集中供地试点聚焦“上海时刻”

来源：房产装修家居资讯时间：2021-06-02 10:05

集中供地大幕徐徐拉开。

继杭州、重庆、深圳、厦门等城市之后，上海第一批集中出让宅地也开始“启动”。5月20日，上海土地市场官网连续发布4条《上海市国有建设用地使用权出让公告》，分别推出了16幅征收安置房用地、8幅租赁住房用地和32幅含居住用地的地块，总计56幅。

聚焦上海

《东地产财经周刊》注意到，按照此前上海土地市场公布的2021年上海首批宅地集中出让名单，共出让宅地52幅。如今，土地出让公告正式出炉，地块数量比之前多了4幅。

在这次的地块中，有两幅宅地最为引人瞩目，其底价都已经接近百亿，分别是静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块和普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块）。前者出让面积71018.8平方米，起始价为96.9905亿元，后者出让面积147869.9平方米，起始价格高达99.1亿元。

作为房企重仓之地，上海土地市场难得出现如此面积较大、位置优越的宅地，极有可能成为实力房企必争之地。

根据此前公布的信息，上海此次集中供地将采用全新的规则，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

重磅地块将花落谁家，新规则尝试效果如何，上海集中土拍颇为令人期待。

冷热不均

截至5月17日，22个“两集中”试点城市中已有12个启动首批集中供地竞拍，土地成交金额约为5221亿元。这一波集中供地竞拍呈现出两个特点：冷热不均；组团竞争。

此轮集中供地拍卖的冷热不均，既有城市之间的，也有同城地块之间的。

从城市来看，杭州、重庆、深圳等城市作为房企布局的重点，整体土拍热度不减。

以杭州为例，此次杭州集中供地共57宗，近20宗刷新所在板块地价新高。正式开拍之前，杭州地块的争夺就已拉开序幕。57宗地块挂牌期间，大部分地块均获得房企报价，其中22宗地块溢价率在开拍之前就达到政府设置的溢价率“红线”，有12宗地块提前在挂牌期间进入自持比例投报阶段。余杭区未来科技城综合体地块经历了136轮次竞拍,被华润置地以111.6亿元竞得。本次土拍杭州累计成交金额达到1178.21亿元，相当于去年杭州全年土地总出让金额2521亿的46.72%。

而深圳的竞拍将深圳速度展现得淋漓尽致。深圳的首场集中供地除了留仙洞总部基地人才地块，其余五幅地块半小时内成交，其中两幅关注度颇高的地块一分钟内被竞拍至最高限价。而佳兆业更是三点半拿地，五点钟挖掘机进场。

广州本次集中供地的48宗土地共成功出让42宗，总成交金额达906亿元，其中溢价率超40%的地块有9宗，另有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段。重庆集中供应的46宗地块全部成交，成交楼面均价为9133.17元/平方米，平均溢价率42.99%，总成交金额约635亿元。

与热点城市相比，长春、青岛的集中供地竞拍就平淡的多。

长春此次土拍共推出51宗涉宅地块，在本次成交的38宗地块中，有32宗均底价成交，其余6块虽然是溢价成交，但总溢价率仅有3.3%，较长春2020年全年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点。

青岛本次集中供地总量达到63宗，除个别地块竞争较为激烈，其余多以底价成交，城阳两宗土地流拍。

此外，还有其他城市地块呈现出冷热不均场景。从天津的集中土拍来看，主城区居住用地的交易活跃度相对比较高，溢价频繁出现，溢价率最高的为49%；环城区域的热点板块亦有交易活跃度，但溢价率有所收窄，房企获取地块也大都比较积极。相反，环城区域相对冷清的板块和远郊板块，撤拍地块较为集中。

抢热点城市，抢城市中的热点，让这波集中土拍依然热度不减。

组团竞争

“三道红线”对房企资产负债率、现金短债比、净资产负债率等提出了新的要求和考核，这也让房企在拿地的时候显得更加谨慎。毕竟即使手有余粮也得考虑怎么才能保持在绿档。

在此背景下不少房企选择抱团取暖，拼单拿地。

北京的首轮集中土拍共54家企业参与，其中37个联合体，其中金地+华润+保利的“铁三角”组合，报名了21宗地。同样，在重庆出让的48宗土地中，有多幅地块为联合竞拍竞得。其中龙湖所拿的5宗地块中，1宗为联合拿地；而融创则有5宗地是联合拿地，合作对象包括大发、中梁、弘阳和海伦堡；金科所拿的3宗地均为联合形式，合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

融创是“联合体”策略下，收获颇丰的房企之一。据不完全统计，融创在本次土拍中斥资459亿元，超过一季度拿地总额，拿地分布于广州、无锡、重庆和杭州、北京这5个热点城市，可见融创今年的投资目标相当明确，对核心城市、优质土地的需求较为强烈。

从合作拿地模式来看，以“规模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”两种模式为主。在TOP50房企积极拿地、规模房企优势尽显的同时，部分中小房企更倾向于通过联合拿地的方式在招拍挂市场上寻求突破。

与以往不同，龙头房企在此轮拿地中显得比较谨慎。碧桂园仅在广州、北京各拿下两宗地块，合计拿地总金额45.02亿元；万科22.8亿拿下金华两地块，恒大在本轮集中供地中也几乎没有收获，甚至出手的时候都极少。

克而瑞研究中心认为，由于战略不同，10强中碧桂园、恒大布局更侧重于三四线城市，本轮拿地相对较少，投资保持谨慎。

但也不排除这些手握重金的龙头房企，在接下来的集中供地竞拍中亮出大招。