序实施安居型商品住房建设。

5

为什么要实施基层教育卫生人员住房保障专项计划?

基层教师和医务人员住房与面向全社会的安居型商品住房有什么不同?

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉林诗辉：目前，我省基本公共服务均等化还存在一些短板，特别是教育和医疗等基本公共服务方面，相比交通、通讯等基础设施方面还较为薄弱。另外，这次新冠肺炎疫情，基层医务人员战斗在疫情防控第一线，作出了较大贡献。为解决基层教师和医务人员后顾之忧，使其安心在基层工作，扎根基层、服务基层，促进基层队伍稳定，提高基层队伍素质，推动缩小城乡差距，提升公共服务水平。省委省政府决定以建设安居型商品住房的方式，加快实施基层教育卫生人员住房保障专项计划。在白沙县先行试点的基础上，总结经验，在全省全面实施。开展这项工作是我省基层教育卫生工作的一个亮点，为全国解决类似问题探索行之有效的办法和经验。

基层教师和医务人员住房与面向全社会的安居型商品住房相比，一方面，购房对象为特定群体，即在乡镇及以下(不含城关镇和划入城市主城区的乡镇)工作且符合在岗、住房等条件的教师和医务人员；另一方面，在准入条件、转让条件和套型建筑面积等方面适当放宽。准入条件方面，在本市县主城区或县城无房或人均住房面积达不到平均水平；转让条件方面，已在基层服务年限可以抵扣个税和社保年限;套型建筑面积方面，以100平方米以下为主，最大不超过120平方米。

6

开展安居型商品住房建设试点

对海南的房地产市场会带来怎样的影响？

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉林诗辉：安居型商品住房属具有政策保障性质的商品住房，是原来住房保障体系的进一步完善和衔接，保障对象为无房或住房困难的本地居民家庭和引进人才，满足其基本住房需求。开展安居型商品住房建设试点，不会冲击整个房地产市场。另外，在开展试点的同时，可根据本地居民和引进人才改善性住房需求，合理确定市场化商品住房建设规模，适度发展市场化商品住房，保持市场总体供需平衡。

安居型商品住房建设坚持“房住不炒”的定位，在保障项目合理建设成本和正常利润的基础上，政府主要在土地方面进行让利，销售价格明显低于同区域同品质市场均价。在开发方式上，鼓励房地产开发企业积极参与，鼓励利用存量商品住宅用地建设或将存量商品住宅转型为安居型商品住房。安居型商品住房在一定年限内实行封闭流转机制，且上市交易增值收益须与政府分成，有效遏制投机炒房。

总体来看，开展安居型商品住房建设试点，一方面可以满足本地居民家庭和引进人才的基本住房需求，另一方面可以有效稳定市场预期，平抑市场价格，促进市场稳定，进而促进房地产市场长期平稳健康发展。

7

开展基层医务人员安居型商品房建设

对基层起到什么作用？

海南省卫健委副主任陈少仕：基层医疗机构医务人员待遇低、招聘难、留不住是基层医疗卫生服务能力提升的瓶颈。2018年开始，省委省政府启动了基层医疗卫生机构综合改革，出台了10个文件支持硬件建设和7个文件提升软实力，计划投入22亿元进行基层医疗卫生机构标准化建设，并在基层卫生机构实施“县属乡用”“乡属村用”、基层卫生专业技术人才激励机制改革试点等激励机制改革，力争实现基层活、待遇高、队伍稳，取得了较好的效果。今天，省委省政府决定全省启动基层医疗卫生安居型商品房的建设，是对基层综合改革的补充和完善，解决基层医务人员期盼的住房问题，解决他们子女教育的后顾之忧，使基层综合改革在招聘、待遇、职称、住房等改革方面形成了闭环，实现了针对基层医务人员全套改革政策的全覆盖，这在全国来说也是首创，力度空前，使更多的基层卫生人才留在基层、服务基层，有利于更好地发挥基层健康守门人的作用，更好的为老百姓提供优质高效的医疗卫生服务，提高老百姓的健康水平。

8

实施基层教师住房工程，

对于乡村学校吸引和留住优秀教育人才有何重要意义?

