横盘下的深圳二手房市场：监管的决心、业主的不甘和中介的难题

经济观察网 记者 陈博 深圳南山区红树湾片区的二手豪宅红树西岸，117平方米户型=2个榴莲+3根香蕉；144平方米户型=2个榴莲+7根香蕉；173平方米户型=3个榴莲+8根香蕉……；同一片区的二手豪宅公寓万科瑧湾汇，253平方米户型=4个榴莲+5根香蕉……

一幅以水果图案标注挂牌价的户外广告牌悄然出现在深圳美凯龙(601828,股吧)爱家红树湾店。隐晦图形背后，1个榴莲指代的是“1000万元”，1根香蕉则指代“100万元”。

5月25日，这家祭出奇招的中介门店，因违反深圳二手房成交参考价发布机制被查处。当天，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）配合深圳市南山区住房和建设局（以下简称“深圳南山住建局”）第一时间前往现场检查，确认该门店违规。

深圳南山住建局宣布，从5月25日开始，涉事的美凯龙爱家第十九分公司(红树湾店)停业整顿一周。深房中协发布通报称，暂停涉事机构全线网签权限，约谈该机构、门店负责人，要求该公司全线整顿，停止一切违规发布房源广告行为，并进行内部自查自纠。

深圳美凯龙爱家互联网科技有限公司与涉事门店以及涉事中介人员，为此次违规推广付出的代价是，被计列C类不良行为，抄送征信机构，并全行业通报批评。

深圳这场由水果图案引发的行业查处行动，源于2月8日落地的二手住房成交参考价格机制，深圳的3595个住宅小区，成交单价首次被冠上具体参考数值。

彼时起，深圳官方对于各大中介公司的要求是，一切公开的宣传渠道及口径中，二手房源挂牌价均不得超过二手住房成交参考价格表标准；一旦中介机构违规操作，主管部门将祭出严厉的惩罚措施。

在深圳住建局发布的首份住宅小区二手住房成交参考价格表中，红树西岸的指导价被定位在11.05万元/平方米上。以此推算，117平方米户型总价大概1300万元，144平方米户型总价在1600万元左右，而173平方米户型价格大约是1900万元。

经济观察网从多家中介机构内部系统获悉，红树西岸当前的真实挂牌单价介于18.9-25.5万元/平方米之间，以117平方米户型为例，挂牌总价基本集中在2300万元区间，接近指导价的2倍。

值得关注的是，红树西岸单价最高的一套266.88平方米户型，年初至今挂牌总价大概6500万元；但从4月30日开始，业主又将价格上调至6800万元，涨幅达4.6%。

深圳官方多番“出击”调控未能降低一众业主的心理预期。一名深圳链家资深中介人员向经济观察网透露，他所在的深圳龙岗片区，目前单套二手房源，业主报价与指导价之间差额介于50-130万元。

业主期望值与政府指导价之间的巨大落差，为深圳各大中介机构出了一道难题。

深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪告诉经济观察网，2月8日后，深圳各个中介门店挂牌的房源，对外全部以参考价展示；实际成交中，如果客户有意向，再口头告知业主真实报价。一旦到了成交环节，只要成交价高于参考价，双方必须签订一份风险告知书。

“我们都是先向客户报指导价，再报业主挂牌价。”上述深圳链家资深中介人员提到，他所接触的大部分业主并不愿意降低报价，让步的只有急售业主，他们给出的价格普遍相比之前同户型最高成交价便宜20-40万元；与之相对的是，客户手上资金普遍不足，大部分都只准备了3成首付。

哪怕是让价房源，售出时间相比去年底也拉长了1-2个月。另一重变化在于，去年“715”调控加码，阻挡了更多刚改客户置换的脚步。“现阶段，深圳业主放盘量逐渐减少。”上述资深中介人员所在的深圳东部区域，这段时间房源数量大约减少40%。乐有家研究中心的一组数据佐证了这点，4月份，他们深圳所有门店新增二手房源量同比减少了15%。

有限预算内，可供购房者选择的房源正在减少。上述资深中介人员已经两个月没有出单了；他身边多数同行，近两个月也遭遇同样的困境：无一单买卖房源成交。

分水岭已然显现——此前，无论调控如何加码，购房者的资金与资质，总归可以想方设法解决。今年，在二手住房成交参考价格机制与房抵经营贷收紧的双重夹击下，购房者无捷径可走。

深圳二手房市场，罕见进入横盘阶段。根据乐有家研究中心统计的数据，过去的2-4月份，深圳二手住宅月度网签量从5272套下跌至4869套，再降至4396套，4月份环比下跌9.7%；月度过户量则从4166套上升至6789套，再下降至4877套，4月份环比下跌28.16%。

按照行业惯例，过户数据代表实际成交量，但通常滞后市场实时情况1-2个月。相比之下，网签数据更具备即时性，更能反映市场实际成交节奏，但网签数据里面，大概10%以内的交易最终可能撤单。

“5月份，深圳二手房网签量能否守住4000套都成问题。”华洪告诉经济观察网，历来除了过年期间，深圳二手房市场，网签量4000套是行业荣枯线。

可供对比的是，按照深房中协统计数据，去年7月份，深圳二手房网签量曾一度攀升至21317套。去年全年度，深圳二手房网签总量达到12.03万套，平均下来，月度网签量超过1万套。“去年深圳市场有多疯狂，今年调控的打击就有多猛烈。”一名深圳中介人士表示。

据经济观察网了解，最近，深圳少数业主报价开始出现松动，部分热点片区的房源报价下降空间甚至达到20%。比如，位于深圳南山片区的星海名城，个别业主对于一次性付款客户的谈价空间可以下调20%，“但依然卖不出去。”上述深圳中介人士称。

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