第N次了！中海万科日赚亿元也有企业陷入危境 TOP50上市房企盈利分化之谜

  不可否认，2020年是上市房企利润下滑之年。

  年初的疫情让房企销售陷入短暂困境，下半年出台的融资监管“三道红线”又扼住了房企融资命脉；热点城市地价居高不下，新房限价持续收紧，夹层压力之下，房企利润空间被不断压缩。

  根据中国房地产报记者统计，2019年TOP50上市房企中有超9成房企归属母公司净利润同比实现正增长，仅有约1成TOP50上市房企归母净利润出现同比下滑；2020年，约有3成TOP50上市房企归母净利润同比下滑。这些归母净利润下滑企业基本都是销售规模超千亿房企，其中不乏碧桂园、中国恒大、招商蛇口等TOP10头部房企。

  同时，房企盈利分化也愈加明显。

  在TOP50上市房企中，有房企一年归母净利润高达439亿元，日赚1.2亿元，如中海；也有房企全年归母净利润仅有一亿元，如禹洲集团，甚至不足榜首企业一天所得。

  中海万科日赚过亿元

  虽然行业整体业绩增速下滑、利润空间被不断压缩，但作为头部房企的万科和中海地产依然保持了较强劲的盈利能力。

  从数据上来看，TOP50上市房企中，中海地产和万科两家企业2020年归母净利润分别为439亿元、415亿元，位列TOP50房企赚钱能力榜单前列，同时也是TOP50上市房企中仅有的两家归母净利润超过400亿元的企业。若按照平均每天盈利计算，这两家企业每天都赚到一个“小目标”。

  纵向对比来看，中海和万科已经连续两年实现日赚过亿元。根据中国房地产报记者过往统计，2019年，行业共有3家企业平均每天盈利过亿元，分别为中海、万科和碧桂园，但随着行业盈利空间被挤压，碧桂园2020年归母净利润出现下滑，最终实现350亿元，其与融创虽然达不到一天一个“小目标”水平，但这两家企业平均每天的盈利也接近亿元。

  从榜单上不难看出，2020年共有14家上市房企归母净利润超过百亿元。利润规模与房企销售规模息息相关，这些净利润超百亿元房企基本上销售规模也处于TOP50上市房企前列。横向比较，中海的盈利能力更胜一筹，这一点从其利润率水平也可看出，2020年，中海实现毛利率30.05%，净利润率为23.6%，均高于行业平均水平。同时，与同规模房企相比较，碧桂园、恒大、万科、融创销售规模均在中海之上，但归母净利润却是中海常年居于第一。

  中海保持利润的秘诀在于“开源节流”：一方面，规模增长带动利润增长；另一方面，在成本管控上中海表现突出。具体来看，央企背景的中海拿地成本较低，同时发债利率较低；此外，在费用管控上中海也居于行业前列，多重因素作用之下，中海得以保持“利润王”称号。

  不过，值得注意的是，中海地产2020年少数股东权益也在大幅增长。数据显示，在中海地产应占溢利中，合营公司约为22.16亿元，同比大增99%；中海年度利润中，非控股权益约为38.05亿元，同比大增237%。这或许与去年以来中海加大开放合作力度有关，导致权益下降。

  万科，无论是规模扩张或是盈利能力在业内居于前列；作为龙头标杆房企，万科的举动往往具有风向标意义。2020年，万科董事会主席郁亮就在多个场合表示：“房地产业进入了管理红利时代”。其声称，房地产行业在经历了土地红利和金融红利两个阶段后，随着“三道红线”政策出台，行业进入管理红利时代，要向制造业一样依靠全面竞争能力获取优势。

  万科也正如郁亮所说在提高管理水平、向管理要效益。从万科2020年年报可看出，2020年万科管理费用约103亿元，相比2019年减少了7亿元；同时万科2020年财务费用同比也有所减少。正是得益于加强管控，万科归母净利润一直居于行业前三。

  中南净利润增速最高 禹洲净利润下滑最多

  相比中海、万科这些盈利能力较强企业，不少房企虽然归母净利润绝对值不高，但从净利润增长幅度上看是名副其实的“潜力股”。

  如在2020年归母净利润增幅排行榜上靠前的5家企业——中南建设、绿城中国、合生创展、滨江集团以及中国奥园，5家企业2020年归母净利润同比增幅分别为70.1%、53.07%、43.73%、42.69%以及40.63%。虽说2020年房企净利润普遍存在下滑趋势，但这些企业归母净利润同比增速依然保持在40%以上。

  其中，中南建设在TOP50上市房企中归母净利润增速最高，超过70%。对于盈利增高，中南管理层表示这与中南在投资精准度、成本和费用管控以及项目全周期利润管理等多维度的水平提升有关系，如利用多元化获地节省土地成本，同时加强成本管控，在疫情影响下，保持了销售费用率仅上升0.16个百分点。在管理红利时代，中南的管理费用率也同比下降0.89个百分点。

  有上升就有下降。

  在所统计的TOP50上市房企中，2020年归母净利润出现下滑的房企共有13家，分别为禹洲集团、华夏幸福、中国恒大、中国金茂、合景泰富、招商蛇口、融信中国、荣盛发展、碧桂园、富力地产、时代中国、蓝光发展以及中梁控股。

  其中，归母净利润下滑最严重的是禹洲集团。此外，华夏幸福以及中国恒大归母净利润降幅也超过50%。

  数据显示，2020年禹洲集团归母净利润仅实现1亿元，同比下降96.76%，按照日均盈利计算，禹洲每日盈利约为27万元，与日赚1.2亿元中海相比，二者日均盈利水平相差超400倍。

  实际上，2020年对于禹洲集团而言是具有里程碑式的年份，即使有疫情影响，禹洲集团2020年也逆势而上，整体销售额突破千亿元，然而，在行业环境急转直下的背景下，千亿元不再是荣誉标志，相反，千亿元带给禹洲的是利润几近下滑一倍的后遗症。

  禹洲集团董事局主席林龙安在业绩会后专访中也表示值得反思，其认为，由于疫情导致武汉、唐山项目交付延期，还有合肥、上海的一部分项目由于精装修进度无法完成交付，以至于不能按照既定时间节点确认收入，也间接影响到公司利润。但禹洲本身运营、财务一切正常，公司管理层有信心将毛利水平逐步恢复至20%左右。

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