海南省教育厅规划处处长刘晋伟：近年来，特别是“4.13”以来，在省委省政府的高度重视和大力支持下，我省农村教育取得了长足发展，可圈可点的成绩不少。比如：每个乡镇至少建成了1所公办中心幼儿园发挥示范引领作用，“一村一幼”工程也在推进，学前教育三年毛入园率达到85.6%，提前一年达到国家85%的比例;义务教育均衡发展取得明显突破，农村学校的办学条件实现了标准化，与城区学校相比并不落后，全省2019年也顺利通过了县域义务教育基本均衡发展的国家验收。但不可否认的是，我省教育的短板仍然在乡村，而乡村教师是“短板中的短板”，优秀人才“招不来、留不住”仍是突出问题。

全省现有基层教师约5.5万人，约占全省基础教育教师总数的47%，基本上是“半壁江山”。实施基层教师住房工程，将使占“半壁江山”的基层教师在县城也有一个家，会很大程度提高基层教师的生活质量，增强他们的幸福感、获得感，让他们安心扎根农村基层教育，为农村教育做出新的贡献。对于城乡教师交流也是一个很好的条件保障，有利于吸引优秀教师到农村学校任教,从根本上解决优秀人才“引得来、留得住、教得好”的问题。农村基层学校的师资力量增强了，办学水平也会相应提高，助力乡村振兴战略，特别是服务学生成长成才、阻断贫困代际传递的能力将大为增强。

9

目前白沙县基层教师和医务人员

安居型商品房建设工作进展情况

海南白沙黎族自治县副县长符健友：为促进基层教师、医务人员扎根基层，提高我县基层教师、医疗卫生人才的吸引力，进一步推进我县基层教育和卫生健康事业高质量发展，根据省政府的相关工作部署，我县拟建设白沙县基层教师和医务人员安居型商品房项目。前期已完成对全县基层教师和医务人员的住房及其需求情况摸底调查，并根据调查情况完成制定了《实施方案》，《实施方案》明确了建设目标、购房对象、建设内容及销售价格、资金来源、实施步骤、监督管理、职责分工等内容。为提高该项目的建设效率，我县拟与房地产开发企业进行协商合作，利用其现有的存量商品住宅用地进行开发建设。该项目进行分期建设，今年拟计划开工建设第一期工程，总建筑面积约50000平米，约400套，住房面积主要在100-120平方米范围内。经测算，销售价格约5700元/㎡左右。目前，开发商委托设计院已完成了编制项目初步设计方案。从工作开展情况来看，自2019年8月以来，白沙县向社会招聘乡镇和农村教师71名，共455人报名，招聘岗位和报名人数比例约为1：6，比之前小于1：3的局面有明显改善，说明社会对安居型商品住房比较关注和期待，政策效应凸显。

下一步，我们将加快项目设计方案修改完善工作，加快办理项目建设手续;同时，开展对我县基层教师和医务人员住房情况进详细调查统计，对符合购房条件的我县基层教师和医务人员进行调查统计和审核确认，以及购房人的资格核验工作。

以下为政策全文：

海南省人民政府办公厅关于

开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见

琼府办〔2020〕21号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位:

为建立健全住房市场体系和住房保障体系，妥善解决好本地居民住房问题，提升本地居民获得感、幸福感，根据我省关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的有关要求，经省政府同意，决定在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县、陵水黎族自治县开展安居型商品住房建设试点，为做好试点工作，现提出以下意见。

一、房屋定义

安居型商品住房是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

二、销售对象

安居型商品住房面向符合条件的本市县居民家庭和引进人才供应。

(一)在本市县城镇从业的居民家庭，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1.本意见印发之日前已在本市县城镇落户，其家庭成员(含本人、配偶及未成年子女，下同)在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

2.本意见印发之日后在本市县城镇落户，其家庭成员在本市县累计缴纳36个月及以上个税和社保，累计实际居住540天及以上，且在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

3.未在本市县城镇落户，其家庭成员在本市县累计缴纳60个月及以上个税和社保，累计实际居住900天及以上，且在本省城镇无住房和无购房记录的。

(二)在本市县城镇从业的引进人才，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1.已在本市县城镇落户，本人在本市县累计缴纳24个月及以上个税和社保，累计实际居住360天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

