争抢苏州土地前夜：房企巨头狂设十数家“马甲公司”备战

  最“豪气”的是金地集团。两日内，金地集团于江苏太仓新成立15家房地产咨询公司。其中，14家房地产咨询公司均于5月18日一天内成立。

  工商信息显示，这15家公司注册资本均为50万元人民币，法定代表人均为冯家生，全部由金地持股100%。冯家生是金地上海城市公司总经理。

  “此举是为拿地做准备，现在土地市场比较热，房企要想增加拿地成功率势必得披多个‘马甲’。”上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

  透过这些“疯狂”之举，似乎十日后苏州土拍的火热场面近在眼前。

  卢文曦预计，5月底苏州土拍大概率会热，但土地溢价率应该不会超过50%，因为现在调控地价手段很多，如设置“一次报价”、竞配建等；且苏州市场本身就是热点，再高又要被约谈了。但楼面价绝对值也不会低，毕竟苏州市场竞争优势较大，房企关注度高。

  “马甲”再现

  赶在集中供地来临之前，增设“马甲”的不止金地一家。

  同样在苏州市太仓，5月11日，旭辉集团新增6家商务咨询公司，均持股100%，注册资本均为100万元，法定代表人均为方轶群。方轶群是旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁。

  5月7日，绿城集团一日内设立了6家房地产公司，注册地亦全部在太仓，注册资本均是1000万元，由绿城持股100%，法定代表人均为赖圣场。赖圣场曾于绿城多个板块任职，现任绿城建筑科技集团总经理。

  值得注意的是，去年就有房企因为使用“马甲”公司围标而被罚。

  去年6月11日，苏州市自然资源和规划局通报了8家违规拿地房企，这些房企实控人分别为金地、九龙仓和雅居乐。其中，金地集团旗下两家公司因同时参与竞买“苏地2020-WG-18号”地块国有土地使用权遭到通报。根据公告，上述两家企业3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

  彼时就有房企人士称，此次处罚看似严厉，但仍有操作空间，处罚措施是禁止直接参与两家子公司3年内不得参加苏州市区土地出让活动，换言之，企业可以丢弃掉这两个“马甲公司”继续竞买。

  “政府对处罚的判断标准是两家子公司的第一个交集即直接母公司，而非最终母公司，因此拿地企业可以选择使用需要多层次穿透才可以发现关系的公司，比如在前述太仓‘马甲’公司下面再设立子公司，不同股权等级层面的公司相互交叉拿地便可规避拿地限制。”一位华东房企投拓部人士对记者表示。

  从苏州土地市场出让规则来看，“当土拍报价达到价格限制后，实际上就是各个开发商拼运气的时候了，因为最终是按照报价区间的平均数确认竞得人。在这样的情况下，如果开发商多一个马甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”前述房企投拓部人士称。

  今年土地集中供应新政下，金地拿地积极性一直比较猛。2021年北京首批集中供地房地产企业拓展力排名中，金地参与拿地2宗、以96.1亿元及14.62万平方米位列第三。华东区域作为金地的重点区域，在接下来的苏州供地大潮中，金地必然也要搏一把。

  苏州地市将再燃一把火

  “马甲”狂欢的背后是苏州土地市场热度的表现，也是房企对增加土地储备迫切需求的真实反映。长三角都市圈向来就是房企争夺的关键区域。

  两个月前，苏州张家港惊现“史诗级”土拍，共有471个房企马甲围猎一块地。参与围猎的队伍里，头部房企碧桂园、世茂、中海、华润等均携带几十个马甲同时到场。这其中，中海地产上海、青岛、无锡、济南、佛山等分部均参与其中，几乎是全国中海的分部都赶来助阵。最终，该地块被世茂以总价3.8亿元竞得，楼面价达到13028元/平方米，溢价率13.29%。

  同样是3月份，苏州吴中区甪直镇一宗城镇住宅用地的竞拍，引来249个马甲上阵夺地，开拍前就冲破中止价，正式开拍直接进入一次性报价，最终由碧桂园以总价9.7亿元竞得。成交楼面价12876元/平方米，溢价率12.95%。

  今年一季度，苏州经营性建设用地（含吴江区）共计出让23宗地块，成交面积82.97万平方米，同比上涨39.8%；成交金额198.59亿元，同比上涨33.43%。

  接下来苏州市场土地集中供应大潮，更值得期待。

  按照苏州市自然资源和规划局公布的首批集中供地清单，合计32宗地块，包括28宗住宅地块和4宗商务金融用地、商服用地，总出让面积247.8万平方米，起始总价为405.84亿元，分布于19个板块，于5月31日～6月2日开拍，连拍3天。

  其中，地块起拍总价最高的是位于相城元和街道的苏地2021-WG-31号地块，起拍总金额约52亿元；最高楼面价是姑苏区沧浪街道的苏地2021-WG-17号地块，达到2.5万元／平方米。按照竞买要求，本次土地出让按照价高者得原则确定竞得人。

  在“两集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、长春、广州、重庆、无锡等12个城市已经完成了首批集中土拍，共395宗地块成交，总土地出让金额约5596.15亿元。就土拍整体效果来看，优质地块竞拍依然十分激烈。其中，重庆出让的46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

  5月8日，杭州一天之内卖掉了32块土地，土地出让金总额高达716亿元。杭州去年公共预算收入是2000多亿元。其中，祥符宅地自持高达38%，为杭州土拍史上之最。近两年来，在杭州楼市最火时，最高自持比例也不过26%。

  有杭州之鉴，苏州土地拍卖恐怕想不激烈都难。

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