强二线城市房地产趋势与挑战

  21世纪过去的20年是我国城市化高速发展的20年，人口向一二线城市聚集推动了城市经济发展，也对城市配套基础设施、公共资源的承载力以及房地产市场带来不小的压力。在北上广深四大一线城市人口和城市承载能力趋于饱和的情况下，近年来以杭州、成都、武汉等为代表的强二线城市迎来快速发展周期，并成为房地产市场竞争的战略要地。

  在以人为核心的新型城镇化背景下，这些强二线城市一方面要吸引人才、布局产业，保持强大的经济发展活力，另一方面也要面对人口流入对房地产市场带来的巨大压力，城市住房问题日益突出，稳地价、稳房价、稳预期任务艰巨。本文选取杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等有代表性的10个强二线城市（有机构和媒体也将这些城市列为“新一线”城市），通过对其经济发展、人口规模和房地产市场现状等因素的分析，探索这些强二线城市的市场发展趋势和面临的挑战。

  一、强二线城市的发展优势

  1.地理位置优势明显

  从地理位置上来看，这10个二线城市均处于我国发展水平较高的地区，例如杭州、南京、苏州、天津等位于长三角、京津翼等发达的城市圈，受益于长三角一体化和京津冀协同发展的国家战略，居民购买力强，房地产业市场发展成熟，房地产业发展处于全国领先水平。而武汉、成都、长沙、重庆、郑州则作为中西部核心城市，拥有丰富的要素资源和完善的基础设施，房地产市场发展迅猛。“十四五”规划纲要提出，推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协同联动、特色化发展，这些强二线城市或处于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈，在推进新型城镇化过程中处于区域核心地位，在政策上会迎来更多利好。

  例如在“十四五”规划纲要中提出，“推进成渝地区双城经济圈建设，打造具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，提升关中平原城市群建设水平，促进西北地区与西南地区合作互动”,这一区域协同发展战略将进一步推动重庆、成都、武汉、西安等中西部城市的发展。

  2.经济发展强劲

  这10个强二线城市不仅具有地理位置优势和国家政策的大力支持，同时在经济、人口、房地产发展方面在所处区域乃至全国具有领先优势。

  城市经济发展已纳入我国“十四五”规划中经济社会发展的主要参考指标，城市的经济发展关系到我国经济社会建设目标的完成和实现。2020年受疫情影响，中国经济增速出现明显下滑。在强二线城市中武汉作为疫情中心受冲击最大，GDP增速为-4.7%，其他9个强二线城市除天津外GDP增速在3%以上，远超全国2.3%的总体增速水平，显示出强劲的韧性。虽然西安在10个强二线城市中GDP总量排名垫底，但GDP增速却位居全国50强城市第二位，达到5.2%,仅次于厦门（5.7%）。

  在GDP总量上，10个强二线城市GDP总量均超万亿元，10个城市GDP总和达到15.76万亿元，占全国总量的15.5%。重庆2020年以25003亿元排在强二线城市之首，仅次于北上广深四大一线城市，位列第五；苏州以20171亿元居于强二线城市第二位，成都、杭州、武汉、南京、天津紧随其后；长沙和郑州GDP排名不及宁波、青岛、无锡，西安则排在佛山、泉州、济南、合肥和南通之后。

  3.城市人口增长迅猛

  一线城市人口和城市承载能力趋于饱和，为强二线城市人口聚集和产业发展带来机会。特别是2014年国务院出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，推动了人口要素在城市间的流动，强二线城市顺势开启一轮又一轮的“抢人大战”。据统计，2010~2019年这10个强二线城市人口净流入达到1464.23万人，其中郑州、成都、长沙、武汉、杭州、西安、天津、重庆等八个城市10年间的城市常住人口增量均超百万。从2017年到2019年3年的数据看，西安常住人口净增128.87万，杭州净增117.2万，重庆净增75.89万。

  这些强二线城市之所以够吸引大量常住人口，主要有以下几方面原因：一是一线城市在户籍制度上比较严苛，北京、上海等城市控制人口流入，相对而言二线城市户籍制度较为宽松。二是一线城市房价和生活成本高企，而三四线城市经济发展水平相对较低，就业机会、生活配套等缺乏吸引力。三是近年来川渝城市群、长江中游城市群、长三角以及京津翼城市群发展，带动强二线城市产业结构调整和升级，吸引了大量人才就业、定居。四是近年来这些强二线城市为许多高校毕业生提供了优越的人才落户政策以及购房租房补贴等政策，吸引了大批常住人口。五是这些强二线城市均为经济发达的省会城市，依靠自身的经济、文化、政治优势，吸引大量本省人口定居。随着户籍制度的进一步放开，强二线城市对人才的吸引力将更加突显。