2.未在本市县城镇落户的各类引进人才，本人在本市县累计缴纳36个月及以上个税和社保，累计实际居住540天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

3.由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部的随迁员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

4.经认定的综合型总部企业，符合我省规定的引进人才标准的员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

5.经认定的区域型总部、高成长型总部、跨国公司地区总部、国际组织(机构)地区总部或重大招商项目单位，具有全日制本科及以上学历，或具有中级及以上专业技术职称、技师及以上职业资格或执业资格的员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

6.经认定的高层次人才、急需紧缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市县服务1年以上的柔性引进高层次人才，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

7.公开招录、公开选调、调任、转任到本市县(含中央驻琼单位和省直单位)的公务员，以及通过公开招聘或组织调动等形式进入本市县事业单位(含中央驻琼单位和省直单位)、法定机构的工作人员，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

本地居民家庭和引进人才申请购买安居型商品住房，申请人须具备上述购房资格条件，其中，实际居住时间按应缴纳个税和社保时间的一半计算。本意见印发之日前，缴纳个税和社保时间已达到上述要求的，不再核实实际居住时间;未达到上述要求的，须核实本意见印发之日后缴纳个税和社保时间对应的实际居住时间。

上述住房，包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已转让的住房。已购买政策性住房(含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申请购买安居型商品住房。

三、销售价格

安居型商品住房的销售均价，原则上按本市县城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不超过本市县上年度商品住房销售均价的60%，具体由试点市县根据实际情况确定。

四、项目选址和规划建设

安居型商品住房项目应选址在城区内交通便捷、生活便利和配套设施完善的区域，并综合考虑“职住结合”等因素。安居型商品住房套型建筑面积原则上不超过100平方米，并实行全装修和采取装配式建筑的方式建造。

安居型商品住房项目建设要严格按照《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》(琼府〔2017〕96号)要求，配套建设教育、医疗卫生、商业服务、文化体育等公共服务设施和水、电、路、气、光等“五网”基础设施。配套的基础设施和公共服务设施要与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

新出让土地建设的安居型商品住房实行现房销售制度，按《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)有关规定执行。

五、轮候管理

试点市县可根据安居型商品住房申请对象家庭住房、收入、落户时间、缴纳个税和社保时间、婚姻、子女、代际等因素合理确定轮候规则和轮候顺序，对无房家庭、低收入家庭、落户时间长、工作生活时间长、已婚、子女较多、多代家庭等给予优先安排。

六、登记管理

市县自然资源规划、住建等部门在核发安居型商品住房项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、现售备案表、不动产权证时，须注明项目类型为安居型商品住房。

七、转让管理

安居型商品住房在一定年限内(即不符合上市交易条件时)实行封闭式流转制度，每个家庭只能购买1次且只能购买1套。达不到上市交易条件的安居型商品住房，封闭流转期间，确需转让的，买受人须符合安居型商品住房购房条件。购房人自购房合同网签备案之日起，累计在本省缴纳个税和社保满15年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的，可以上市交易。

上市交易的增值收益，由购房人与政府按比例分成，政府分成比例按照原购房价格优惠比例，以及符合上市交易条件后的住房持有年限扣减额度确定(每年按1%扣减)。原购房价格优惠比例按原购房价格与购房时商品住房市场价格的比例确定。购房时商品住房市场价格参考同区域同类型商品住房市场均价确定，并在购房合同中具体明确。

八、政策支持

安居型商品住房项目用地性质为城镇住宅用地，鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地建设安居型商品住房，或将存量商品住宅转型为安居型商品住房。对需要新出让住宅用地建设安居型商品住房的，在供应住宅用地时，要优先保障安居型商品住房用地供应，专项用于安居型商品住房建设，并采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让。安居型商品住房建设不受本市县年度商品住宅实施计划限制。鼓励金融机构向安居型商品住房项目发放开发贷款，并在贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面给予支持和优惠。

