正荣：降低预期，求稳为上

  去年上半年的疫情，下半年的三道红线，今年年初的“两集中”，改变了行业下半场的规则。房企的生存逻辑也陡然改变，求稳逐渐成为当下的主旋律。这种变化，从各家房企晒出的年报便可窥见一二。

  作为当年敢打敢拼的闽系房企之一，正荣地产也在变换着自己的节奏。

  调低预期

  3月26日，正荣地产发布2020年度业绩报告。

  与大多数房企增收不增利不同，正荣地产2020年增收又增利。

  公告显示，2020年度，累计合约销售金额为人民币1419亿元，同比增长8.6%，完成全年合约销售目标。

  正荣地产2020年营业收入为361.26亿元，较去年增长35.7亿元，同比增幅为11%；净利润为35.59亿元，同比增长15%。

  2020年，正荣地产核心净利润33.04亿元，同比增长18.9%；归母净利润26.51亿元，同比增长5.8%。

  业绩会上正荣地产也透露2021年销售业绩目标，不低于1500亿。

  5.7%的业绩增长预期，对向来以敢打敢拼著称的正荣地产来讲可谓低调。

  对于2021年1500亿销售目标，正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋是这样解读的：“今年集团的可售资源预计大概是在2500到2700亿元，预计去化率达到60%左右，鉴于二季度的市场的表现亦不错，集团亦有陆续的新货推出市场，预计二季度还有一波销售的高峰。估计上下半年整体的销售比重，争取能做到各占一半。”

  此外，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，正荣地产的投资考虑因素当中一直是比较关注三个核心指标，利润率、回报率、开盘周期，2021年集团新增“整盘周期”的考虑因素。

  《东地产财经周刊》（以下简称“东地产”）注意到，正荣的调整其实早已开始。回看正荣地产的来时路，从不到400亿冲到千亿，正荣只用了三年时间，并于2018年初登陆港交所上市。

  转折也发生在这一年。

  在2018年实现千亿销售规模的基础上，正荣提出新三年战略，发展基调由“快”变“稳”，在求财务安全和盈利能力下均衡发展。

  从2017-2018年合同销售同比分别增长78.5%和54%的高速发展时期，到2019年的21%，再到2020的8.6%，在求稳的基调下，正荣地产的合约销售金额增速也在逐年放缓。

  2020年，政府对房地产行业继续坚持“房住不炒”调控目标，并出台“三道红线”融资新规，各地方也频繁出台楼市新政，从多个环节对房地产进行调控。

  原来撬动高增长的途径均被束缚，降低预期就成了顺理成章的选择。

  踩中红线

  依靠金融杠杆弯道超车的模式已经成为过去时。

  稳地价、稳房价、稳预期,成为建立房地产调控长效机制的重要组成部分，而“三道红线”融资新规更是稳字当头。

  对那些过去狂飙突进的房企而言，优化资本结构，保证财务稳健才是当务之急。

  正荣地产自不例外。

  年报显示，截至2020年末，正荣地产的负债总额为1837.82亿元，而2019年末为1381.58亿元，增长了456.24亿元，增幅达33%。

  截至2020年末，正荣地产尚未偿还银行及其他借款总额为417.61亿元，而这一数据2019年末为363.17亿元。一年时间，增加了54.44亿元，增幅达14.83%。

