“双集中”下的土地市场变竞技场，热点城市溢价率超100%

来源：房产装修家居资讯时间：2021-05-08 14:45

对房企来说，“双集中”下的土地市场，是竞技场，也是秀场。

在无锡的土拍直播中，融创疯狂扫货，惹来网友热议，“要不无锡都给你？”；广州首批放出48宗土地，超过全年供地总面积的六成，却不见富力、时代等老朋友的身影；TOP3房企中，仅万科略显活跃，碧桂园与恒大悄悄隐身；围观的中小房企看着飙升的溢价率，只剩苦笑。

在土地集中出让的“放大镜效应”下，拿地数量、资金的高低，直接展示着企业实力。随着上海、深圳、北京等更多重点城市开启集中供地，房企分化还将再次加剧。

但另一方面，秀场的表现无法成为判断优胜者的唯一标准。高调拿地的企业，除了资金问题，还需要面临集中供应时期的竞争压力。而此时选择沉默的房企，也可能正在其他赛道默默发力。这场土地盛宴背后，房企之间的激烈角力才刚刚开始。

谁在抢地？

4月至今，超6座重点城市开闸放水，完成首批集中供地。

由于“限地价”，广州、杭州、无锡平均溢价率较低，但很快转入竞自持阶段，不断抬高可售楼面价。杭州首日供应的32宗宅地中，30宗土地溢价率超过20％，几乎全部顶着30％的溢价率上限成交；无锡首批成交16宗地，仅1宗地未超过最高限价。

不限地价的重庆，溢价率持续飙升。为了防止市场过热，重庆对20宗地块的付款要求进行限制，若溢价率超过50％，该宗地出让价款支付时间减半。但目前来看，这一举措并未影响房企对土地的热情。首批出让的46宗地中，有22宗成交溢价率超过50％，几乎每一宗优质地块都引来规模房企的激烈竞争，溢价率最高达到130％。

土地集中出让新规出台，巨额保证金让资金有限的中小房企更加谨慎，但对于“财大气粗”的房企而言，却是大快朵颐的好时机。具体来看，有三类房企正在尽情享受这场土地盛宴。

第一类是融资优势突出的国央企背景房企。

广州土拍中，越秀及其联合体拿下6宗地块；重庆土拍中，溢价率高达130％的地块由招商蛇口拿下，保利、越秀亦在本地房企的厮杀中成功拿地；长春土拍仅4家头部房企成功拿地，分别为中铁、华润、万科和保利，其中，中铁拿下13宗地块。

“双集中”规则下，国央企背景房企的资金优势得到进一步放大。除了体系内部灵活调拨资金，“三道红线”融资收紧以来，银行、信托、私募等授信业务也更愿意向国央企背景房企、头部房企倾斜，不仅额度充裕，利率也明显偏低。目前保利、金地等国企发债利率均低于4％，而其他民企基本超过6％。

第二类是资金实力强大的头部房企，例如来势汹汹的融创。

据统计，仅广州、重庆、无锡三城的首批集中土拍，融创及其联合体就已拿下15宗地块，拿地金额超过240亿元。无论是数量，还是金额，目前均稳居拿地榜首。除了与厦门国贸联合拿下的广州地块，其余14宗地块均溢价成交，溢价率20％及以上的地块达到8块，溢价率超过60％的地块为3块。

5月7日，杭州首批集中供地32宗，融创再次出手拿下4宗地块，溢价率均超过20％，总价超过129亿元。同一天，融创还在嘉兴分别以49.83％、37.63％的高溢价率拿下两宗土地，总价超过12亿。

财报显示，截至2020年底，融创在手现金高达1326亿元，为其在招拍挂市场大杀四方提供充足的底气。除此之外，作为头部房企，融创还能享受到成本较低的前融资金，进一步强化其议价能力。

第三类则是具备区域深耕优势的本地房企，强者厮杀，弱者捡漏。龙湖、越秀、融信＋滨江联合体等均在集中出让中拿到大量优质土地，不少房企选择与国资背景企业联合拿地开发，亦在土地市场中有所收获。