九、其他要求

试点市县要结合本地实际，于今年5月15日前制定试点建设安居型商品住房具体实施方案，明确项目选址、建设规模、建设时限、销售对象、销售价格、操作程序等具体内容，报省住房城乡建设厅、省自然资源和规划厅备案后实施，加快推进安居型商品住房建设试点。同时，请认真开展本市县住房状况调查摸底，摸清当地住房需求情况，根据实际需求编制住房发展“十四五”规划和年度建设计划，并明确安居型商品住房等各类住房供应比例，报经省政府批准后公布实施，分期分批、分区域、分步骤组织实施安居型商品住房建设。

对基层教师和医务人员等特殊群体住房安排另行规定。

本指导意见由省住房城乡建设厅负责解释。试点市县在实施过程中如遇有重大问题，要及时向省政府报告。

海南省人民政府办公厅

2020年4月28日

(此件主动公开)

海南省人民政府办公厅关于

解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

为妥善解决基层教师和医务人员住房问题，使其安心扎根基层、服务基层，促进全省基层教育和卫生健康事业高质量发展，现提出以下指导意见。

一、目标任务

根据全省各市县基层教师和医务人员住房现状和购房需求情况，通过建设面向符合条件的基层教师和医务人员的安居型商品住房，用三年左右时间基本解决全省基层教师和医务人员住房问题，鼓励更多教育和医务工作者投身基层，提升全省基层教育和医疗水平。

二、购房对象和购房条件

(一)购房对象。

基层教师是指在乡镇及以下基层(不含城关镇和划入城市主城区的乡镇)工作，公办中小学和幼儿园在编在岗的教师(含特岗教师)、编外在岗教师，民办中小学和幼儿园在岗的专任教师。

基层医务人员是指在乡镇及以下基层(不含城关镇和划入城市主城区的乡镇)工作，基层医疗卫生机构在编在岗医务人员、编外在岗医务人员和“县属乡用、乡属村用”医务人员及乡村紧密型一体化管理的乡村医生。医务人员含医生、护士、卫生技术人员和公共卫生工作者。

(二)购房条件。

上述基层教师和医务人员符合以下条件之一且提供继续在本系统基层服务5年及以上承诺书的，可以购买安居型商品住房。

1.家庭成员(含本人、配偶和未成年子女，下同)在本市县城主城区或县城无住房且无购房记录的。

2.家庭成员在本市县主城区或县城拥有1套住房，但人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

上述住房包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已转让的住房。已购买政策性住房(含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申请购买安居型商品住房。

三、用地供应

(一)安居型商品住房项目用地性质为城镇住宅用地。各市县要鼓励和引导房地产开发企业利用存量商品住宅用地建设安居型商品住房，或将存量商品住宅转型为安居型商品住房。

(二)对需要新出让住宅用地用于建设安居型商品住房的，各市县在供应住宅用地时，要优先保障安居型商品住房用地供应，专项用于安居型商品住房建设，并采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让。

(三)安居型商品住房建设不受市县年度商品住宅实施计划限制。

四、选址

(一)安居型商品住房建设地点应根据基层教师和医务人员购房需求意愿情况，按“就近建设、稳定队伍”的原则，优先选择在市县主城区或县城。

(二)项目具体选址应符合市县总体规划、控制性详细规划，优先选择交通便捷、生活便利、配套设施完善的区域，建设规模应相对集中。

五、销售价格

安居型商品住房销售价格可根据建设成本(包含土地成本、开发成本、管理费用、投资利息、税费等)、房价收入比及商品住房市场价格等因素综合考虑确定，在项目可运作、可持续前提下，销售价格应明显低于同区域的市场均价。

六、建设交易管理

(一)安居型商品住房采取市县政府统筹、市场化运作的方式实施，由有开发资质的开发企业出资建设。市县政府可根据报名需求情况制定选房条件和排序，统一安排。

(二)安居型商品住房原则上采用装配式建造方式建设，实行全装修交房(标准装修)，套型建筑面积以100平方米以下为主，最大不超过120平方米。

(三)安居型商品住房项目建设要严格按照《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》(琼府〔2017〕96号)要求，配套建设教育、医疗卫生、商业服务、文化体育等公共服务设施，同时配套建设水、电、路、气、光等“五网”基础设施。配套的公共服务设施和基础设施要与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。在项目土地出让时，应明确配套公共服务设施的建设内容、建设标准、产权归属、产权移交方式等内容，并按合同约定实施。

