鼓励“三胎”：这些楼市政策有望“松绑”！

积极应对生育水平持续走低的风险，统筹解决人口问题，为全面建成社会主义现代化强国创造良好的人口环境。

背后的原因翻译成大白话就是：生孩子的速度变慢了，后面的韭菜规模确实不够了，很危险。我们可以从“出生规模数据”上也可以看出这背后的“隐忧”。

自从1949年建立新中国以来，中国历经70年的人口历程，总共享受过两次“大婴儿潮”：

第一次婴儿潮，出现在1962年-1975年，历经14年的人口出生高峰期，合计生育人口高达3.6亿，中国25%的人口都是在这个阶段出生的，是中国最大一次“婴儿潮”和“人口红利期”。

2008年次贷危机以后，中国决定启动“房地产经济”，第一波婴儿潮的人正好处于30岁-45岁的“住房需求高峰期”，谈恋爱结婚生孩子一系列的人生阶段，从而支撑了中国楼市的“黄金十年”。

如果没有第一波婴儿潮的3.6亿人口，就没有中国房地产从2008年-2017年的“黄金发展十年”。

从2020年开始，第一波婴儿潮的人群已经开始逐渐进入“退休年龄”，对大城市的房产需求开始下降，很多人开始酝酿出售部分资产转而购买“养老资产”，为自己的后半生做准备。

因此，针对中国第一波婴儿潮的人群需求来说，银发经济及养老资产是未来十年中国楼市的“新热点”。

中国第二波婴儿潮出现在1982-1996年的15年，人口出生规模高达3.3亿，是中国第二次规模极大的“婴儿潮”，这部分人大多数是第一次婴儿潮的“下一代”。

第二次婴儿潮出生的人口，在2020年正好处于人生住房需求的高峰期，年龄集中在25-35岁之间，谈恋爱结婚生孩子的关键时期。

这群人将会成为未来中国楼市“白银十年”的关键支撑：他们将会在2030年后逐渐进入退休状态，才会对大城市的住房需求出现下降。

所以从中国第二次婴儿潮规模上看，我们就可以理解中国楼市从2020年后，至少还有10年的“白银时光”，10年内中国楼市依然坚挺。

但是自从1997年开始到2021年的15年期间，中国就再也没有出现了“婴儿潮”的现象了。

中国2013年“放开单独二孩”，2015年“全面放开二胎”，都没有带来规模巨大的“婴儿潮”现象，2013-2017年平均每年的出生人口不足1700万。

从2018-2020年，中国的出生人口居然还出现了“断崖式下跌”：从2018年的1500万，下降到了2020年的1200万。

本次放开“三胎”，时间点是合适的：因为第二波婴儿潮的“80-90”后群体，最大年龄还不到40岁，最小年龄才25岁，这批人完全可以“多生小孩”。

中国完全有机会出现“第三次大婴儿潮”，但生育率却一路下滑，背后的原因非常值得深思。

高房价，高教育支出，高就业压力，这“三高”是重要原因，996，内卷化，躺平等社会现象的大量出现，让80-90后高度焦虑。但与此同时，买房改善的各种“限购限贷限售”其实也是关键因素之一。

中国的楼市自从2017年以后，就进入到了“限购限贷限售”的发展阶段，尤其是对大城市的买房改善，形成了巨大的制约因素。

限购，房子买不了；限贷，房子买不起；限售，房子卖不出去，手里没钱改善，等等这些因素毫无疑问也是制约“生育率”的重要原因。

这次中央提出要“有配套支持措施”，鼓励“放开三胎”，“鼓励生育”，因此我们判断，部分楼市政策有可能将会迎来“松绑”：第一，针对“二胎”，“三胎”，应该调高“非普宅标准线”，鼓励由于家庭人口增长，可以多购房改善。

尤其是北京，从2014年开始普宅线已经快十年没有改变了，如果能够针对二胎，三胎家庭有一个政策上倾斜，效果会非常明显。

“非普线”的上调，不仅可以带来首付的下调，同时可以大量减免税费。众所周知，在北京房地产市场中，普通住宅和非普住宅的首付比例是有区别的：普宅二套首付才60%，比非普整整降低了20%。

在房产交易中，普通住宅和非普住宅的缴税标准是不同的，其实也是可以调整的：比如二胎，三胎家庭购置90平米以上，可以契税按照1%征收。甚至购置二套住房，也可以享受首套住房的契税标准。

第二，“认房又认贷”的政策也应该作出调整和松绑了，也应该针对二胎，三胎实施针对性放开。

像目前很多大城市在“限贷”政策上依然实施严厉的“认房又认贷”标准：

只要你在全国有过住房贷款记录，就算是已经还清，也要按照二套房来进行首付和贷款。

最典型的就是北京了，实施“认房又认贷”政策已经快4年了，对北京住房改善需求形成严重制约。北京房价这么高，都按照二套房来贷款，首付高达80%，怎么改善？

生那么多孩子，住在哪里？空间不够了！所以“认房又认贷”的政策应该针对“二胎，三胎”调整了。

第三，“9070政策”应该到了彻底取消的时候了，大量的90平米以下户型的出现，严重制约了住房改善空间，也就制约了生育空间。

北京今年虽然也对“9070”政策进行了微调，把原来的建筑面积90平米改成了套内面积90平米，但依然不够啊。

市场中大量供应90平米左右的户型，显然是对生育不利的，从目前看，应该至少调整成为“9060”或者“9050”，50%-60%的面积要求做到90平米以下就可以了。

70%的面积比例出现中小户型，其实不利于市场结构的调整。

第四，大城市周边的中小城市“限购”和“落户”应该针对大城市的“二胎，三胎”家庭放开了，鼓励大城市家庭去周边改善。

最典型的就是北京周边的“北三县地区”了，新房限购虽然已经全面打开，但二手房依然严格实施“本地三年纳税社保”限购条件，同时落户还需要“本地社保或纳税”条件。

这不仅制约了北三县地区的人口增长，制约了北京人口的疏解，同时也对本地经济造成了影响。本次可以借助“鼓励三胎”的时机，针对北京刚需及改善群体出台相关的扶持政策，鼓励“北漂”去北三县地区进行住房改善。

总体上看，中国目前的人口生育状态“不容乐观”，第一波婴儿潮人口红利已经彻底结束，第二波婴儿潮红利将会在未来十年结束。

如果现在不趁着第二波婴儿潮还在“生育年龄”，放开生育政策，大力鼓励生育，中国将会彻底失去“人口红利”，十年后就是“第二个日本”。

而要大力鼓励生育，就有必要对目前的住房政策进行有针对性的调整，从而吸引更多的群体“可以生育，敢于生育”。

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