首轮集中供地上半场落幕 12城揽金超5700亿

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

随着22城“双集中”供地新规的实施，各城今年首批集中土拍大戏从4月中旬开始陆续拉开序幕。截至目前，已有包括北京、广州、杭州等12个城市开展了首批集中供地的出让，成交总金额约5715亿元。开发商热情较高、溢价率有限、利润空间不大、大房企和本土实力房企获地率更高……这是12城首批集中土拍呈现出的普遍现象。

“在各城集中供地中，拿到地的房企，利润空间变小；拿不到地的房企，如果上半年在其他渠道也不能获地，下半年业绩就无法保证，这也让一些企业可能会去冷门的地方冒险拿地。”一家TOP20房企区域总经理陈晓向《每日经济新闻(博客,微博)》记者直言，“双集中”供地新规的原本的意图是控制地价，但实际上，重点城市一年只有三次集中供地机会，这让房企们越来越恐慌。

不过，集中土拍背后也有“赢家”。在陈晓看来，集中供地意味着集中融资，势必会造成开发贷成本和按揭成本上升，开发商被迫高息借钱，金融机构吃到了真正的“香饽饽”。

房企利润空间进一步压缩

自4月15日长春打响集中拍地“第一枪”至今，22个重点城市中已有长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门12城结束了首轮集中拍地。

从12城首批集中土拍情况来看，房企参与度很高，地块竞争激烈，部分城市土地溢价率被推高，多数城市溢价率“限高”，自持和配建比例大增。如重庆的首个集中土拍，46宗成交地块中有30宗的溢价率超过40%，占比超过60%；其中沙坪坝地块溢价率达到129.98%。

深圳和厦门虽然参拍地块较少，分别仅有6宗和5宗，但仍吸引了大量知名房企参与，整体溢价率均在30%左右，厦门的实际溢价率更是超过55%。

但这些“高溢价”地块只是在此次土拍中的横向对比，各城市纵向对比会发现，今年的土地成交溢价率总体不及往年。如福州、广州、长春、杭州、深圳等城市，因规定了溢价率上限，实际的成交地价不及去年的水平。

但大多数城市的“竞配建、竞自持”比例很高。如杭州，57宗地的平均溢价率控制在26%。但多宗地块的自持比例超过20%，城东滨湖新区单元地块的自持比例甚至达到了40%。

考虑竞配建、自持等因素，房企的利润空间将进一步被压缩。如杭州，结合本次集中供地成交地块周边在售项目的平均售价来看，地房比多在70%以上，盈利空间较小。即使是地价整体比较平稳的青岛、沈阳，部分优质地块也被封顶+竞配建成交，部分项目盈利都存在问题。

滨江集团董事长戚金兴近日表示在杭州集中供地拿下的地净利润只有1%~2%（含自持部分），而北京和深圳的集中拍地溢价空间相比往常也有所缩减。

陈晓告诉《每日经济新闻》记者，已经完成首批集中土拍的12城中，青岛、福州、广州地市相对稳定，毛利率均在30%以上，处于相对较高水平；而土拍情绪高涨的无锡、重庆、厦门等城市，拿地毛利率多处于10%的较低水平。“尤其是无锡这样的城市，加上高配建，多宗地块大概率面临亏损。”

58安居客房产研究院分院院长张波表示，土拍高溢价、高自持，即使深耕杭州的滨江这种大房企，也只能接受低利润率的现实。而且过高的自持比例，使得变现周期长、现金回流压力更大，这对于资金高压下的房企来说影响直接。

“因此，结合后续可能面临的限价销售，房企如果不能做好精细化运营、控制费用，项目很难不亏。”张波直言。

行业新一轮洗牌开启

据贝壳研究院统计，截至5月13日，TOP10房企在本轮集中供地中的权益拿地金额均超百亿元，头部房企优势明显。其中，拿地金额（权益）排在前5位的房企分别为融创中国、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)、越秀地产和龙湖集团。

同时，一些中型房企和区域深耕房企表现也颇为抢眼。如以往在北京市场缺席的卓越地产夺得4宗地，成为本次北京首个集中土拍的“黑马”；深耕大湾区多年的龙光地产夺得2宗地，成为深圳首批集中土拍中的大赢家；在广州的首批集中土拍中，本土房企越秀地产豪夺8宗地；在杭州首个集中土拍中，融信拿下7宗地块成为头号玩家，紧随其后的是本土房企滨江。

此外，由于多城推出集中供地，意味着房企需要在区域之间进行合理调度，这对于房企的资金能力提出更高要求。为此，多家房企联合拿地也成为本轮集中土拍中的常见现象。其中，联合拿地排在前5位的房企分别为滨江集团(002244,股吧)、卓越集团、金科集团、首开集团以及金地集团(600383,股吧)。

“原本以为控地价、控资金，能够起到调控结果，没想到大家抢得更凶。”参与了此集中土拍的陈晓表示，房企5月份一定要抢地，一定要在二季度拿地，不然可能往后更加抢不到。有些小公司，已经不在集中土拍上寄予希望了。

陈晓认为，目前的政策下，希望能叠加“拿地积分制”，让做好产品、好服务的公司活下去。各城的集中供地如果全让大房企拿了，行业会形成明显的“贫富分化”。“给一些小而美的公司生存空间，才可能让行业进一步提升产品和客户忠诚度。”

张波也指出，拿地是房企的生存之本，房地产开发行业不同于服务性行业，本身就是通过滚动开发来实现企业正常运转，在22城一年只有三次拿地机会，这些重点城市房企肯定都不想错过，竞争只会越来越激烈。而非热点的三四线城市，可能地价低、溢价率甚至为零，但很多企业不敢去冒险，资源的分配将越来越不均匀。

值得注意的是，集中供地开展以来，像平安不动产这样的资金方变得异常吃香。

中奥地产助理总裁韩存磊告诉《每日经济新闻》记者，集中供地意味着房企也要集中融资，也意味着集中挤兑金融机构的额度。“这么多的项目同时拿地，房企都需要开发贷，金融机构势必会将按揭回款额度提得很高，房企的开发贷成本和按揭成本随即上升，增加房企的开发成本。

陈晓也告诉记者，“原来借钱利息在8%左右，现在3家同时为了一块地去找金融机构借钱，后者很多都会待价而沽，然后选一个能给最高利息的房企给融资。对房企来说，短期拆借利息涨了很多。”

同时，集中土拍使房企压钱的时间、金额也明显提高。“为了拿地，开发商要先把钱交过去。加上保证金时间、开拍时间，有的地方钱要压一个月。”韩存磊表示。

为了解决这个问题，房企只能高息借短债。韩存磊表示，银行的额度一直比较紧，而且规定了新增额度不超过去年的余额，银行按揭回款的额度也有限，所以开发商不得不找银行“买额度”。而且在实际操作中，银行会向房企多要一两个点的增收，开发商实际付的成本更高了。

最终，开发商的毛利，会在一步步借款和资本化中，被利息吃掉。韩存磊直言，“集中疯抢几次后，有些公司现金流就可能出问题。”但不管是提高成本还是增收，开发商的成本都会提高，最终这些会转嫁到项目上。克而瑞研究中心总经理林波表示，目前为止，融资窗口期没有打开过，融资量比去年同期下滑20%，这就逼着开发商去借更贵的钱。

“很多企业不得不大幅度降杠杆，如果不行就不拿地，用现有的土地储备去做，今年业绩差一点就差一点，销售规模降一降，比高价拿地理智。”林波预计，今年的第二三批集中土拍，可能就没有第一批这么热。

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