招商局“新标兵”：招商蛇口的强势崛起

  文|参考君

  前几天，看到一篇题目为《中国最有钱的四大集团，强到超乎你想象》的文章，文中，对四家央企集团做了一个简单的概述，尽管其中是部分数据和描述不一定准确，但也大致能反映目前各自的格局与实力。

  这四大集团想必大家都清楚，它们是：

  招商局集团

  保利集团

  中信集团

  华润集团

  在这四大集团中，排名第一的是招商局集团，其实力之强劲，具体的情况下面会给大家介绍。

  我查了下，最近几年，招商局集团之所以表现突出，跟其三大核心业务的均衡发展极其相关。这其中，又以其城市与园区综合开发运营的旗舰——招商蛇口表现尤为抢眼。

  大家都知道，我对未来的地产格局有个基本的判断：

  2021年将是地产央企的“加速年”，在未来的地产行业，央企将占据更有利的市场竞争地位，获取更大的市场规模，进而改写行业格局。

  在进取的央企中，又以招商局集团旗下的招商蛇口比较典型。其在近几年的逆势崛起，堪称“地产央企崛起”的典型样本。

  一、大象的舞蹈

  在分析问题之前，先看看招商局集团到底是一个什么样的企业？

  在官网上，招商局是这么介绍自己的：招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部位于香港，是在香港成立运营最早的中资企业之一。整体特点可以概括为：百年央企、综合央企、驻港央企。

  这句话可能有点笼统，那我们再分解下；

  1、招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年洋务运动时期；到明年，招商局就将迎来150岁。

  2、招商局是中国近代第一家股份制公司，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司等，开创了中国近代民族航运业，带动了其他许多近代产业的发展，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。

  这么跟你说吧，当下的招商局集团是国内历史最悠久，综合实力最强的企业，应该没有之一。

  具体到经营层面，目前的招商局业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，并正实现由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。

  那招商局集团到底有多强呢？

  我们还是看官网的数据，以2020年的经营业绩为例：

  如果单纯看数据，你可能没啥感觉，那我们来简单对比一下。

  在过去的2020年，招商局集团的净利润为1371亿元。

  这是个什么水平呢？我查了一下，在过去的2020年，中石油净利润为190亿；华为的净利润646亿元；而腾讯的净利润为1598亿元。

  也就是说，招商局集团2020年的利润是中石油的7倍，华为的2倍多，只比6万亿港币市值的腾讯少一点点。

  但有一点大家要清楚，招商局集团的核心业务是实业，其经营难度和赚钱难度要比腾讯大很多很多，而且，在过去一年，由于疫情的影响，实业是受到很大冲击的，而腾讯的业务基本没受到影响。

  如果再仔细研究招商局集团当下的业务布局，我们会发现，这家巨无霸的央企集团仍然在加速。

  官网的说法是：十三五期间，集团各项经济指标年均复合增长率均超过10%，其中营业收入复合增长率达到33.9%，利润总额复合增长率17.3%，净利润复合增长率14.5%，资产总额复合增长率10.6%。

  这简直是“大象起舞”啊。

  分解看，招商局目前有三个核心产业：综合交通、特色金融、城市和园区综合开发运营，每一个都很牛。

  1、综合交通：

  这么说吧，在综合交通业务领域，招商局说第二，恐怕没人敢说第一。

  2、特色金融

  这个领域大家知道的就更多一些。招商局金融板块涵盖银行、证券、保险、直投、多种金融（融资租赁、不良资产管理）等领域，你们熟知的招商银行、招商证券、博时基金都他们家的。

