出资10亿入股资管公司 “好学生”万科被“拉壮丁”?

天眼查4月28日披露的信息显示，深圳国资委联手龙头房企万科等共同设立了深圳资产管理有限公司（简称：深圳资管）。其中，万科出资10亿元为其第二大股东，持股比例为24.1%。由于股东涉及深圳市国资委及罗湖区财政局等地方国资背景，这家新公司被视为深圳市第二家地方资产管理公司。

发力“收并购”还是被“拉壮丁”？

工商注册信息显示，深圳资管的注册资本为41.5亿元，法人代表为姚飞，经营范围涉及收购、受托经营金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等业务。

具体到股权结构层面，其中，深圳市投资控股有限公司（简称：深圳投控）持股深圳资管50.6%，为其第一大股东；万科企业股份有限公司持股24.1%紧随其后；同时，深圳市罗湖引导基金投资有限公司（简称：罗湖基金）和中国国新资产管理有限公司分别持股22.89%与2.41%，系公司第三、第四大股东。其中，深圳投控和罗湖基金分别由深圳市国资委及罗湖区财政局控制，隶属深圳市政府。

不仅如此，深圳资管的董事长、总经理姚飞也与深圳投控有关。公开资料显示，姚飞历任中油资产管理有限公司副总经理、党委委员，兼任昆仑信托副总裁、海通昆仑股权投资管理（上海）有限公司董事长、黑龙江龙煤矿业集团监事等职务。现任深圳市投资控股有限公司副总经理。

有评论认为，万科或意在通过参与国企“混改”，加速轻资产转型。2020年是行业的收并购大年，万科此举可以将一些具有国资背景的资产包收归旗下，拓宽公司业务范围及扩张路径。不良资产处置业务也可以让万科的轻资产转型进入新的航道。

在知名地产分析师严跃进看来，“受到新冠肺炎疫情的影响，不少房企现金流吃紧，公司内部不良资产持续增加，收并购的机会随之增加，通过参与国企混改在收并购领域持续发力，有利于万科多元化业务的发展”。

不良资产改革领域是企业未来需要发力的一个方面，万科虽然在城市更新和传统住宅领域表现不错，但在不良资产领域却表现较弱。并且，从资金状况来看，万科也有能力参与到这些新业务中来，严跃进称。

不过，中国企业资本联盟副理事长柏文喜则表达了不同的意见。他认为，万科目前的实际控制人是深圳市国资委，很显然这个新发起事项的实际控制人还是深圳市国资委，万科只是小股东。

柏文喜认为，这个领域并非万科的主业，也不是万科主动提出来并联合大股东深圳地铁来做的，而是被动配合实际控制人的要求来出资，在很大程度上是实际控制人要做这件事，要求万科出资配合的“被拉壮丁”的角色。

“至于万科对资本市场和媒体的说辞，只是个冠冕堂皇的解释而已。如果万科自己要做这个事情的话，未必要和深圳地铁来合作并由其作大股东，它完全可以与纯粹的财务出资人合作以掌握主导权，并作为新业务培育来并表增厚利润”，柏文喜称。

不良资产去化不利

此前，万科管理层曾多次对外透露参与国企“混改”的意愿。早在万科2017年中期业绩会上，万科集团董事长郁亮就曾表示，公司目前在做两个潜力业务，第一个是“轨道+”业务，轨道业务不仅和深圳地铁合作，也和比亚迪合作，云轨业务；第二个是“混改”业务，万科也在做“混改”，未来大家看到我们“混改”的话，不要觉得奇怪。

言语之下，当年7月，万科便击败了保利、华润、碧桂园等行业对手，以551亿元的高价将广州广信不良资产包收入囊中。此后，万科也曾在北京、杭州等多个城市，积极参与重大涉房类不良资产的收购和盘活。

随后在2018年1月，浙江省属大型国企杭钢集团将旗下部分房地产项目股权在浙江产权交易所挂牌出售。当年3月，万科底价17.82亿元将杭钢集团8个项目资产包再次收归旗下。

不过，这些不良资产包的后续推进并不顺利。以广州广信不良资产包为例，在拿下该资产包后，万科主动披露的信息屈指可数。除了2017年6月30日的竞得公告外，就是去年1月9日的资产交割公告。彼时，万科表示，公司目前已累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。

直至去年9月，在万科南方区域媒体交流会中，广信资产包的进展情况再被问及。就此，万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉表示，预计广信资产包2019年底会有土地转化出来，合作方正在洽谈中。但,对于551亿元的转让款是否已经支付完毕，以及第一批转化的土地位于何处、合作方是谁等细节问题，万科方面仍未具体披露。

直至今年4月13日，在以551亿元的高价竞得广信资产包2年多后，这个巨无霸项目才终于有了最新的消息。当日，广州万科对外发布了一则招聘信息，表示将招募44名销售人员，岗位包括销售主管、营销策划、置业顾问、线上特种部队等。

