三孩政策，还没有土地对房价影响那么大

  中央政治局今天（5月31日）召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

  会议还强调，各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施三孩生育政策，促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，健全重大经济社会政策人口影响评估机制。

  早在2017年党的十九大报告中就强调：“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，加强人口发展战略研究。”

  今年5月11日，第七次全国人口普查结果发布，我国总人口为141178万人，同2010年第六次全国人口普查数据相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。我国人口10年来继续保持低速增长态势。

  从研究数据上看，2011年到2019年，我国劳动年龄人口已经连续六年负增长，这意味着我们的城市步入了人口存量竞争的时代。直接反映出来的情况就是很多三四五线城市，人口持续净流出，经济社会发展和城市政府的压力越来越大。核心和热点城市则不仅具有人口吸引力，而且纷纷放宽落户政策加入吸引人才和抢人的队伍，最典型莫过西安，2018年刚过三个月，就有30万名新西安人落户西安。2019年春节前，西安召集了500多户籍民警开誓师大会，拉开抢人“攻坚战”。为安排一位女博士落户，西安民警们调集警车接送，10分钟就完成魔幻般地闪电落户。西安“抢人”很快被人编成段子：

  去西安走亲戚，警察问：“是西安人吗？”答：“不是，是来走亲戚的。”警察：“带回派出所，按投亲靠友条件落户。”

  2018年和2019年，也是西安历史上房价快速上涨的时期。短期内人口的迅速增长，带来了大量住房需求的集中释放。

  另从第七次全国人口普查结果看，目前我国人口体现在城镇化方面的格局是：居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%；居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重上升14.21个百分点。

  这些数据背后，也生动地说明了很多城市房价调控压力的另一面，人口对房地产行业的影响更为直接，也更为深远。

  人口历来是人们预判房价的一个变量，尤其从长远而看。国金证券的研究分析称，无法改善或提高生育率，房地产将面临长期新增需求不足的问题。“2019年我国新生儿数量为1465万人。即便往后维持住当前的新生儿数量不下滑，以人均居住面积35平方米做测算，2020年新生儿的需求仅对应4.5亿平方米新增住房需求，相对于我国目前300亿至400亿平方米的存量房仅1%-1.5%。新增需求不足更可能逐渐演变成存量库存过剩的问题。”

  万科早些时候提出向年轻人靠拢，也是看到了人口的变化态势。万科董事会主席郁亮去年说过，万科更关注城市发展的慢变量，比如人口拐点变化。他认为：目前“25岁的年轻人比26岁以上的年轻人少了1.39个亿”，所以万科才做了多元化布局来提升服务范围和质量，去“讨好”年轻人，让他们知道、了解万科。

  经济学家任泽平说得更直接，他认为：判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入还是流出，人口流入的地方，未来房价长期来说会涨。人口流出肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

  三孩生育政策的变化，立即有观点认为这会加重马太效应，使得刚需买房难度增加，理由是“财富人群买房会增加，特别是学区房和核心城区房产”。

  人口政策确实会对房地产市场与住房产品开发带来真实影响，但是，对于房地产市场的增量改革和政策工具，也会越来越完善和丰富。但是，土地供应和地价控制，在目前在未来对房价都非常关键，这比单纯看生育政策更重要。

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