崔霁：上市公司应把市值管理作为战略管理重要内容和职能

  中房网讯 5月27日，由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2021中国房地产上市公司综合实力榜"、"2021中国房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，上海易居房地产研究院院长助理、课题组执行组长崔霁表示，中国房地产经过30年的发展表明，价值与市值管理并重，市值管理是上市公司健康成长的基础，而价值创造与价值实现的协同，是上市公司持续发展的关键。

  今天课题组对整个房地产上市公司的市值管理提出了发展对策建议： 1.重视和明确市值管理战略定位及具体目标。我们认为上市公司应该把市值管理作为战略管理的重要内容和职能，并且要设置市值管理的阶段性目标。2.把握市值管理的科学性、专业性、主动性。3.加快建立与完善市值管理制度。我们认为上市公司是否能尝试设立市值管理的专门岗位，通过对每年市值管理的绩效进行评价，从而长期地建立市值管理监测制度。4.建立市值管理监测，保障企业科学决策。我们认为市值管理不仅仅是短期对股价的监测，它更多是中长期的发展规划，我们希望每家上市公司都要重视整个市值管理的系统性和科学性。5.以市值管理规划引领企业发展。前面也说了，我们认为市值管理与经营管理要并重，并且市值管理应该作为整个上市公司战略管理的重要核心内容。

  以下为文字实录：

  尊敬的各位领导，以及在座的各位嘉宾，大家中午好。

  本报告是由上海易居房地产研究院与上海社科院市值管理研究中心，联合国内一流的市值管理专家共同研发而成。编纂本报告，主要是为了系统、深入、全面地研究房地产上市公司的市值、市值增长，以及市值增长管理的状况，目的在于推进房地产上市公司提高市值管理水平，进一步发挥上市公司标杆和引领作用，促进房地产行业持续、健康地高质量发展。2014年国务院发布的相关《意见》当中，对市值管理明确提出，鼓励上市公司建立市值管理制度，特别是在上周，证监会主席易会满专门针对借市值管理之名，进行某些炒作的伪市值管理行为，因此对市值管理必须去伪存真，正本清源。…我们研究认为，市值是上市公司价值的集中体现，市值持续增长是上市公司评价的最好标准，市值管理是上市公司战略管理的核心内容。经过中国房地产30年的发展表明，价值与市值管理并重，是上市公司健康成长的基础，而价值创造与价值实现的协同，是上市公司持续发展的关键。

  本报告分为五部分。

  第一，市值总量分析。2020年底纳入报告研究样本共292家企业，包括房地产开发企业、物业管理企业、房地产中介服务和房地产租赁经营企业。经过我们对30年房地产发展的历程，我们发现上市公司的引领作用十分显著，包括在前百强中，上市公司的销售额占百强企业的半壁江山以上，特别是近两年，物业管理企业的上市已经成为了一个热点。关于2020年的市值总量及分布，纳入本报告样本的292家上市企业，整体市值是5.28万亿人民币，房地产行业与其他行业相比，房地产市值规模总体偏低，30亿市值以下的上市公司占比达到三分之一，这种低市值的现象值得我们重视。特别是30亿以下的上市公司，未来可能会被边缘化。

  我们对2020年市值总量进行排名分析，我们认为年终市值节点尤为重要。经过我们分析，市值总量在50-500亿之间的上市公司，占半壁江山，物业管理公司市值这几年逼近关联母公司市值，有些甚至超越关联母公司的市值。（PPT图示）这是我们对2020年中国房地产上市公司市值总量进行的排行。

  第二，关于市值增长的分析。

  中国房地产上市公司发展30年，整体保持持续增长态势，年均市值增长率达到33.5%，有一个现象值得我们尤为关注，房地产公司上市市值，在沪深市场当中近些年持续下降，值得行业进行关注。

  2020年市值增长排行分析。2020年房地产上市公司市值公司占比下降近七成，特别是开发类市值，下降幅度较大，但我们也要看到，部分公司的市值增长率还是比较高的。部分物业管理类市值增幅超过物业增幅。（PPT图示）这是市值增长量的排行，以及我们对整个房地产上市公司市值增长率的排行。

  第三，关于市值管理水平的分析。

  我们建立了国内创新指标体系，中国房地产上市公司市值管理水平指标（RMVM），主要通过三大维度，一是价值创造能力，二是市值管理行为，三是市值管理绩效。通过这三大维度，以及下属18项指标，考察整个房地产上市公司的市值管理水平。

  经过我们对2020年整个上市公司市值管理水平（的分析），我们总结了特征。房地产上市公司的市值，业绩溢价呈现结构性背离，开发类企业呈现低溢价，而物业管理类与服务类房地产上市公司市值有被高估的倾向，值得我们进行关注。根据RMVM指标体系，我们对每家公司进行评分，根据最终得分的距差，分成ABCED五档，A级作为优秀，我们今年作为发布。

  （PPT图示）这是通过我们这个测评发布出来的整个上市公司市值管理水平榜。

  第四，2020年市值管理动态。时间关系不具体展开，大家如果感兴趣，可以看我们的报告。

  最后，我们课题组对整个房地产上市公司的市值管理提出了发展对策建议。

  1.重视和明确市值管理战略定位及具体目标。我们认为上市公司应该把市值管理作为战略管理的重要内容和职能，并且要设置市值管理的阶段性目标。

  2.把握市值管理的科学性、专业性、主动性。

  3.加快建立与完善市值管理制度。我们认为上市公司是否能尝试设立市值管理的专门岗位，通过对每年市值管理的绩效进行评价，从而长期地建立市值管理监测制度。

  4.建立市值管理监测，保障企业科学决策。我们认为市值管理不仅仅是短期对股价的监测，它更多是中长期的发展规划，我们希望每家上市公司都要重视整个市值管理的系统性和科学性。

  5.以市值管理规划引领企业发展。前面也说了，我们认为市值管理与经营管理要并重，并且市值管理应该作为整个上市公司战略管理的重要核心内容。

  最后，谢谢大家，希望在座的各位上市公司都能够做好市值管理，实现高质量发展。

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