楼市限涨令！房价涨幅一年不得超3%，有城市率先让炒房者亏本

上个月，我刚刚写了《涨幅第一的城市，新政后东莞再出地王，今年会推高房价吗？》的文章表示，自从2月27日调控新政出台后，东莞一手住宅的网签量一路走低，成交量下来了，但房价下来得不明显。然而，从近期东莞土拍看，各镇街楼面价连创新高，都在持续不断地为楼市加油。

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3月16日东莞又出新地王了。我当时说，哪怕你说出再多的理由，大众的预期也会随着地王的诞生而拔高。这意味着过去的调控很难起到立竿见影的效果。如果不出意外，东莞还会继续加码原有的调控，甚至将会出大招。

果不其然，赶在“五一”前夕，东莞加码了楼市调控政策。4月29日，东莞发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》明确提出，新建商品住房备案价上调空间不超过5%，未售出新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。

更有意思的是，下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。这个还是挺有诚意的。东莞此次限价限涨新政有利于抑制房企随意申报价格、无序上涨的行为，房企调价的空间减少，进而倒逼房企主动按既有价格销售。

这么说来，限制房价上涨幅度的政策一定程度上对稳定市场会起到直接的效果，当然有人会说，为什么要限制房价上涨？那不是干预市场吗？还有人会说，限制房价3%的涨幅不意味着允许房价上涨吗？

我想说，限制房价合情合理，调控在任何市场都会有，市场经济也有调控，调控有行政手段，也有法律手段，当然更有市场手段。因此，干预房价上涨完全没问题，当市场不能靠自身调节时，就需要有行政干预。

至于说限制房价3%的涨幅是变相允许涨价的说法我就不认同了，首先，正常情况下，经济在增长，收入也在增长的话，房价上涨无可厚非，另外，即使要控制房价也不能从一个极端走向另一个极端，不能说过去房价上涨那么猛，就一下子打入地下，调控的目的就是为了市场稳定，而不应该在调控上人为制造不稳定。

所以，3%的幅度还算是比较有诚意的。限制房价上涨幅度，不是东莞开创的，过去很多城市都执行过，政策有时候都是好的，就怕后期执行不力。

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此前有传闻称，住建部要求各地研究制定一城一策的长效机制，控房价，控地价涨幅。要求房价、地价未来3年内涨幅不得高于5%！后来苏州执行了这个政策。

2019年5月24日，苏州联合多部门召开苏州房地产行业座谈会。苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，并上报住建部，长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准，全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

2020年年底，厦门发布《厦门市住房发展规划（2021～2025年）》，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

2021年3月份，《武汉市住房保障房管局办理方案》发布，方案确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%。这条“限涨令”如果执行，新房或将再次面临严格限制备案价上涨的压力。

新房只要价格稳定，同时供应不断的话，二手房就很难涨，反过来，二手房价格的稳定也有助于控制新房价格上涨。

由此可见，调控政策中将涨幅控制在一定的范围内正逐渐成为全国各地，落实房子是用来住的不是用来炒的这个定位以及房价稳定大局的重要指标。

显然，只有堵没有疏是不行的，一方面要严格控制房价上涨幅度，另一方面要从土地和住房供给上多下功夫，而供给结构更要优化。

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回过头来，我们再看东莞这个城市。

提起东莞，我相信大家印象最多的，说正经的还是房价。东莞这座城市房价上涨是出了名的，就像深圳一样，但它又不同于深圳。好像调控不少，而且也算严格，但是房价控制的力度却没有那么明显。

一个夹在两大一线城市之间的特殊城市，既有优越性，也有挫败感。在政策延续上也难免会借鉴一线城市的经验。调控在向一线城市看齐，甚至可能比广州还严格。

东莞是有房价上涨的支撑理由的，受深圳人口外溢影响，刚需是存在的，但同时大量的炒房客也会跟进来。他们的目标就是刚需，如果没有刚需的强劲需求，投机炒房的需求不会那么大。他们把刚需绑“上车”，所有人就必须飞快地前行，炒房者就会寻找机会跑掉。

久而久之，东莞房价享誉盛名，数据显示，2020年，东莞全年房价上涨了47.11%，高居全国第一位。还有数据统计，东莞全城涨幅达到了41%，领跑全国。

尽管今年已经有调控升级，但是似乎房价控制得并不理想。而从近期东莞土拍看，各镇街楼面价连创新高，都在持续不断地为楼市加油。

可以说东莞的新政刚落地，3月16日东莞又出新地王了。剔除配建和商业，折合可售楼面价为28797元/平方米，刷新2017年中海在凤岗拿下的26646元/平方米楼面价纪录，成为东莞新地王。业内预测，楼面价28797元/平意味着算上建造成本、税收成本、人工费等，这个项目将来开盘至少需要卖到5万左右，才能获利。

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我承认，东莞还有人口支撑，但在地王的推动下，房价还会继续大幅上涨吗？实话实说，这种动力还是很强劲的，不得不防。如果是房价合理上涨，一切顺理成章，但如果是投资投机需求在干扰市场的正常秩序，那么就必须出重拳。

新房拿证一年内，房价涨幅不许超过3%，这个政策到底有多大影响，理论上是不错，至于效果如何还得看执行力度。实际上，从现在的政策看，会对炒房者造成很大的震慑性。

经济学家李迅雷曾表示：如果房子年涨幅不达到9%，买房就是亏本的。

可以理解，当房价涨幅被控制后，炒房者炒房的成本，都要超出房价的涨幅，加上利率的大幅提升，加杠杆越来越难，房价涨幅都不够用来偿还贷款利息。在这种情况下炒房，亏本就是板上钉钉的事情了。当然，我承认，炒房者很聪明，他们永远有的是办法，但也要知道，莫伸手，伸手必被捉。深圳的花式炒房团伙，已经让很多人背负上了沉重的债务，最后房子亏本拍卖。

总之，现在调控最大的作用就是，要为大众改变房价只涨不跌的预期，正如4月14日经济日报文章所说，深圳七部门联合打击炒房团伙，敲响了警钟，释放了信号——违法炒房行为不容继续发展。在“房住不炒”的定位之下，房地产调控政策持续加码，炒房风险不断暴露，炒房绝不是稳赚不赔的买卖。奉劝依然对炒房致富抱有幻想的炒房客们，是时候迷途知返了。

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