三孩政策出台,有三孩了房地产市场会发生什么样的变化?

5月31日，中共中央政治局召开会议，此次会议最大的亮点在于提出了“三孩”政策。人口政策变动，对于房地产在内的各个产业影响较大，值得行业人士的关注。

1、政策背景

此次会议听取了“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。从这里可以看出，实际上当前中国人口问题总结起来就是两个问题，即人口老龄化问题和生育问题。所以后续预计十四五期间，在人口老龄化和生育政策方面，会有较大的变革。这是后续市场政策各界人士所需要关注的内容，要密切关注后续人口的各类配套政策变动。对于这个大背景需要紧密把握，以真正了解后续政策动向和政策效应。

2、人口老龄化政策

此次政策明确，将积极应对人口老龄化。各部门当前正积极应对人口老龄化的决策部署，加快健全社会保障体系和养老服务体系，各项工作取得明显成效。从政策具体规定可以看出，未来将在实施渐进式延迟法定退休年龄、积极推进职工基本养老保险全国统筹等方面形成各类新工作。政策尤其是提到了“居家养老”的内容，这对于房地产等产业影响是重大的。就目前全国各地双集中供地情况看，住宅项目适老化的设计和改造成为关注的重点。后续房企拿地方面，需要积极纳入此类养老服务等元素。包括户型设计、家居配置、社区公共空间打造等，都需要房企研究。举个简单例子，过去物业设计方面不会考虑电梯的大小，这导致急救车平板推车护理无法进去电梯和社区。所以后续包括物业设计方面也需要改进，真正吻合老龄化的居住需求。

3、三孩政策

此次政策最大的亮点在于提出了“三孩”政策。政策明确，我国人口总量庞大，近年来人口老龄化程度加深。进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。从这里可以看出，三孩政策的提出，是改善人口结构的重要导向。鉴于此次会议是中央政治局提出，那么后续预计三孩政策会给出很多实质性的配套政策。最典型的就是，住房户型的提高是一个重要的课题和趋势。这对于房企来说是一个重大的利好，未来预计对于户型的设计标准会有所转变，对于三孩家庭购房方面的支持力度也会提高。从房企投资和营销端的角度看，需要重视此类政策，积极在投资拿地和产品设计方面做创新。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次三孩政策将产生非常重要的影响，其影响力度显然要超过老龄化的相关配套政策。第一、三孩政策关系到生育、抚养、教育等内容，后续显然要在生育政策、抚养政策、教育政策等方面做配套，最典型的，后续各地配建学校等方面需要强化，尤其是开发商和教育部门需要测算入学的儿童等内容。而且从实际过程看，当前对于小孩子的教育重视程度提高，所以婴幼儿的各类服务，包括娱乐等内容需要加快跟进。第二、三孩政策必然涉及到住房问题，过去住房方面比较强调“70/90”政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%，但是如果是三孩，那么户型显然是太小了。其实就目前来看，120平方米的户型也还是不够，因为户型不是简单解决小孩子居住等问题，一些功能用房也要增加。所以预计传统的“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变。这对于一些主打大户型的房企来说显然是利好。而这个过程中，一些金融贷款政策、税费政策等也会有所变化，这都会形成一系列的调整。第三、人口政策势必影响相关产业，包括住宅业、建筑业、托幼业、家居业、教育业等都会受到利好，自然也会在A股市场上有较为明显的影响。人口政策变动的影响，势必是持续、深远、辐射面大的，是后续居民家庭、企业和政府需要积极关注的内容。

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