  负债的增加与去年正荣地产高溢价拿地不无关系。

  东地产梳理发现，即便在有疫情的2020年正荣地产拿地依然毫不手软。

  3月5日，正荣地产力战166轮，以5.7亿元总价拿下了江苏徐州XT2020-1地块，溢价率高达107.35%；

  4月24日，正荣地产以4.8亿元拿下福建莆田PS拍-2020-06号地块，溢价率为71.42%；

  5月28日，经过164轮竞价，正荣地产以13.06亿元拿下江苏宿迁2020(经)A开发区02地块，溢价率43.7%；

  10月20日，正荣地产经过91轮厮杀，以4.43亿元拿下湖北武汉P（2020）104号地块，溢价69.64%。

  高溢价拿地导致经营性现金持续流出，与此同时正荣地产在去年还大肆举债。

  据不完全统计，正荣去年共发行6笔美元债、1笔人民币债，融资金额已经超过100亿人民币的规模。

  2020年，5月15日，正荣地产发布公告宣布发行2亿美元、2024年到期、年息8.35%的优先票据；6月15日，发行2亿美元、2023年到期、年息8.3%的优先票据；9月4日，发行3.5亿美元、2025年到期、年息7.35%的优先票据；11月12日，发行2亿美元、2021年到期、年息5.95%的优先票据。

  克而瑞数据显示，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。相较而言，正荣发债的年息最高达8.35%，在行业中属于高位。

  好消息是，正荣地产的净负债正在下降。

  年报显示，截至2020年底，正荣地产净负债率下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，不过，截至去年末，正荣地产扣除合同负债后的资产负债率76.57%，仍踩中“三道红线”的其中一道。

  正荣地产的融资成本也在降低。4月9日，正荣地产公告称将发行2.2亿美元2022年到期年息5.98%的优先票据。正荣地产拟根据公司的绿色债券框架动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项。统计资料显示，今年一季度，正荣地产先后发行4亿美元5年期年息6.63%绿色优先票据；3亿美元5年期年息6.7%的绿色优先票据，并完成赎回3.1亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据。

  黄仙枝在业绩发布会上表示，通过这几年不断地调整和布局，正荣地产基本做到财务稳健、盈利速度不断提升，从财务稳健程度来讲，集团现在三条线中只有一条线还不是绿档，争取2022年上半年把三条线都转绿。

  土地筹码

  土地是房企生存和发展的基本保证。

  实施“1+6+X”战略，深耕区域全国布局，依然是正荣地产投资布局战略。

  业绩报告数据显示，截至2020年12月31日，正荣地产总土储达到2845万平方米，储备项目达到216个，货值约5000亿元。其中，2020年正荣地产新增土储总建筑面积达到714万平方米，新增项目46个，权益比和并表比分别达到70%和81%。

  公司项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为2019年的稳步上升。

  从新增土储所在区域来看，正荣地产遵循“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略。2020年新增的土储中有77%来自一二线城市，43%位于长三角地区，31%位于海峡西岸，在区域深耕策略基础之上，持续加码长三角地区。

  在长三角地区中，正荣地产2020年重返上海市场，以低溢价在南京、苏州两大核心城市持续深耕，并扩大区域纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。同时，2020年正荣地产在大湾区亦有所突破，以底价在佛山获得一幅优质地块。

  若按照当前1500亿左右的年销售额来换算，5000亿元的土储货值，可以支撑正荣地产未来2年-3年的销售业绩。

  克而瑞数据显示，百强房企整体去化周期降至3.39年，同比下降11%。从百强各房企的去化周期来看，已有43家房企去化周期缩短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年内，回归至较为安全范围。

  按照目前土储量，正荣地产两到三年的去化周期，处于安全范围内，也符合目前提高周转率的经营目标。

  对于“两集中”土拍潮流，正荣地产认为：“两集中出让土地政策对行业影响是利好，会降低地价提升利润空间，正荣有14个城市涉及集中供地，这一制度考验房企资金运作能力，正荣地产相对比较有优势。”正荣地产管理层表示，接下来正荣依然会维持60%以上权益比，遵循“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略。

  时代变了，稳中求进，才符合行业未来发展的逻辑，同时企业规模增长放缓将成为常态。

  而随着政策和市场的深度调整，房企集中度提升已成为必然趋势。强者恒强的背景下，如何在更大的挑战中寻求机遇并走得长远坚实，将是正荣地产和同段位房企不得不面对的新考验。

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