该公司透露，2020年，广州万科的在售及待售项目将超过20个，货值超400亿元。其中，隶属广信资产包的原玉兰苑项目已在2019年完成土地平整，预计今年可上市。

值得一提的是，广信资产包的核心资产为位于广州市核心区域的16宗可开发土地，其中约98%均位于荔湾区、越秀区。其中，花地湾地块的占地面积约有上千亩，是广信资产包中最大的一宗地。广州市越和花鸟鱼艺大世界及博皇家具博览中心等均为花地湾地块的重要组成部分。

目前来看，仅是越和花鸟鱼艺大世界，就需要花费3年的时间来整理土地。按照万科此前对外披露的信息，花地湾地块上这些花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁工作预计将在2020年年中才能完成。也就是说，仅花地湾地块的土地盘活，万科就至少需要3年时间。

深圳资管是深圳市第二家地方AMC（资产管理公司）。早在2017年8月，招商局曾联合平安集团等发起成立深圳市首家地方资产管理公司深圳市招商平安资产管理有限责任公司，主营不良资产收购和处置业务。

不过，二者之间不同的是，深圳资管的业务范围包括P2P等互联网机构不良资产，而深圳市招商平安资产管理有限责任公司等的业务范围并未明确这一点。

此前有业内人士预测，未来的不良资产市场将呈现两种发展趋势，除了银行的不良信贷资产，P2P网贷、信托机构、融资租赁、小型银行的隐形不良债权逐渐显现，在这个周期内不良资产规模会迅速增加，市场将进入活跃期，不良资产行业将迎来黄金十年。

不过，随着我国金融市场的开放，国际金融巨头进入中国不良资产交易市场，凭借极为丰富的投资经验和政策优势，以极低的资金成本收购大量不良资产标的，获得可观的收益。未来AMC行业竞争也将日益激烈、行业门槛也会逐步提高，地方AMC机构将迎来诸多挑战。

利润成色“不足”

素有业内“三好学生”之称的万科集团在近期陷入了多事之秋，此前发布的2019年财报表现也不及预期，导致股价下挫创下近一年新低，甚至引发资本市场担忧带动整个地产板块股价下跌。

根据财报，万科集团在过去一年的签约销售金额同比增长3.9%至6308.4亿元，销售面积同比增长1.8%至4112.2万平方米，业绩增速低于全国6.9%的平均增速。

其中，在历经频繁人事调整的南方区域，万科的销售金额仅有1274.23亿元，同比下降11.18%，在公司四大区域中业绩垫底，这也直接拉低了万科的整体销售增速。

虽然，当期万科的营业收入同比增长23.59%至3678.8亿元，但归属于上市公司股东的净利润同比仅增15.1%至388.7亿元，低于市场预期的20%，这也导致该公司被外界质疑“增收不增利”。

在盈利能力方面，根据财报，万科去年的毛利润同比增长19.5%至1333.4亿元，净利润同比增长11.9%至551.3亿元，增速较2018年的逾30%明显降低。同期，公司的毛利率和归母净利率分别为36.2%和10.6%，同比下降1.2个百分点和0.8个百分点。

奉行理性和谨慎投资策略的万科在去年底的在建项目总建筑面积达到10256万平米，权益建筑面积达6170万平米，规划中的项目总建筑面积约5394万平米，权益建筑面积约3360.2万平方米。再加上约492.9万平米的旧城改造权益面积，万科的总土地储备足够未来2年所需。

不过，万科的新增土储却在降低。根据年报，2019年，万科新获取的项目有147个，总规划建面为3716.5万平米，同比下降21%，少于当期4112万平米的销售面积，面积投销比小于1，创下2015年以来的新低。

国际评级机构瑞信在随后发布的研报中提及，2019年，万科的资产负债表较同行健康，但管理层对销售规模的扩张态度却较为谨慎。其中，公司的买地支出为年内合约销售的35%，低于行业50%的平均水平，旗下土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。

除此之外，万科去年新开工建筑面积同比减少15%至4240万平方米，预算今年进一步减少至2920万平方米，瑞信称。

财报发布的第二天，投资者们用行动表达了对于万科业绩的不满，在大盘高开红盘的情形下，万科却大幅度低开，并快速跌超3个点。有小股东表示，虽然万科的PB仍在低位，但他已经准备卖出这家公司。随后，瑞信评级将万科A股评级下调至落后大盘，目标价23.80元。

万科管理层在业绩说明会中表示，在新冠肺炎疫情的影响下，预计万科2、3月份的销售金额会同比减少510亿左右。疫情为公司的工程交付带来压力及不确定性，一季度大概有1万户客户的面临交付的压力，全年3.9万户客户在交付方面存在压力。

一语成谶。今年一季度，万科的合约销售额、营业收入等继续出现下滑。其中，合同销售金额同比下降4.3%至1378.8亿元，营业收入同比下降1.2%至477.7 亿元。同期，万科的新开工面积同比下降30.5%至708.8万平米，在全年开工计划中的比重为24.3%，同比去年的28.2%下降3.9个百分点。

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