股东大调整！昔日“京沪地王”石榴置业为何频繁启动资产腾挪？

  历经3个月股权腾挪，石榴置业大股东已然生变。

  5月18日，企查查显示，北京卡普达投资有限公司（下称“卡普达投资”）退出所持石榴置业母公司北京岷江科技有限公司（下称“岷江科技”）9.9%股份，并由后者控股股东北京太行山信息咨询有限公司（下称“太行山信息咨询”）接盘。

  经此转让，太行山信息咨询已然成为在岷江科技持股比例99.9%的大股东。直到今年2月25日前，岷江科技还是卡普达投资全资子公司，石榴置业也由卡普达投资直接控股，尚未被转让给岷江科技。

  从卡普达投资变换至太行山信息咨询旗下，过去3个月中，石榴置业背后股东经历了数次股权转移。不变的是，石榴置业最终受益人仍为崔巍。

  不过，作为目前石榴置业直接控股公司与间接控股公司，岷江科技、太行山信息咨询皆为今年成立的“新面孔”；往上追溯，其最终控股方岳麓山有限公司亦是今年3月份于香港注册成立。

  起步于2008年，高光时刻凭借K2产品线在京圈一战成名，持有多宗京沪“地王”，近年逐步遁往长三角区域二三线城市，石榴置业和它的掌舵人崔巍一样，越发低调神秘。

  销售规模突破百亿元的2016年，石榴置业曾完成股份制改造工商变更登记，引发上市猜想。然而过去5年未有进一步动作。如今一番资产腾挪，不知石榴置业是否再次为上市铺路？

  四轮股权腾挪

  石榴置业最新股权关系图

  截至5月18日这场股权转移，石榴置业背后股东已是第四轮资产腾挪。

  当天企查查信息披露中，石榴置业母公司岷江科技显示了一条“股东变更”公告，原股东卡普达投资退出，同时太行山信息咨询持股比例上升。

  经过此这轮变动，岷江科技股东阵营由此前的太行山信息咨询、卡普达投资以及云台山有限公司分别持有90%、9.9%和0.1%，变更为太行山信息咨询与云台山有限公司分别持股99.9%、0.1%。

  公开信息显示，岷江科技成立于今年1月，主营技术咨询与软件开发业务，注册资本1020.4万元，目前为持有石榴置业100%股权控股股东；太行山信息咨询成立于今年4月，主营经济贸易咨询、技术咨询业务，注册资本1000万元。

  两家公司法人代表，均为在石榴置业担任董事长的崔巍。往上穿透，岳麓山有限公司为实际控制人。

  岳麓山有限公司是一家今年3月底于香港注册的公司，目前持有太行山信息咨询100%股权。云台山有限公司同样于今年2月在香港成立。

  一番股权变动并引入境外公司为实际控制人，崔巍此番动机耐人寻味。然而往回追溯，自今年2月份以来，石榴置业背后股东已开启多轮股权股权转让。

  第一轮股权转让发生在2月25日，石榴置业直接控股公司生变。原控股股东卡普达投资将所持石榴置业100%股权全部划转给岷江科技。由于彼时岷江科技尚属卡普达投资全资子公司，这次石榴置业的实际控制人没有发生变更。

  4月10日有了第二轮变化，云台山有限公司进驻石榴置业母公司岷江科技，持股1.9992%，卡普达投资持股比例对应下降至98.0008%。

  第三轮股权转让发生在5月13日，岷江科技大股东变更。卡普达投资持股比例降至9.9%，云台山有限公司下降至0.1%，新进入的太行山信息咨询以90%的持股比例成为了公司第一大股东，岷江科技注册资金也由102.04万元增至1020.4万元。

  直至5月18日第四次挪腾，卡普达投资完全退出了岷江科技。石榴置业及其直接控股、参股的29家公司也随之归至太行山信息咨询。

  对于背后股东密集股权转让的缘由，石榴置业鲜有解释。2月份卡普达投资将其划转至给岷江科技旗下时，石榴置业在债券公告中称其为“为完善公司运营体制，进一步完善本公司市场化运营能力”。

  然而多年下来，石榴置业每一次架构调整，业界常将其与“上市”解读挂钩。在中小房企热衷赴港上市的2016年，“北京华美乔戈里实业发展有限公司”变更为“石榴置业集团股份有限公司”，完成股份制改造工商变更登记。

