合肥房产新政收效显著，限购区二手房成交下降45%

一、新政总体效果评估

4月5日，合肥市房地产新政8条实施以来，经过一个月的运行，市场成交量明显下降，住房成交价格回落，政策效果初显。4月份，合肥市区商品住宅、二手住宅成交量环比分别下降14.3％和27.1％；商品住宅、二手住宅成交价格环比分别下降1.7％和5.3％。

二、新政实施后市场运行情况

（一）商品房销售情况

从新政实施后1个月情况看，市区商品住房与3月份相比量价齐跌，但均价与去年同期相比仍高位运行。

4月份，合肥市区商品住宅销售备案面积70.44万平方米（5760套），较3月份下降14.3％、同比下降6.7％（见图1）。

图1  2020年以来合肥市区商品住宅销售备案面积及同比增幅

4月份，合肥市区商品住宅销售备案均价19383元／平方米，较3月份下降1.7％、较去年同期上升15.1％；市区商品住宅套均面积122.3㎡，较3月份减少1.2㎡（见图2）。

图2  2020年以来合肥市区商品住宅销售备案均价及同比增幅

图3  新政前后合肥市区商品住宅价格分布情况

从价格分布来看，与3月份相比，新政1个月后，1.5万元／㎡以下的低价房占比稳定，1.5-2万元／㎡的中段价格房占比上升，2万元／㎡以上的高价房占比下降，其中每平方米在1.5万元以下价格段占比持平、1.5-2万元价格段占比上升6.7个百分点、2-2.5万元和2.5万元以上价格段占比分别下降0.9和5.4个百分点（见图3）。

（二）二手房交易情况

二手房市场成交量明显下降，价格回落。

4月份，合肥市区成交11273套，较3月份下降27.1％，进一步分析发现：限购区成交2988套，下降45.4％；非限购区成交8285套，下降13.0％（见图4）。

图4  合肥市区二手住宅成交量（套数）

4月份，合肥市区二手住宅成交均价17834元／㎡（数据来源：贝壳研究院），较3月份下降5.3％。其中，限购区均价25885元／㎡；非限购区均价15430元／㎡。

（三）非限购区的热点区域追踪

非限购区的热点区域成交量下降，但价格上升，特别是和平路小学学区房价格明显上涨。

与3月份相比，4月份，屯溪路小学学区二手住宅成交283套，下降6.6％；和平路小学学区成交358套，持平；48中学区成交227套，下降40.3％；38中学区成交577套，下降1.4％（见图5）。

图5  热点区域二手住宅成交套数

与3月份相比，4月份，屯溪路小学学区二手住宅成交均价2.6万元／㎡，上涨3.8％；和平路小学学区成交均价2.1万元／㎡，上涨15.6％；48中学区成交均价2.3万元／㎡，增长9.8％；38中学区成交均价1.8万元／㎡，增长1.4％。

三、原因分析

（一）市场预期趋稳

随着4月5日房地产新政的出台以及新房摇号政策细则和学位制政策的落地实施，居民对房价上涨预期下降，房地产市场预期趋稳，据合肥学院房地产研究所4月份抽样调查，市区常住居民购房意愿、房价上涨预期较3月份明显降低（详见表1、表2）。同时，4月30日，中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”外，还首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，对学区房市场起到了一定的降温作用。

（二）投资投机遭挤压

房地产新政将滨湖、高新、政务三个区域二手住宅以及部分重点学区房纳入限购范围，限制投机炒作热点区域二手住宅市场；实行市区学区内成套住房入学年限政策，降低了学区房交易频率，拉长了学区房投资回收期，将投资投机性购房挤出热点区域二手住宅市场。摇号所购房源限制上市交易也降低了新房投资投机行为。据4月份抽样调查，市区常住居民中，多房户购房为了投资占29.5％，比3月份调查下降8.7个百分点。

（三）市场销售行为进一步规范

新政摇号细则出台后，实行公证摇号销售从机制上杜绝了“价外加价”等行为，市场销售行为进一步规范，许多开发企业处于观望状态，期待其他项目摇号实施后，再确定自身销售方案。

（四）购房人选择范围扩大

滨湖、高新等区域热点楼盘数量较少，新政之前许多购房人缺少购房机会。实行摇号后，许多之前不抱希望的刚需购房者也有了优先购房的机会，购房人行为明显更加理性。摇号实行项目公示，一次性公布多个项目，购房人可在多个项目之间进行选择，选择范围扩大。

（五）市场供求信息更加透明

实行摇号登记后，市场供给明确，需求明晰，信息透明，房产管理部门可以了解各项目真实供求情况，为后期政策调整提供依据；开发企业可以了解项目在市场中的认可情况，合理控制销售节奏；购房人可以了解多个项目销售信息，避免了因购房信息不对称而造成的购房人一窝蜂抢购行为，稳定了社会预期。

四、未来走势判定

住房市场逐步回归理性。随着房地产新政实施效果的显现，新建住宅和二手住宅市场逐步回归理性，开发企业理性制定销售方案，购房者理性购房、谨慎选择，目前市区第一批公示的12个楼盘项目中仅1个项目（蜀山区小庙云栖麓项目）达到摇号条件。据统计，首批登记人数中，刚需者仅占18.2％，人人都有机会购房，充分体现了购房的公平性。

不确定因素影响市场运行。学位制政策虽已公布，但需到2021年秋季义务教育招生时才开始实施；摇号政策细则出台后，滨湖、高新等区域的热点楼盘并未上市摇号，仍在观望，这些因素将给市场运行和社会预期带来不确定性。

五、主要建议

综合以上分析，就下一步房地产市场调控提出以下建议：

（一）保持房地产调控政策的稳定性

牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持调控政策的稳定性，防止以学区房的名义炒作房价，实现稳地价、稳房价、稳预期目标；严格审查购房资金来源，防止消费贷款和信用贷款等违规挪用购房。

（二）继续加强新政实施效果监测

房产新政实施1个月后，合肥市区房地产市场热度下降，商品住宅、二手住宅成交面积和套数均明显下降，新政效果初显。但仍需加强对非限购区域优质学区市场监测，特别是和平路小学学区，短期内其房价上升，需继续监测，必要时将其纳入限购范围。

（三）增加市区热点区域住宅供给

加快市区土地收储，增加热点区域居住用地供应，提高住宅市场供应量；加速热点区域已出让土地开发建设，增加房源入市；加大对批而未供和闲置土地的清理力度，已拿地的项目严格执行土地出让约定的开竣工时间。

（四）借鉴周边城市房产调控经验

上海、深圳、杭州、南京、成都等城市，年初以来陆续出台了一批房地产市场调控政策，如积分制购房、摇号购房、二手住房成交价格发布机制、深化限购措施等，认真分析研究这些政策的实施效果，借鉴成功经验，不断完善我市调控措施，促进市场平稳发展。

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