  招商银行已位列全球银行1000强榜单第17位；

  招商证券2020年归母净利润94.92亿元，同比增长30.34%。

  3、城市和园区综合开发运营

  这个板块也是招商局集团的优势板块，而且是近几年增长最为迅猛的板块，其旗舰企业是招商蛇口。我们先看下这家公司的年报：

  2020年，招商蛇口签约销售金额为2776.08亿元，同比增加25.91%；营收为1296.2亿元，同比增加32.71%；净利润也达到了123亿元。

  和招商证券一样，这几年，招商蛇口很争气，不仅规模和盈利能力大幅攀升，其发展趋势也十分优秀（下面我会跟大家详细说）。

  二、强势崛起

  这是克而瑞最新发布的行业销售排名，榜单显示，2021年前4个月，招商蛇口实现签约销售额1013亿。

  这份榜单上，招商蛇口已跃升到第七的位置。

  对于招商蛇口而言，这个排名有几个特别突出的点：

  1、前四个月销售总额突破千亿，史上第一次；

  2、销售额排名行业第七，近几年第一次；

  3、前四个月，销售增速达到了80%，也是历史少有的。

  可能有人会说，增速高是因为2020年行业受疫情的影响，基数较低。这对也不对，毕竟销售总额和行业排名不会说谎。

  事实上，今年前四个月如此优秀，只是过去几年高增长的延续。

  我查了一下，2017-2020年，招商蛇口的销售签约额分别为1127亿元、1705亿、2204亿、2776.08亿。

  也就是说，在四年的时间内，招商蛇口完成从千亿到三千亿的飞跃，这在国内地产史上是比较罕见的。

  另外，和行业头部公司相比，招商蛇口的增速也是领先的。

  我们做了一个简单的统计，同样以四年计，几大巨头的增速是这样的：

  正是得益于销售的不断提升和规模的不断扩张，招商蛇口逐步改变了行业的格局。

  克而瑞的排名显示，2020年，招商蛇口首次杀入行业前10强，而2021年前4个月，招商蛇口再进一步，排名第7位。

  很多人说，招商蛇口的增速会保持吗？规模和实力会进一步提高吗？

  我想，答案是肯定的。

  事实上，地产下半场的竞争已不单是销售规模，而是综合实力。

  而所谓的综合实力，大致包含如下几个维度：

  1、规模；

  2、多元业务；

  3、信用背书；

  4、融资优势；

  5、潜在的杠杆空间；

  6、产品品质；

  7、管理团队；

  怎么理解这几点？我给大家简单分析下：

  1、在地产界，规模不是万能的，但没有规模是万万不能的。招商蛇口目前的规模在3000亿量级，离行业前五仍有差距，但规模已然不小。

  2、单纯的住宅开发天花板已现。在未来，谁能在商业地产、物业管理等多元业态上建立独特的竞争力和护城河，谁就拥有更好的未来。目前华润置地、龙湖集团等公司的估值较高，就是资本市场对其多元业务优秀的嘉奖。

  3、信用背书就不用多说了，在当下，还有比招商局集团更好的信用背书吗？

  4、作为地产央企，融资一直是招商蛇口的传统优势，2020年，其平均借贷成本为4.70%，优势巨大；

  5、2020年年报显示，在事关房企杠杆空间的“三道红线”中，招商蛇口一条没碰，具备较大的加杠杆空间；

  6、作为拥有老客户高复购率的老牌地产公司，招商蛇口的产品品质一直是有口皆碑的；

  7、招商蛇口近几年的复合增长率是一直大幅领先行业平均水平，也大幅领先于其他地产央企。

  你说它的管理团队牛不牛？！

  三、增长新动能

  我们在前面说过，招商局集团的厉害之处在于，其不仅规模大、盈利能力强，而且增长异常迅猛。

  对于这样一家巨无霸而言，在不同的时期、不同的发展阶段，总能找到 “新引擎”，从而助推公司再上一个台阶。

  比如，近几年不断崛起的招商蛇口。

  自2015年底重组上市以来，不过数年的转型沉淀，已快速建立了较高的壁垒和较宽的护城河。

  比如规模。这一点我们已经详细论述了，就不再啰嗦。大家记住一点就好，最近几年，招商蛇口的复合增长率不仅远超行业平均水平，也大幅超过其它地产央企。

  但招商蛇口更为出色的，在规模之外。

  1、园区运营模式和能力，行业第一

  2020年6月，在上海举办的CIPC2020第六届中国产业园区大会上，招商蛇口凭借开发模式、资产规模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力获评“2020年度中国产业园区运营商TOP50”第一名，继2019年之后再登榜首。

  2、邮轮港城联动领域，招商蛇口一家独大

  数据显示，招商蛇口2019年共接待邮轮旅客约341万人次，占全国全年邮轮旅客的84%。

  在招商蛇口旗下，位于深圳太子湾的蛇口邮轮母港是华南地区最大的集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港。

  不仅如此，“双循环”之新发展格局之下，招商蛇口还在加大对邮轮产业的投入。

  今年3月25日，招商蛇口旗下控股子公司招商局维京游轮公司准备收购“维京太阳号”游轮。据了解，这艘邮轮是被业界权威Berlitz指南、Cruise Critic评为全球“最佳中小型邮轮”之一的豪华邮轮，将成为招商蛇口首艘五星红旗高端邮轮。

  3、深圳国际会展中心创下8项世界之最，并开始异地复制

  深圳国际会展中心整体建筑规模十分庞大，单单是项目一期总建筑面积就达到了160.5万平方米。而这160.5万平方米，相当于是6个北京“鸟巢”的大小。

  该项目对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义。

  正因为在深圳国际会展中心上的成功，招商蛇口又开始在全国其他地区开疆扩土。

  2020年10月，招商蛇口正式中标杭州大会展中心总包代建项目。这是一个总占地约1110亩，规划总建筑面积约110万㎡，定位为国内一流大型会展中心的超级综合体。

  而2021年3月底，招商蛇口签约佛山西站枢纽新城会展中心项目，将打造“佛山+深圳”合作示范新标杆。

  4、“园区鼻祖”将蛇口模式复制输出到海外

  比如招商蛇口派驻团队合资运营的中白工业园，已是白俄罗斯最大园区。

  在东非，招商蛇口也参与了有着“东非蛇口”之称吉布提园区的开发建设。

  而这些项目的成功无疑为 “雁形出海”拓展了锚点，为中国企业“走出去”提供有力支持。

  5、产融创新上拿下多个第一

  深交所最近的官微显示，深交所正式接受招商蛇口基础设施公募REITs的申报，为“产业园区”类基础设施第一单。这是继招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）于2019年12月成功在香港交易所上市之后又一REITs产品的创新实践。

  而这些聚合成了招商蛇口“综合发展”模式的强大威力。

  小结

  在城市分化、总量天花板见顶、增量缓慢的地产下半场，房企要想继续发展，只能是改变过去单纯对规模、对速度的追求。

  万科说它要实现“业绩稳步增长，多元业务实现均好性协同发展”。

  而中海地产则用全新的“今天、明天、后天”多元战略迎接地产下半场的挑战。

  对于招商蛇口而言，经过数年的打造和积累，其独特的综合发展模式，正越来越清晰地展现出优势，而这又将进一步助推招商蛇口加速向前。

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