(四)利用新出让的土地建设安居型商品住房的实行现房销售制度，按《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)有关规定执行。

(五)安居型商品住房在一定年限内(即不符合上市交易条件时)实行封闭式流转制度，每个家庭只能购买1次且只能购买1套。

(六)购房人自购房合同网签备案之日起，履行承诺购房后服务5年期满，且累计在本省缴纳15年及以上个税和社保的，可以上市交易。购房人在购房合同网签备案之前已在本系统基层服务的年限，可以相应扣抵应缴个税和社保的年限，但扣抵年限最多不超过10年。

(七)上市交易的增值收益，由购房人与政府按比例分成，政府分成比例按照原购房价格优惠比例，以及符合上市交易条件后的住房持有年限扣减额度确定(每年按1%扣减)。原购房价格优惠比例按原购房价格与购房时商品住房市场价格的比例确定。购房时商品住房市场价格参考同区域同类型商品住房市场均价确定，并在购房合同中具体明确。

七、监督管理

(一)在安居型商品住房具体项目实施前，由市县住建(房管)部门会同发改、自然资源规划和教育或卫健等部门制定项目实施方案，明确销售对象、销售价格、建设管理等要求，报市县政府批准后实施。在项目土地出让时，由市县自然资源规划部门将项目实施方案明确的销售对象、销售价格、建设管理等要求，作为项目土地出让条件载入招拍挂交易文件，并在土地成交后，纳入与土地竞得人签订的土地出让合同中。对不符合合同约定及安居型商品住房开发建设、销售、管理要求的，由市县自然资源规划、住建(房管)、教育、卫健等部门依照各自职责追究责任。

(二)由各市县教育或卫健部门牵头，会同市县住建(房管)、自然资源规划等部门制定安居型商品住房项目分配方案，明确轮候原则和排序等，报市县政府批准后实施，同时根据分配方案开展购房资格审查工作。

(三)各市县教育或卫健部门、建设单位和购房人应签订三方安居型商品住房买卖合同，在合同中明确相关购房信息、承诺服务年限、转让条件、违约责任等内容，同时合同中应明确对承诺服务期未满终止服务的，由市县教育或卫健部门责令购房人退回所购住房，并按市县政府规定和合同约定进行回购。回购价格可按原购买价格和中国人民银行同期存款基准利率计算的利息确定。回购的具体办法由市县政府研究制定。

(四)各市县自然资源规划、住建(房管)等部门应依职责督促建设单位严格按合同约定和相关规定，进行基层教师和医务人员安居型商品住房项目的开发建设和销售。在核发项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、现售备案表或不动产权证时，须注明项目类型。同时，各部门要密切合作，形成联动，提高项目审批效率，缩短项目审批时限，加快推进安居型商品住房建设进度。

(五)建设单位违反明码标价规定、擅自提高销售价格、价格欺诈等价格违法行为的，由县级以上市场监督管理部门依法处理。

(六)对购房人弄虚作假、隐瞒家庭住房条件等真实情况，骗购安居型商品住房或未达到承诺服务年限终止服务的，由市县教育或卫健部门会同市县住建(房管)、自然资源规划部门责令退回安居型商品住房，并列入个人征信记录，实施联合惩戒。

(七)各市县住建(房管)部门会同教育、卫健、自然资源规划、市场监督管理等部门建立联合监督检查机制，加强对安居型商品住房建设交易等方面的监督检查。严禁借安居型商品住房的名义，变相实施福利分房或商品房开发。对在安居型商品住房建设、交易和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的市县相关部门及工作人员，依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

(八)本指导意见由省住房城乡建设厅会同省教育厅、省卫生健康委负责解释。各市县政府在实施过程中如遇有重大问题，要及时向省政府报告。

海南省人民政府办公厅

2020年4月28日

(此件主动公开)

来源: 海南日报

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