  人口净流入逐年增加，给这些城市的发展带来了动力和活力,也为房地产市场带来源源不断的需求。同时人口加速流入也为这些城市的房价带来压力，特别是杭州、苏州、南京、武汉、成都、西安等热点城市近年来房价出现明显上涨，与人口因素密切相关。

  二、强二线城市房地产市场现状

  2020年虽然遭受了疫情的“突袭”，但在流动性宽松和政策偏暖的背景下，房地产市场迎来了相对宽松的市场环境。全国房地产开发投资141443亿元，同比增长7.0%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%；房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%。

  分城市看，房地产市场在城市间出现严重分化局面。一二线城市成为房企战略布局的共识，大多数三四线城市由于市场饱和以及人口流出，房地产市场出现回落。在二线城市中，杭州、苏州、南京等长三角区域城市受益长三角一体化战略持续向好，中西部城市如成都、武汉、重庆、西安等也受益西部大开发等产业政策偏向，房地产也呈现繁荣景象，而天津、郑州虽然房地产投资依然保持高位，但由于市场需求透支，房地产市场出现高位回落。

  从2020年二线城市房地产开发投资统计数据看，10个强二线城市除长沙外，房地产开发投资均超过2000亿元，其中重庆、杭州、郑州房地产开发投资分别达到4351.96亿元、3585.76亿元和3430.26亿元，房地产开发投资额基本可与一线城市相抗衡。10个强二线城市房地产开发投资合计29489.57亿元，占全国房地产开发投资的20.85%。

  从2020年房地产销售数据看，10大强二线城市商品房销售金额在二线城市中遥遥领先，其中重庆以4899.1亿元销售居于强二线城市之首，杭州、成都分别以4525.97亿元和4317.73亿元列二三位。

  从2020年全国主要城市土地出让情况看，强二线城市占据大部分份额。以列入房地产监控重点的22个城市为例，10大强二线城市土地市场火爆程度甚至超过一线城市。按土地出让金计算，杭州2020年土地出让金额达到2574亿元，仅比上海略低排在次席；南京以2094亿元位列土地出让第四位；武汉以1840亿元位列第六，成都、重庆、苏州、西安分列8~11位。10大强二线城市中，除郑州和长沙外，2020年土地出让金均超千亿元。

  三、市场趋势与挑战

  本文所列的10个强二线城市，大体可分为三个板块加以分析：

  首先是长三角板块，包括杭州、苏州、南京。杭州是长三角区域人口流入最为严重的城市，2017年到2019年三年间常住人口流入达117万，预计2020年常住人口增量也将在三四十万。大量人口流入导致大城市住房问题突出，房价上涨压力加大。2020年以来出现的一二手房价格倒挂和“万人摇号”的火爆场面反映了杭州楼市现状。尽管政府一再增加土地供应，但供需矛盾短时间内难以解决。苏州和南京人口吸附能力不及杭州，相比之下楼市热度也稍逊一筹，区域内出现比较明显的分化格局，既有热点区域的一房难求，也有郊区盘量价下跌的情况。总之，受益于长三角一体化发展战略和人口聚集，这些城市房地产市场需求将稳定增长。

  其次是中西部核心城市，如重庆、成都、武汉、长沙、西安。这些城市中重庆和长沙的房地产市场最为健康，住房保障体系较为完善，房价持续稳定，成为全国的榜样。成都、武汉和西安等城市出现较为明显的房价波动，显现出局部过热迹象，主要源于在吸引人才方面持续发力导致城市人口激增。特别是西安，2017年到2019年的三年间常住人口增量达128万，成为西安连续60个月房价上涨的重要推动因素。成都、武汉房地产市场则明显呈现分化的格局，城区热郊区冷，供需错配明显。与长三角、粤港澳区域相比，中西部城市在城市经济、产业结构等方面逊色一些，但随着西部大开发概念的重提，中西部城市或将迎来更多政策利好，房地产市场前景可期。

  最后是天津和郑州。作为强二线城市中的北方城市，这两个城市在经历了前几年房地产市场的火热之后，出现了高位回落的迹象。天津除核心区域学区房相对抗跌外，周边郊区出现明显过剩导致房价下跌，随着时间的推移，区域分化问题还将进一步加剧。

  综合来看，强二线城市得益于经济、产业、人口等因素的强大支撑，近年来房地产市场持续火热，这些城市不仅成为房企布局的战略要地，也成为投资炒房的热点，同时也将成为今年房地产调控的重点。今年以来，从房贷集中度管理到重点城市“两集中”供地，从整顿市场秩序到严查经营贷流入房地产市场，一系列政策措施和整顿行动直指炒房行为。针对部分城市房地产过热苗头，住建部已连续约谈包括深圳、上海、杭州、南京、成都、西安等城市在内的多个一二线城市，本着“一城一策”的原则，这些热点城市相继出台了房地产调控加码政策。严厉调控之下，强二线城市房地产市场或将有所降温。

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