  从组织形式上看，只有股份公司才具备上市的基础条件，有限责任公司若有上市的需要首先进行的就是股份制改造。石榴置业这番改造动作，一度被资本市场猜测为IPO前奏。

  5年过去，石榴置业上市动作迟迟未现，公司组织形式也一再变更。今年2月2日，“石榴置业股份有限公司”宣布更名为“石榴置业集团有限公司”，公司类型由其他股份有限公司（非上市）变更为有限责任公司（法人独资）。“石榴不上市”的另一种坊间解读开始传出。

  如今，引入境外公司的一番股权腾挪动作是否预示其即将重启备战IPO？石榴置业的走向显得不易琢磨。

  “百亿”石榴

  “石榴，寓意‘聚合是力量，分散是生机’。”2016年的品牌焕新发布会上，石榴集团总裁桑春华对“北京华美乔戈里实业发展有限公司”（K2地产）更名而来的石榴置业赋予涵义，表示石榴要做地产界的“苹果”，领跑城市焕新。

  多年下来，起步于2008年的石榴置业品质住宅领域确有建树，打造的K2系列产品线一度在京城房地产圈闻名。但中小型房企仍是目前对它的规模界定，从突破百亿元销售额的2016年至今，石榴置业的规模尚表现为300多亿元。

  作为这家京城房企的打造者与实控人，崔巍的信息披露寥寥无几。生于1968年，苏商，曾就职于上海宝钢集团公司和上海梅山冶金公司，崔巍及其石榴都带有几分神秘。

  直到今年2月启动股权转让前，石榴置业本由卡普达投资100%持股。成立于2011年的卡普达投资系北京安纳托利亚投资有限公司全资子公司，后者公司由崔巍与桑春华分别持股58%、42%，目前崔巍仍是实际控制人。

  根据石榴置业发布的年度债券公告，截至2020年底，公司总资产884.8亿元，全年营业收入119.3亿元，同比增长54%；归属母公司股东净利润7.4亿元，同比增长8.6%。其中，房地产销售为公司主要收入来源，占主营业务收入97.2%以上。

  债务状况也有所改善。截至2020年底，石榴置业资产负债率81.44%，同比下降1.49个百分点。其中短期借款27亿元，一年内到期非流动负债为21.93亿元，同期公司所持有货币资金68.1亿元，尚能覆盖短债。

  但目前崔巍持有的仍是一颗“百亿石榴”。根据公司年度债券公告，2016年至2019年，石榴置业销售额依次为109亿元、115亿元、180亿元、269亿元。另据克而瑞统计，2020年石榴置业权益销售额375亿元，在众多房企阵营中排名第69位。近5年来，这家房企尚停留于百亿元规模阵营。

  昔日石榴置业其实不失高光时刻。2009年接连拿下北京9宗地块，包括北京通州九棵树、通州永顺镇杨家庄2宗“地王”项目。2013年斥资46亿元摘得上海长宁区新华路街道71街坊地块，刷新上海该年总地价纪录。“京沪地王”由此得名。

  但发展至今，这家“京沪地王”开始缺席一线城市；对长三角区域，石榴置业频繁补仓。

  2020年7月，石榴+通投联合体斥资12.4亿元竞得通州永顺镇FZX-0604-6002等地块——这近乎是石榴置业近3年来唯一一次在北京市场拿地。另据不完全统计，2018年至2020年上半年，石榴置业在长三角区域投入拿地金额近百亿元，新增土储面积超过65万平方米。

  目前来看，一边变更为法人独资企业，一边进行资产腾挪，石榴置业是否预备闯关IPO尚不明朗；但显而易见的是，这家转阵二三线城市、积极拓储推货的房企，近年追求稳健的发展与多渠道投资增收。

  有业界人士对此表示：“于石榴置业而言，变更为法人独资意味具有更高的私密性，在运营上更灵活；但上市则能够打通外部融资通道，寻求更多的筹钱途径。”

  没有开通上市融资通道的石榴其实是投资上市公司的钟情者。2016年举牌首钢股份、入股黑牛食品，2017年举牌开创国际、入股中水渔业，在二级市场备受关注。根据彼时石榴置业的阐释，屡屡介入“国资系”上市公司，在于“想介入国企改革，不穿马甲不当神秘鳄”。

  另据公告介绍，截至2020年底，石榴置业储备确权货值近1000亿元，为公司房地产业务的稳定发展奠定了较充足的基础。

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