治理地产违约，中信信托“有一套”

来源：房产装修家居资讯时间：2021-05-31 15:09

面对汹涌而来的房地产爆雷，“信托一哥”中信信托的态度可谓干脆利落，不拖泥带水。

近日，深圳商业地标皇庭广场被查封的消息不胫而走。皇庭国际披露，因涉及27.5亿元的借款合同纠纷，中信信托向法院提起诉讼，申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。

皇庭广场为皇庭国际核心资产，由深圳市皇庭地产集团有限公司和皇庭国际共同投资，深圳融发投资有限公司（下称“融发投资”）开发。

外地人可能未必知晓，但在深圳本地，皇庭广场颇具分量。

它是深圳人心中的“世界级购物中心”，位于深圳市福田区CBD中心位置，总占地面积4.23万平方米，总建筑面积13.8万平方米，集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体。

消息一出，外界愕然。皇庭国际次日火速澄清，“被查封”仅意味着皇庭广场的不动产登记信息显示为抵押查封状态，不影响商场和商户日常经营。

皇庭广场“查封”事件，最早起源于2016年中信信托为皇庭国际等企业提供的一笔贷款。当年，皇庭国际子公司融发投资与中信信托签订了《信托贷款合同》，借款30亿元，皇庭广场为抵押物。

今年3月31日，这笔贷款到期，皇庭国际仍有27.5亿元未还。因贷款无法续期，中信信托将皇庭国际等企业告上了法庭，并申请诉前保全，皇庭广场因此被查封。

面对地产踩雷，各家信托处理方式迥异，有的属于隐忍派、自己“吞苦果”，有的属于强硬派、正面硬杠，中信信托显然属于后者。起诉、申请冻结股份、查封资产，一连串动作，中信信托已经相当熟稔。

“踩雷”地产

除了今年的皇庭国际，大约一年前，中信信托同样通过司法途径，向另一家房企催债。

2020年4月，因与天津房地产集团有限公司（下称“天房集团”）的金融借款合同纠纷，中信信托向法院申请1.99亿元范围内的财产质押保全，天房集团所持有的天津市房地产发展（集团）股份有限公司（下称“天房发展”）的股份全部被司法冻结。

天房集团的违约风险早在2018年就已显现。当年5月，中信信托发布了一则报告，关于中信·天房2号贷款集合资金信托计划（天房2号）违约风险的提示报告。

报告称，天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险。

尽管数日后，中信信托称已足额收到天房集团的贷款本息，看似有惊无险，但这次报告揭开了这个曾令人信服的国字号房企的债务危机。

之后，天房集团风波不断，董事长、高管被查，人事变动，债务违约，各类消息频频见诸报道。至今，天房集团仍陷债务泥潭未能脱身。4天前，因天房集团债务问题，其所持天房发展的1.5亿股股票再次被轮候冻结。

除天房集团，去年泰禾集团债务逾期，近20家信托公司踩雷，中信信托就是其中之一。

再往前看，几年前中信信托与山东房企舒斯贝尔的公开缠斗，曾在业内引起普遍关注，至今双方间的拉锯战还在持续。

客观来说，中信信托总体上风控较为完善，由于存量业务规模大，遇上违约事件在所难免。但在一段时期内，房地产确是中信信托业务中的一大“重头戏”，它与恒大有过密切来往。

2017年初，恒大地产大手笔增资300亿元，引入的战略投资者出现了两家信托的身影，中信信托就是其中之一。

中信信托旗下的中信聚恒（深圳）投资控股中心（有限合伙）出资50亿元，占恒大地产增资扩股之后约2.19%的股权。在恒大地产又进行多轮增资后，目前中信聚恒仍持有其1.6%股份。

战略投资背后，中信信托与恒大有过多次合作经历。2015年3月，中信信托和中信银行曾与恒大签订了600亿元的授信合约。2018年，中信信托又联手恒大健康合作养生产业，为恒大养生谷项目募集资金。

梳理中信信托现存对外投资，除了恒大，其合作对象不乏碧桂园、万科、阳光城、时代地产、新湖中宝等知名房企。

2019年，中信信托曾顶风作案，违规将信托资金用于房企缴交土地出让价款，因此处罚30万元。

中信信托涉房颇深，这也体现在业绩报告中。

2020年，中信信托管理的信托资产总规模为1.2万亿元，尽管随着监管不断加码，中信信托减少了对地产的投入，但去年仍有16.29%的信托资产进入了房地产行业，数额达1994.76亿元，在业内居前列。

政信项目逾期

论出身，中信信托非同一般。

中信信托前身为1988年成立的中信兴业信托投资公司，2002年由中信集团重组、改制、更名为“中信信托投资有限责任公司”，承接中信集团信托类资产、负债及业务。2007年，再次更名为“中信信托有限责任公司”。

目前注册资本112.76亿元，股东为中国中信有限公司和中信兴业投资集团有限公司，最终实际控制人为中国中信集团有限公司。

中信集团最初就是从信托公司发展而来。40余年过去，中信集团已发展成为一家国有大型综合性跨国企业集团。

如此来看，中信信托可谓出身名门。多年来，中信信托一直稳坐信托行业头把交椅，是圈内公认的“老大哥”。

不过，今年“老大哥”却债务纠纷不断。除皇庭国际外，今年以来，中信信托政信项目接二连三逾期，为此中信信托频频“状告”地方政府。

近日，因遵义市播州区下属城投企业对中信信托的一笔融资项目发生逾期，迟迟未能解决，中信信托向法院提起诉讼。

该笔融资项目名为“中信·贵州遵义播州区国投应收账款流动化信托项目计划二期”，成立于2017年12月，到期日为2021年1月10日。融资人为播州区国有资产投资经营（集团）有限责任公司。

该项目逾期已超4个月，逾期的信托本金、利息规模为2.55亿元。

此前，“中信·河南汝州市发展应收账款流动化信托项目”也出现问题，汝州市政府及保证人未按约定按期足额还款，中信信托将汝州市政府诉至北京市第三中级人民法院，要求对方支付部分应收账款与违约金合计约1.5亿。

值得注意的是，去年中信信托不良率明显上升。截至2020年底，中信信托固有资产不良规模为16.4亿元，不良资产率为7.06%，较上年的3.9%上升了3.16个百分点。