缺席者的planB

当房企巨头在首批集中供地的城市拼命厮杀时，也有一部分房企默默退出游戏。

在广州首批集中土拍中，碧桂园仅拿下1宗土地，合景、时代、富力等“老朋友”直接缺席；而曾在年初12天揽下杭州7宗地的绿城，也并未现身杭州首日集中供地。但另一方面，克而瑞公布的1-4月新增货值排行榜显示，碧桂园、绿城均位列TOP10，仍保持相当积极的拿地态势。

显然，这些缺席者还有其他计划。从近期土地市场的动态来看，不少房企避开了热门一二线城市集中供地的高峰期，选择在相对平静的二线或者三四线城市择机而动。此外，大部分城市全年计划集中供地3次，除了空间上的错峰，时间上也可以有所安排。本次首批集中出让，部分房企积极报名后并未积极出价，以观望、试探为主。

据不完全统计，在集中出让时谨慎出牌的碧桂园，近半个月，在非热门城市拿下9宗土地，总价超过28.8亿元，基本以底价成交。

除了避开集中供地的正面厮杀，还有不少房企选择转移战场，向利润空间更广阔的城市更新赛道前进。

4月26日，并未出席广州集中出让的富力，成功拿下广州海珠赤沙旧改，总用地面积达到69.38万平方米，改造范围内总建筑面积达到152.86万平方米；4月30日，合景成功拿下广州黄埔双沙社区旧改，项目建新范围内总建筑面积约250万平方米。

对于大多数房企来说，如果能够跨越行业的天然门槛，城市更新赛道的潜力无限。尤其是在广州、深圳、上海等核心一线城市，城市更新土地供应量已经占据相当比重。以深圳为例，2021年计划供应商品住房用地149.3公顷，其中，新供应土地58.3公顷，占比约39％，而城市更新和土地整备供应91公顷，占比达到61％，成为土地供应的绝对主力。

近年来，上广深等城市也在陆续出台城市更新专门法规，加速更新节奏，提高土地利用率，让房企的时间、资金成本进一步降低。

除此之外，相比需要一次性支付地价的公开招拍挂拿地，旧改的分期付款方式，也更加适合富力、合景等具备旧改优势而现金流不够充裕的房企。

下半场的利润角逐

对于强调管理红利的当下，在土地集中出让的竞技场上拨得头筹，并不意味着胜利。

“双集中”这面放大镜，不仅暴露房企之间的贫富差距，也凸显出不同城市、不同区域的冷热不均。作为首个开启集中出让的城市，长春的首场集中出让显得有些冷清，原本供应51宗宅地，仅成交38宗，11宗终止挂牌，2宗流拍；看似热闹的广州，流拍土地达到6宗。

房地产行业增速放缓的整体趋势没有改变，“不差钱”的国央企背景房企高溢价拿地，尚有调节的空间，没有融资优势的民营房企卷入这场战争中，需要至少面对三个问题。

首先是拍地前期，房企需要短期内筹集成本适中的巨额保证金。

由于多地首批集中出让时间接近，前融额度紧张，中小型房企很难争取到足够的资金，也难免要面对较高的利率。西政资本的报告显示，目前提供给TOP30-100的房企的前融资金，平均融资成本为年化15％左右，而部分中小房企的放款成本达到16％-20％。

其次是竞拍阶段，巨额保证金一定程度限制房企参与竞拍的土地数量，也增强了各家拿地的决心，想要以合适的价格拿地任务艰巨。

从近期土地市场的溢价率来看，受到竞争刺激，多宗土地的价格超过预期。亿翰智库报告显示，重庆本次成交除商住类土地、定向出让土地外的32宗土地，房地比均在0.5以上，20宗土地达到0.7以上，后期利润空间有限。而广州金沙洲地块的成交楼面价超过4.2万元／平方米，周边二手房均价为3-4.5万元／平方米，面粉贵过面包。

最后是成功拿地后，房企如何创造足够的利润空间。

在前融成本高居不下、土地成本直追房价的层层压迫下，房企还需要面对普遍高周转模式下，商品房集中供应的竞争压力。在楼市调控持续收紧，多地新房“限价”的背景下，这成为企业创造管理红利的重要阶段。

在外界看来，当下的集中出让就像是一场场土地盛宴，聚光灯下的房企尽情展示实力，千亿资金如水流。但当歌舞停歇、宾客散去，超预期高价拿地的房企，犹如刀尖上起舞，每一步都需要经过细细的考量。