集租房或成住房租赁行业突破口

　　自2017年8月21日，国土资源部和住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，正式启动了首批13个城市试点起。先后从“租售并举、租购同权”的行业定调、试点城市扩充至18城、土地管理法和城市房地产管理法的法律修正明确、十四五规划和2030年愿景目标的建议明确支持等方面，集租房在国家政策的推动下，不断走向规范，但也遭遇规模化困境。

　　不得不面对的五大突出矛盾

　　短短4年的市场发展当中，集租房存在“存量、增量之争”、“新老政策冲突”、“归属不明确”、“配套难”、“标准不统一”等问题：

　　1、“存增之争”：新《土地管理法》并未明确入市土地是“存量”还是“增量”， 若入市的土地仅为存量集体经营性建设用地，则无法满足现阶段发展对土地的需求。若入市的土地属于新增建设用地，则从规划到指标都和新增国有建设用地相冲突；

　　2、“新老交替”： 是“入市”还是“征地”？推动集体经营性建设用地入市，会给传统政府主导下征地制度带来冲击；集体建设用地建设租赁住房，改变了地方政府垄断住房土地供给的既有模式，会对地方土地出让市场和地方财政收入产生较大冲击。

　　3、“属性不明”： 新《土地管理法》中提及的“经营性”不是指现状用途，而是规划用途。然而，大多的村庄集镇所在地区并未被规划覆盖，难以确定土地的规划用途，集体建设用地的属性往往不明。

　　4、“配套跟不上”： 村庄集镇范围内一般不规划商品住宅，理论上也无法提前进行商品住宅的规划。从目前以自筹资金建设为主的城中村实践来看，仅依赖村集体或村民自发组织来建设商业、医疗和教育等配套设施可能性较小，力量十分有限，建设起来也很难达标。

　　5、“没有标准”： 现有的租赁住房管理模式存在诸多问题，由村组织或委托村集体经济组织下属公司自行建立的租房专门运营机构往往专业性不足，容易出现管理主体人力不足、服务质量较低、租金和物业费难收缴、运营效率低下、退出机制不顺等问题。

　　集体建设用地租赁住房带来的增值收益，如何在村民、村集体、运营方以及政府等相关利益主体之间进行合理分配，都还缺乏制度文件进行规范调整。如果没有健全的收益监管与利益分配机制，会严重影响农民参与提供用地建租房的积极性，从而让建设用地建租房的进程受阻。

　　集租房首批试点效果显著

　　从北京、上海等作为首批试点城市的市场实践来看，集租房的的确确取得了不错的效果：

　　1、增加了住宅用地来源和租赁住房供给；

　　2、扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；

　　3、在盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用；

　　4、拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

　　集租房入市，从政治和民生层面，为城市租赁住房提供紧缺的土地资源，降低劳动力居住成本；改变农村土地增值收益的利益分配机制，提高农民财产性收入。同时也间接改变了地方政府对土地出让金的依赖，提升农村土地的资产价值。

　　2021年集租房建设运营成果颇丰

　　如今集租房建设不仅推动新城镇化发展，还能解决“住有所居”这一民生问题。如最具代表性的北京市第一个集体建设用地用于租赁性住房建设的项目西红门“创业之家”，将于今年7月入市经营，该项目包括两栋集体宿舍和一栋白领住房，拥有440套优质的租赁住房，并配套建设1510平方米的商业服务设施。

　　本项目由西红门镇政府、建信住房（北京）与乐乎公寓集团合作运营，采用政府监管+企业运营模式进行管理，乐乎公寓集团作为运营商，为城市蓝领、应届毕业大学生和双创人员等人群提供宜居的产品和服务，成为政企合作集租房示范运营新模式。未来，住房租赁行业 “异军突起”，市场多主体合作共赢的局面将被打开。随着大量集租房的入市，以乐乎公寓集团为代表的的市场化运营机构，将迎来更多市场需求，租赁行业的繁荣，必将带动更高品质的运营服务市场的成长。

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